Неукрытый музей

Петербург принято считать музеем под открытым небом. В городе насчитывается около 8,5 тыс. памятников истории и культуры. Правда, содержать эти объекты с каждым годом все сложнее, а частные инвесторы не спешат вкладывать средства в такие объекты – и не только в силу экономических причин.

Реконструкция памятника – дело затратное и очень хлопотное. Законом накладывается очень много ограничений на проводимые работы, фасадные решения, допустимое использование здания. Любые работы по реконструкции, перепланировке необходимо согласовывать с государственными структурами, количество согласований и временные затраты могут вырасти в разы. Кроме того, строители должны решить еще одну важную задачу – при сохранении исторической ценности здания предусмотреть его функциональность.
Александр Филиппов, директор департамента оценки NAI Becar в Санкт-Петербурге, говорит: «Стоимость реконструкции таких домов намного выше, чем стоимость строительства новых объектов. Срок окупаемости при этом на 30% превышает срок окупаемости новых зданий».
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, добавляет: «Основные причины, снижающее привлекательность вложений в сохранение зданий-памятников, – величина затрат в сочетании с ограничениями в использовании. Ограничения могут быть разными, как, собственно, и статус самого здания (охраняться может только фасад, а может и все здание вплоть до лепнины на потолке и прочих деталей отделки), так и назначение, но в любом случае они снижают возможности коммерческого использования такого памятника. При этом охрана памятников архитектуры государством часто сводится только к контролю, тогда как финансовые вложения город стремится делегировать именно частным инвесторам. Работы по восстановлению здания и поддержанию его в соответствии со всеми требованиями, которые предписываются его статусом, сложны и затратны, тогда как ограничения по использованию объекта часто препятствуют полноценному размещению офиса и тем более других коммерческих функций. Кроме того, отсутствие собственности на эти объекты ограничивает число желаю­щих инвесторов, поскольку инвестиции в реконструкцию зачастую дороже нового строительства».
Как отмечают девелоперы, в России существует стереотип в отношении исторических построек – мол, необходимо сделать их неприкосновенными, и девелоперы зачастую воспринимаются как враги сохранения исторических зданий. И тогда любые попытки приспособить объект под современное использование сталкиваются с протестами градозащитной общественности, что может ударить по имиджу девелопера.
Сергей Богданчиков, управляющий директор ORIGIN CAPITAL, полагает, что стоимость реставрации памятников зависит от их состояния, степени изношенности и ограничений. «Средний показатель затрат на реставрацию можно оценить в 3-5 тыс. USD за 1 кв. м», – говорит она.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», при этом отмечает, что крупные компании, успешность бизнеса которых зависит от репутации, имиджа, получают определенные дивиденды от размещения в здании-памятнике. «Здесь важно просчитать репутационные потери от неучастия в сохранении исторического наследия города и соотнести их с затратами на восстановление и содержание памятника. На Западе компании в этом случае получают компенсационные выплаты, в России собственникам приходится рассчитывать на собственные силы. Так, в Санкт-Петербурге при строительстве в центральных районах надо всегда быть готовым к тому, что придется проводить дополнительные изыскания, археологические работы и экспертизы», – отмечает господин Васильев.
Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», при этом говорит, что историческое окружение не всегда является значимым преимуществом для всех арендаторов; большинство, как правило, интересует локация, инфраструктура и технические характеристики. «Тем не менее для ряда компаний, которым важна статусность, расположение бизнес-центра в историческом здании будет дополнительным преимуществом», – соглашается он.
Никита Демидов, региональный управляющий «БКС Премьер», полагает, что памятник, который притягивает к себе поток людей или находится в выгодном центре города, может генерировать до 25-30% общей выручки компании-инвес­тора и более половины всего людского потока.
Наталья Суслова, генеральный директор коммуникационного агентства «Репу­­та­ция», согласна с коллегами: «Истори­ческий флер» выгоден для гостиничных проектов, ресторанов с соответствующим позиционированием, апарт-отелей, бизнес-центров высокого класса. Если объект недвижимости, разместившийся в здании, является результатом реконструкции или реновации, то, как правило, инвестор подчеркивает историческую составляющую». При этом она отмечает, что нередко в бывшем дворце или особняке может размещаться бизнес-центр класса С (их в Петербурге много). «Высокие потолки, лепнина и парадный вход никак не смогут компенсировать отсутствие современной инженерии и неудобные планировки», – говорит она.

Мнение:

Вячеслав Заренков, президент Etalon Group:

– Значение имиджевой составляющей для инвестора в вопросе сохранения зданий-памятников Петербурга трудно переоценить. Репутация компании создается годами, но разрушить ее может всего один неправильный шаг. К таким шагам (для застройщика) можно отнести и неправомерный снос зданий-памятников, и, к сожалению, у нас в городе есть тому примеры.