Ловись, рыбка, большая да маленькая

По оценкам Indriksons.ru, в общем объеме сделок на российском рынке инвестиций в коммерческую недвижимость доля частных инвесторов составляет порядка 10%. Причем и в этом случае соглашения чаще заключаются между юридическими лицами. Поэтому частными инвесторами их можно назвать условно. Тем не менее консультанты сходятся во мнении: к этому типу предпринимателей относятся обладающие капиталом в размере до 5 млн долл.

 

По оценке экспертов Knight Frank Russia & CIS, сегодня интерес частных инвесторов к приобретению объектов коммерческой недвижимости сохраняется на достаточно высоком уровне. Несмотря на то что на сверхприбыль рассчитывать трудно, доходность вложений заметно выше, чем, например, по банковским депозитам.

 

Основной критерий при выборе объекта для частного инвестора — цена. Не менее важна доходность. «Последний параметр зависит от сегмента и местоположения, а также находится в обратной зависимости от престижности и ликвидности объекта», — комментирует Алексей Филимонов, генеральный директор компании ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate для журнала «Недвижимость & цены». Как и раньше, в 2014 г. для частных инвесторов наиболее востребованными форматами вложений средств остаются:

 

 

 

В офисном сегменте удачным вложением для частного инвестора считается покупка помещений площадью до 200 кв. м в деловых центрах и бизнес-парках, которые предлагаются к продаже блоками.

 

«В случае вхождения в проект на начальной стадии можно говорить о росте стоимости по мере завершения строительства, — объясняет Александр Пятин, старший консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield. — Если сделка заключена в готовом здании, ее можно рассматривать как сохранение средств и рассчитывать на доход от арендного бизнеса».

 

По данным компании Knight Frank Russia & CIS, сегодня, чтобы прибрести офисный блок площадью 100–200 кв. м в децентрализованном (вероятнее всего, реконструированном) объекте, потребуется порядка 0,5–1 млн долл.

 

«Некоторые частные инвесторы интересуются блоками и этажами площадью от 500 кв. м в бизнес-центрах класса B и С, предполагая сдавать их в аренду одному или двум крупным и стабильным арендаторам, — добавляет Илья Шкоп, директор офиса «Автозаводская» агентства недвижимости «ПРОСТОР». Стоимость таких помещений начинается от 2,8 млн долл.».

 

По информации Colliers International, в 2013 г. на продажу конечным пользователям предлагались офисные площади класса А по ставкам 7–10 тыс. долл./кв. м. Цены на продажу помещений класса В+ выросли на 7% по сравнению с 2012 г. и составили чуть более 6 тыс. долл./кв. м. В то же время показатели в классе В— увеличились почти на 1/4. По итогам 2013 г. они составили 4,9 тыс. долл./кв. м.

 

Ставки аренды на помещения класса А в среднем за минувший год уменьшились примерно на 5%. Это связано с увеличением доли свободных площадей. К концу 2013 г. средний показатель составил 785 долл./кв. м/год. Стабильно высокий спрос на объекты категории В+ способствовал росту на 4% (к концу 2013 г. — 500 долл./кв. м/год). Ставки на помещения класса В— не изменились (415 долл./кв. м/год).

 

На сегодняшний день в офисном сегменте частные инвесторы могут рассчитывать на доходность 8–10%, что соответствует десяти годам окупаемости. Однако таких предложений на рынке мало, говорят эксперты. Собственнику актива невыгодно продавать объект по частям, это приводит к понижению класса здания, а соответственно, и стоимости. Кроме того, в дальнейшем сложно управлять зданием, принадлежащим нескольким собственникам.

 

 

«Частные инвесторы в основном вкладываются в небольшие торговые помещения формата стрит-ритейл, — говорит А. Филимонов. — Стоимость актива, как правило, составляет от 2 до 5 млн долл. Это ликвидный рынок, где присутствует простая система налогообложения и относительно легкая эксплуатация помещений».

 

Для объектов стрит-ритейла площадью до 200 кв. м сумма вложений будет несколько выше, нежели в офисах, — 0,8–1,5 млн долл., утверждают эксперты Knight Frank Russia & CIS. При этом речь не идет о помещениях, расположенных на самых популярных торговых улицах столицы, для которых цена продажи одного квадрата может быть в разы выше. Такие объекты подпадают под понятие «трофейная недвижимость», доходность которой растет не за счет высоких арендных платежей, а благодаря росту ее капитализации. Преимущество основных торговых коридоров в том, что они востребованы в любое время, даже кризисное.

 

По оценкам компании NAI Becar, средний уровень доходности от сдачи в аренду помещений формата стрит-ритейл варьируется от 9 до 15% в зависимости от расположения объекта и его характеристик. Сроки окупаемости составляют от 7 до 11 лет.

 

Согласно данным компании RRG, в настоящее время средневзвешенная ставка аренды уличных площадей, находящихся в центре, составляет 2,02 тыс. долл./кв. м/год., за его пределами — чуть более 1 тыс.

 

В любой сфере бизнеса существует множество рисков, и сектор недвижимости не исключение. При вложении средств в коммерческий сегмент требуется знание рынка. Иначе можно сильно ошибиться с выбранным объектом и лишиться последних денег. Поэтому эксперты рекомендуют обращаться к профессиональным консультантам, которые имеют опыт проведения таких сделок, а значит, минимизируют риски. К тому же без экспертов найти востребованный продукт на рынке сложно, как правило, за адекватную цену напрямую они не предлагаются.

 

Ликвидность — основное, на что следует обратить внимание потенциальному инвестору. Востребованность со стороны арендаторов определяется в первую очередь местоположением объекта. Например, для офисов важна пешая доступность от станций метро, для уличных помещений — высокий пешеходный трафик.

 

«В стрит-ритейле окружение объекта зачастую имеет более важное значение, чем характеристики самого здания, — отмечает Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании Jones Lang LaSalle. — Хотя их, конечно, тоже нужно иметь в виду. Инвестор оценивает, каким образом будет развиваться инфраструктура в данном месте, есть ли вблизи парковка, кто соседствует с объектом и т.д.». Необходимо знать, кому в дальнейшем может быть интересен приобретаемый актив, кто его может арендовать. Например, по последним данным, торговые точки на центральных улицах по-прежнему представляют интерес для банков, ресторанов и кафе, магазинов высокотехнологичных товаров. В основных коридорах за пределами Садового кольца спрос формируют магазины одежды и обуви среднего ценового сегмента, супермаркеты, мебельные магазины, салоны красоты«.

 

Для того чтобы минимизировать риски, надо избегать объектов с заявленной сверхдоходностью (порядка 13–15%), советуют консультанты. Завышенный по рыночным меркам процент всегда вызывает сомнение. Придерживаясь консервативной модели вложения средств, инвестор получит меньший доход (на уровне 10–11%), но при этом гарантией будет отсутствие затруднений, связанных с коммуникационными и инженерными решениями — обеспечением дополнительных электрических мощностей, переоборудованием помещения под целевого арендатора. К подобным активам, приносящим стабильный доход, зачастую склоняются даже банки, которые априори стараются выбирать максимально безрисковые объекты в качестве инвестиций.

 

В сегменте помещений формата стрит-ритейл перспективной считается покупка так называемых недооцененных объектов в спальных районах Москвы. «Это могут быть, например, помещения на первых этажах жилых домов, в полуподвалах, — объясняет С. Ярова «Н&Ц». — Некоторые инвесторы считают подобные площади не самым выгодным вложением и сомневаются в их рентабельности. На самом деле при правильном подходе и грамотном использовании объект принесет владельцу приличную прибыль».

 

Не зря подобные активы пользуются повышенным спросом со стороны сетевиков. Как правило, они выставляют их на перепродажу или сдают в аренду после проведения ряда мер по усовершенствованию. В любом случае инвестор должен иметь в виду: выбирая эту инвестиционную схему, необходимо рассчитывать на годовой срок перед реализацией объекта конечному потребителю.

 

Маленькие торговые площади (до 100 кв. м) также попадают в зону риска, потому что в настоящее время спрос на них есть преимущественно со стороны несетевых структур — например, региональных банков, которые поначалу подтверждают достаточно высокие ставки. Но за счет того, что арендатор малоизвестен, существует большой риск его ухода и, как следствие, падения объекта в цене.

Екатерина Камазинская,
Недвижимость и Цены от 14 апреля 2014 г.