Офисный рынок Москвы фактически достиг точки насыщения: так, на сегодняшний день на тысячу жителей Москвы приходится около 1 тыс. кв. м офисных площадей, а это означает, что все новые объекты вынуждены вступать в конкуренцию между собой. Между тем, 2014 год обещает быть довольно богатым на ввод новых офисных площадей. Выиграть от сложившейся ситуации могут арендаторы, поскольку, по данным экспертов, арендные ставки в бизнес-центрах уже начали снижаться.
Быстрее, сильнее, выше
За последнее десятилетие рынок офисной недвижимости, как и вся отрасль в целом, успела претерпеть значительные изменения. Так, по словам директора отдела офисных помещений CBRE Елены Денисовой, бизнес-центры, которые вводились в эксплуатацию в начале 2000-х годов, в момент становления качественного рынка офисной недвижимости Москвы, довольно сильно отличаются от современных бизнес-центров. «Значительная часть офисных объектов, построенных в то время, не отличается тщательно продуманной концепцией. В связи с тем, что объектов на рынке было крайне мало, а спрос на офисные помещения был велик (большая часть сделок заключалась на этапе строительства офисных зданий), у девелоперов не было сильной мотивации бороться за арендаторов», — говорит эксперт.
Во время кризиса 2008 года ситуация изменилась. Предложение возросло в несколько раз, у арендатора появился выбор, арендаторы стали более требовательно подходить к подбору офисного помещения. Важное значение стали иметь такие параметры, как эффективная планировка этажа, технические характеристики объекта, общая концепция объекта и территории вокруг, подчеркивает Елена Денисова. «Опыт кризиса 2009 года показал, что особенно страдают объекты без отделки — обычная практика такова, что расходы на отделку несет арендатор, и в кризис, конечно, собственнику стоит предлагать сделать отделку за свой счет», — добавляет директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко.
Несмотря на увеличение предложения, пока рынок офисной недвижимости не пришел к своему окончательному насыщению. Как отмечает Елена Денисова, вновь построенные и введенные в эксплуатацию объекты все еще пользуются спросом со стороны арендаторов, однако срок экспозиции офисных помещений на рынке увеличился. «Если до кризиса 2008 года рыночной практикой считалась сдача в аренду офисных площадей класса, А еще на этапе строительства здания, то на сегодняшний день офисные помещения сдаются в аренду после ввода здания в эксплуатацию приблизительно на протяжении двух — трех лет», — говорит она.
Новинки сезона
Внутри Садового кольца бизнес-центры стабильно востребованы, и их собственники обычно не имеют проблем с заполняемостью, рассказывает Юрий Тараненко. Высоколиквидны и объекты, расположенные в местах с высокой концентрацией проживания лиц, принимающих решения — главным образом, это запад Москвы, а также юго- и северо-запад. Удаленные от центра объекты, к тому же не располагающие хорошей транспортной доступностью, еще с прошлого года сталкиваются со сложностями при заполнении арендаторами. Уровень вакансии значительно больше средних по рынку 15%-17%, добавляет он.
В то же время в этом году эксперты ожидают дальнейшей децентрализации рынка. «По нашим расчетам, за пределами Третьего транспортного кольца будет располагаться порядка 76% всего нового предложения против 60% в 2013 году», — считает руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости компании JLL Александр Чуриков. Кроме того, по его мнению, в 2014 году будет усиливаться интерес к строительству «зеленых» объектов, добавляет он, приводя в пример бизнес-центр Mebe One Khimki Plaza, расположенный в Химках. В числе других крупнейших проектов, заявленных на 2014 год, эксперт называет офисный парк Comcity — Фаза Альфа (107 тыс. кв. м), расположенный в Новой Москве, около МКАД, МФК «ОКО» (87,6 тыс. кв. м) в Москва-Сити и Аркус III(34,3 тыс. кв. м) в районе Ленинградского проспекта. Всего, согласно отчету Cushman&Wakefield, в I квартале 2014 года в Москве было введено в эксплуатацию 209 000 кв. м офисных площадей в 12 офисных зданиях, крупнейшими из которых стала Башня Евразия. Еще 500 000 кв. м новых качественных офисных площадей будет построено до конца 2014 года.
Большинство запланированных к вводу в 2014 году относятся к классу А (92%), продолжает управляющий директор компании Praedium Александр Ошурко. «Эта тенденция создается благодаря тому, что девелоперы в нынешней неблагоприятной экономической ситуации стараются выводить на рынок только очень качественные проекты, которые могут составить достойную конкуренцию многим существующим бизнес-центрам», — поясняет он.
Аренда со скидкой
Заполнение рынка таким количеством качественных объектов, безусловно, не могло не отразиться на величине арендных ставок, которые медленно, но неуклонно поползли вниз. Так, по данным Cushman&Wakefield, в I квартале был зафиксирован тренд к снижению средней ставки аренды как в классе А (с 877 до 796 долл. за 1 кв. м в год), так и в классе Б (с 575 до 535 долл. 1 кв. м в год). В дальнейшем эксперты также ожидают снижения уровня арендных ставок.
По мнению Александра Ошурко, снижение ставок происходит не вследствие выхода на рынок новых крупных объектов, а из-за наличия негативных трендов в экономике. «Для девелоперов постепенное снижение ставок или предоставление дисконтов арендаторам сегодня хорошая возможность заполнить проекты, поэтому они прибегают сегодня к такой практике», — добавляет он. Хотя, конечно, постоянное увеличение предложения офисных проектов на фоне стагнирующего спроса тоже сказывается и на ценах, и на уровне заполняемости офисных проектов, говорит управляющий партнер DNA Realty Антон Белых. И со временем, по его словам, этот фактор будет играть все большую роль при коррекции ставок на рынке.
В ряде случаев собственники идут на компромисс, чтобы удержать арендаторов, считает Юрий Тараненко. Кроме того, ставки могут снижаться и за счет вывода новых, более дешевых, объектов, а также по причине уменьшения ставок по давно экспонируемым объектам. «В принципе, определенная ротация арендаторов, конечно, возможна. В 2009-м те компании, кто мог позволить себе переезд не из соображений жесткой экономии, увеличивали занимаемую площадь вдвое и более, не увеличивая при этом расходов. Возможны в перспективе и переезды арендаторов с целью экономии», — размышляет эксперт.
Сложности под вопросом
Опрошенные эксперты разошлись во мнении относительно того, насколько сложным будет нынешний год для офисного сегмента. С одной стороны, объектов на рынке и так уже стало слишком много, с другой — его участники продолжают проявлять завидную активность и говорить о какой-либо стагнации пока рано. «Вторая половина 2014 года рискует стать очень сложной для рынка. Заявленный объем ввода офисных площадей — более 1 млн. кв.м, однако по нашим оценкам введено в эксплуатацию по итогам года будет не более 600 тыс. кв.м.», — считает Александра Ошурко. По его мнению, насыщение рынка уже не за горами. Так, если уровень вакантных площадей за 2013 год увеличился с 9% до 13%, то за I квартал 2014 года он достиг 14%. Основные изменения, по словам Елены Денисовой, произошли в сегменте класса, А в связи с вводом в эксплуатацию большого объема площадей, в том числе в ММДЦ «Москва-Сити», где уровень вакансий увеличился с 25% до 37%. В целом в сегменте класса, А в течение всего года, по ее оценке, уровень свободных площадей будет находиться в диапазоне 19% — 20%.
«Конечно, заполняемость каждого офисного объекта зависит от его индивидуальных характеристик, но в целом картина для участников рынка не выглядит радужной», — заключает он. Действительно, расположенность бизнес-центров за Третьим транспортным кольцом отнюдь не гарантирует их быстрой заполняемости, согласен Юрий Тараненко. По его мнению, собственникам однозначно нужно быть готовыми к компромиссам, чтобы привлечь и сохранить арендаторов.
Впрочем, Елена Денисова придерживается другого мнения по этому вопросу. Несмотря на негативный политический фон вокруг России, а также прогнозы по ухудшению экономических показателей на 2014 год, объем заключенных сделок в I квартале (214 000 кв. м) остался относительно стабильным относительно показателя за IV квартал 2013 года (уменьшение на 7%). «Мы ожидаем, что спрос по итогам года сохранится на уровне 2012 — 2013 гг и составит около 1 млн кв. м при условии благоприятного разрешения геополитических событий и стабилизации экономических показателей России», — уверена она.
Схожей точки зрения придерживается и Александр Чуриков. «Мы полагаем, что макроэкономические факторы останутся определяющими для динамики спроса на офисные площади в текущем году. По нашему прогнозу, в течение 2014 — 2015 годов общий объем предложения увеличится почти на 2 млн. кв. м и в следующие два года темп роста общего объема офисных площадей в Москве составит около 5–6% в год», — говорит он.
Таким образом, рынок офисной недвижимости отнюдь не думает затихать, и все достойные объекты, скорее всего, найдут своих арендаторов по вполне достойной цене. Но естественный отбор никто не отменял, поэтому выживут на этом рынке только сильнейшие.
Виктория Андреева,
Officevmoskve.ru от 29 апреля 2014 г.
