Черные дыры в градостроительстве

Сегодня крупнейшие промзоны Москвы — «ЗИЛ», «Москвич», «Серп и Молот» — находятся в центре внимания столичного правительства, идет активная реорганизационная работа, а планы обустройства составляются целыми коллективами и обсуждаются широкой общественностью. Но есть в Москве и другие промышленные территории, которые в профессиональной среде принято именовать точечными.

Часто они ограничены одним производством, чья санитарно-защитная зона составляет 50 м. Иногда их работа вполне рентабельна и речь о закрытии не идет. (К таковым заместитель начальника ФГУП «ЦПО» при Спецстрое России» Анна Цирульская относит, например, предприятия пищевой и полиграфической промышленности, точного машиностроения и т.д.) Но когда такие промышленные островки становятся не нужны, с ними приходится что-то делать. Только вот что именно, кто должен этим заниматься и выгодно ли это?

 

Для начала несколько цифр. Как отмечает генеральный директор компании «Промзона» (ГК «Гео Девелопмент») Данил Петров, в старых границах Москвы объем промышленных зон составляет порядка 18% общей площади. Из них точечных примерно треть, то есть приблизительно 5–6% территории города, что немало. Редевелопмент планируется на 20 площадках. В основном они сосредоточены на западе столицы, в районе Третьего транспортного кольца, — от Мичуринского до Ленинградского проспекта.

 

Анна Цирульская приводит следующие данные: «Самым перегруженным является ЮВАО, около 30% площади которого занимают промышленно-производственные территории. В округе 127 предприятий, 88 из которых сосредоточены в девяти промзонах, а 39 представляют собой точечные объекты». Они возникали как вокруг единичных небольших производств, так и по обратному принципу, когда в ходе реновации крупных промзон оставались неосвоенные островки, подчеркивает председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников. «Если говорить именно о небольших промзонах, даже в пределах Садового кольца они занимают территорию 500 га», — рассказывает эксперт.

 

По образному определению управляющего директора компании ORIGIN CAPITAL Сергея Богданчикова, точечные промзоны представляют собой своеобразные черные дыры в градостроительстве: «Во-первых, они снижают привлекательность близлежащих районов. Во-вторых, их чередование с жилыми кварталами создает неблагоприятную экологическую ситуацию. В-третьих, со временем промзоны превращаются из актива в пассив, становясь ненужным пятном в городском пространстве. В-четвертых, они уменьшают компактность города и препятствуют успешной реализации его функций».

 

Выходит, устранение таких объектов только улучшит городскую ткань, но поскольку небольшие промзоны имеют массу как привлекательных характеристик, так и негативных аспектов, девелоперам сложно определиться с предпочтениями.

 

Какие плюсы у маленьких промзон? Как справедливо замечает С. Богданчиков, к плюсам можно отнести сам факт их наличия как пространства, пригодного для развития какого-либо проекта. В условиях, когда дефицит земли в границах старой Москвы только набирает силу, это особенно важно, к тому же такие участки стоят несколько дешевле «классических», что тоже приятно.

 

Второй несомненный, по мнению некоторых профессионалов, плюс — это местоположение. «Точечные промзоны исторически, порой из-за неверных градостроительных решений, интегрированы, вкраплены в лоскутную ткань городской застройки. Во многом это было оправдано в период индустриализации — тогда власти пытались привязать работников фабрик, заводов, комбинатов, автопредприятий к своим районам, чтобы им не приходилось совершать ежедневные маятниковые поездки в центр на рабочее место, загружая транспортные сети, — рассказывает вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. — Еще одна причина — резкий кольцевой рост мегаполиса во второй половине XX в., когда за бывшей окраиной, куда выносились в том числе вредные предприятия, строились огромные жилые массивы с сотнями тысяч жителей. Иллюстрация этого процесса — северо-восток столицы (Свиблово, Бабушкинская, Медведково, Бибирево, Отрадное), где точечные промзоны перемежаются с жилой застройкой как в слоеном пироге. Некоторые из них до сих пор частично функционируют».

 

Третий положительный момент: на промышленном островке меньше сложностей с реновацией и выводом производств. Как говорит Д. Колокольников, крупная промзона — это не только большая территория, но еще и несколько владельцев, и частный бизнес и, вполне вероятно, городская недвижимость, что создает дополнительные проблемы. С точечными все гораздо проще. Поэтому, если участок находится недалеко от метро, от соседних жилых районов и не связан с вредными производствами (то есть грунт не требует дорогостоящей рекультивации), можно смело прогнозировать коммерческий успех будущему проекту редевелопмента«.

 

Дополняя высказывания коллег, управляющий партнер ГК «Глубина» Дмитрий Гусев отмечает такие немаловажные положительные аспекты точечных промзон, как высокая степень инженерной вооруженности и относительно небольшой масштаб необходимых для развития инвестиций.

 

Проблема в том, что и минусов не меньше. Например, по мнению С. Богданчикова, приобретение промзон для дальнейшего ревелопмента — это покупка кота в мешке: слишком много непроработанных нюансов в проекте. Не всегда понятно, что является предметом сделки. Помимо земли объект включает в себя еще здания промышленного назначения, инженерные сети разной степени изношенности и т.д. Каждый компонент тоже имеет свои особенности, от которых зависит итоговая сумма необходимых инвестиций. При этом даже на точечных промзонах могут располагаться объекты культурного наследия с официальным охранным статусом, что ограничивает возможности девелопера. Инженерные сети, по словам Д. Котровского, в 95% случаев необходимо модернизировать, а перекладывать коммуникации — это дополнительное время и расходы. Часто у промышленных объектов отсутствует полная и внятная документация, а юридический и нормативный статус участка, по словам Д. Гусева, не всегда является прозрачным.

 

Наконец, нельзя не учитывать психологический фактор. «Достаточно сложно быстро поменять позиционирование депрессивных промышленных районов, особенно на окраинах, и сделать их привлекательными для покупателей жилья, особенно в бизнес- и элитклассе. Если на месте дома несколько лет назад были заводские цеха, пусть и давно остановленные, это воспринимается скорее как негативный фактор. Также важно единое социальное окружение. Общеизвестно, что жилье строили по кластерному принципу, и квартиры от завода давали недалеко от производства. Значит, в близлежащих районах, вероятнее всего, живут те, кто на этом производстве работал, или их потомки», — считает Д. Котровский.

 

Не исключено, что и многие инвесторы придерживаются такого же мнения, поэтому с промзонами связывать свою деятельность не спешат.

 

И еще один, по мнению Д. Гусева, нерешенный момент: позиция столичных властей в отношении проектов редевелопмента малого формата пока окончательно не сформулирована. На сегодняшний день в фокусе только крупные промзоны.

 

Однако пока на рынке рассуждают о плюсах, минусах и перспективах мелких промзон, сами они меняются. Возможно, «Красная Роза», «Винзавод», «АртPlay» или «Красный Октябрь» в этом плане не слишком удачные примеры, поскольку если это и «точки», то слишком крупные. Но есть, например, ЖК «Фьюжн Парк», построенный на месте троллейбусного парка № 5, ЖК Knightsbridge Private Park, строящийся на месте хлебозавода № 6, ЖК «Литератор» — на месте экспериментального завода напитков «Хамовники», ЖК «Баркли Резиденс» — на месте Донских бань и т.д.

 

Рано или поздно в сферу интересов девелоперов попадут все без исключения старые промзоны Москвы просто потому, что других площадок не останется. «Редевелопмент таких объектов будет способствовать переходу к полицентрической модели развития города, избавляя исторический центр от чрезмерной концентрации рабочих мест благодаря формированию новых деловых центров в удаленных районах», — считает А. Цирульская. Главное тут не переборщить — решать вопрос вывода предприятий нужно очень аккуратно, иначе Москва рискует остаться без промышленного потенциала даже на уровне самообеспечения. Поэтому параллельно с перепрофилированием одной части территорий необходимо развивать другие, превращая их в высокотехнологичные производственные кластеры, логистические и технопарки и т.д. Тут нужна целенаправленная политическая воля, которую городские власти пока скорее декларируют, чем проявляют.

Оксана Самборская,
Недвижимость и Цены от 17.03.2014 г.