В условиях жесткой конкуренции собственники торговых центров (ТЦ) и ритейлеры ищут новые ходы, чтобы заманить покупателей. Как сохранить высокий трафик и заработать больше? Выход один: придумать новый формат торговли.
Чтобы воплотить оригинальную идею в жизнь, арендатору необходимо доказать ее состоятельность. Александр Обуховский, директор по развитию департамента торговой недвижимости Knight Frank, предупреждает: «Внедрение новаторской концепции сопровождается определенными рисками — формат либо понравится потребителю, либо уйдет с рынка».
Чаще всего к экспериментам прибегают собственники крупных моллов. При этом суммарная площадь объектов с новыми концепциями не должна превышать 2–5% в проекте, считают эксперты. Более осторожны владельцы объектов районного масштаба, которые обычно придерживаются классической концепции.
Наиболее удачные идеи тиражируются на рынке. Так какие из них сегодня на слуху?
Фермерские ярмарки и фреш-маркеты
Как рассказали журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» эксперты, данный формат относится к разряду спорных. Соседство с лавочками не всегда приятно. Особенно если «фермеры» тут же что-то готовят и запах кулинарных изысков распространяется по всему моллу. Для мини-рынка необходим надзор контролирующих органов, желательны вода, канализация и хорошая вытяжка.
По мнению Юлии Дальновой, директора управления коммерческой недвижимости «МД Групп», фермерская лавка никогда не станет полноценным конкурентом крупного продуктового магазина. А вот Игорь Чаплинский, генеральный директор City Retail Group, приводит пример удачного кейса и отмечает успешную работу фреш-маркета в торговом комплексе «Центральный» в Уфе. «Официальное открытие трехэтажного центра (GBA — 48 тыс. кв. м, GLA — 29 тыс. кв. м) состоялось 1 сентября 2011 г., — рассказывает эксперт журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ». — Здесь уже не первый год работает фрэш-маркет площадью 4 тыс. кв. м, выполняющий функцию гипермаркета. В ассортименте — продукция фермерских хозяйств. Любой товар можно сначала попробовать, а уже потом купить. Кстати, это помещение рассматривала сеть «О’Кей», однако владелец комплекса предпочел разместить здесь собственный проект».
Существуют разные бизнес-схемы по организации фреш-маркетов. Инициативу может проявить управляющая компания, взяв под свое крыло мелких арендаторов. Кроме того, крупные площади часто сдаются одному оператору, который сам ищет поставщиков или претендентов на субаренду. Возможен и смешанный вариант.
Схожие походы применяются и при организации рождественских ярмарок. Аналогично устроены дизайнерские мультибрендовые рынки, где под одной крышей можно приобрести отечественную продукцию. Для этого требуется помещение площадью около 1 тыс. кв. м, которое будет сдаваться в субаренду создателям перспективных марок одежды и обуви.
МНЕНИЕ:
Денис Колокольников, председатель совета директоров ГК RRG:
«Необычными можно назвать форматы торговли, не попадающие в рамки классического молла. Появляются они прежде всего из-за стремления эмоционально вовлечь посетителей в процесс покупки. Девелоперы могут прибегать к этому инструменту, если по каким-то причинам, например из-за конкурентного окружения, не имеют возможности реализовать на своей площадке классическую концепцию».
Весело и вкусно
На фуд-кортах поиск оригинальных идей как нигде актуален. Особенно активны новички, которым надо донести до покупателей свои конкурентные преимущества, специфику кухни и ценовую политику на фоне монстров фастфуда. Однако мало кто задумывается, что у дебютантов возникают проблемы с арендными ставками.
Как рассказала Анастасия Иванченкова, заместитель руководителя отдела продажи торговой недвижимости Delta Еstate, цены для операторов фуд-корта зависят от бренда. Например, Макдоналдс размещается только при условии занижения ставки в два раза. В то время как безымянный оператор на это может даже и не рассчитывать. Так что он не выживет, если не проявит фантазию в организации питания и брендинге.
Смекалка пригодится и собственнику. Например, авторский ресторан для маленьких гостей можно посадить ближе к детским операторам, чтобы зонировать целевой трафик. Пошло бы на пользу и совмещение фермерских ярмарок со студиями самостоятельного приготовления еды, где проводятся мастер-классы.
Услуги в бойком месте
Формат экспресс-услуг в киосках или мини-юнитах, расположенных в проходных местах, считается самым бурно растущим. Такие арендаторы неприхотливы к площадям, могут размещаться в галереях, на лестничных маршах — лишь бы поток был интенсивный.
«Киоск — эффективный инструмент увеличения доходности ТРЦ при условии грамотного использования, — комментирует Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE. — Затраты на открытие точки невысоки. Арендная ставка в лучших московских проектах может доходить до 6–7 тыс. долл./кв. м/год».
Посетителям предлагается экспресс-маникюр, массаж, макияж, парикмахерские услуги, даже отбеливание зубов. «Паразитировать» на высоком трафике могут и ритейлеры. Например, в киосках удобно торговать мороженым или сладостями, продавать гаджеты, предлагать горящие туры.
Центры искусств
Совмещать торговлю с выступлениями артистов — идея сама по себе не новая, ее корни уходят в европейское Средневековье. В современных ТЦ развлекательная составляющая банально перекрывается кинотеатрами, аттракционами, боулингом, игровыми автоматами. Лишь немногие собственники способны дополнить торговые площади концертными залами.
В России пионером направления стал Арас Агаларов, который построил Crocus City Hall, не уступающий по количеству мест Кремлевскому дворцу. Идея могла быть подсмотрена в «городе музыки» Нэшвилле (США), где рядом с легендарным залом «Гранд Ол Опри» разместился ТЦ и гостиничный комплекс. Еще один крупный фестивальный ТРЦ с отелем под рабочим названием Hartz (более 200 тыс. кв. м) собирались возводить этой весной в Киеве. Под реновацию планировалось отдать участок бывшей табачной фабрики. Инвестиции в проект оценивались в 300 млн долл. Остается только надеяться, что ситуация в Украине не отложит надолго эти планы.
Клубный формат концертной площадки реализован в московском техномолле «Горбушкин двор» (на 1 тыс. чел.). Здесь же проходят тематические лекции о джазовой музыке, организуются экспозиции. Выставочная площадка в торговом центре — не единичный случай. Например, на шестом этаже столичного ТРЦ «Афимолл Сити» также есть арт-пространство.
Очевидно, что подобные шаги владельцев вызваны скорее маркетинговыми потребностями, нежели альтруизмом. Однако для тех же региональных торговых комплексов появление нового, а порой и единственного профессионального концертного зала в городе было бы большим событием.
В контакте с животными
Контактный мини-зоопарк, где можно пообщаться с животными и покормить их, — формат, рассчитанный на семейную аудиторию и, в частности, на детей. «Сегодня такие операторы пытаются «зайти» в качественные ТЦ, — рассказывает «Н&Ц» Антон Белых, управляющий партнер DNA Realty. — Обычно рассматриваются площади от 0,5 до 1,5 тыс. кв. м по самым низким ставкам. Очевидно, что опция актуальна в проектах, где преобладают детский ритейл и аналогичные операторы».
Смежный вариант — океанариум — успешно функционирует в московском ТРЦ «Рио». Здесь посетители могут познакомиться не только с рыбами и коралловыми рифами, но и птицами, земноводными, рептилиями, пресмыкающимися и пр. С морскими животными собирались экспериментировать даже в «Афимолле». Говорят, здесь мог бы быть дельфинарий, однако идее не суждено реализоваться из-за технических особенностей водного проекта...
Владимир Смирнов,
Журнал «Недвижимость и Цены» №21(582)/26 мая-1 июня 2014 года
