Коммерческая недвижимость так же подвержена рискам, как и жилые объекты. Любое непредвиденное обстоятельство, например пожар или удар молнии, может привести к значительным расходам, а потеря денег — непозволительная роскошь для бизнесмена. Избежать убытков поможет страхование, популярность которого с каждым годом растет.
Высокий класс
Пока опция страхования наиболее востребована в сегменте высококачественной недвижимости, к которому эксперты относят офисы класса А и В+, склады категории А и современные торговые центры (ТЦ). «На российском рынке это обычная практика, чего нельзя сказать про объекты уровнем ниже», — рассказал журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Сергей Чемерикин, директор отдела оценки Cushman & Wakefield (MRICS). «В нише офисных центров класса А и современных ТЦ проникновение страхования составляет практически 100%, — уверен Денис Давыдов, директор департамента индустриального страхования «АльфаСтрахование». — Здесь собирается наибольший объем премий».
На рынке менее качественных проектов и помещений формата стрит-ритейла страхование распространено не так широко, а полисы оформляются на минимальную стоимость. Владельцы небольших магазинов обычно рассматривают стандартный пакет рисков — огонь, затопление, удар молнии, взрывы.
Самим страховщикам наиболее интересны крупные проекты. Чем новее — тем лучше. Как объяснила Юлия Горелик, заместитель директора центра страхования корпоративного имущества и технических рисков СК «Альянс», современные торговые и бизнес-центры (БЦ) привлекательны для любого игрока сектора, поскольку имеют высокую степень пожарной защиты.
Объекты стрит-ритейла этим похвастаться не могут. «Их пожарная безопасность и охрана организованы хуже, инженерные сети и системы находятся в эксплуатации не у одного собственника, еще и у ЖКХ со всеми вытекающими последствиями, — говорит Ольга Батова, директор центра андеррайтинга и урегулирования убытков по страхованию имущества и ответственности СК «Согласие». — Самые частые риски — залив из соседних помещений, разбитые стекла, кража, разбой».
По сравнению с рынком вторичного жилья в сегменте коммерческой недвижимости уровень ответственности и доля застрахованных объектов выше, говорят эксперты. Впрочем, по наблюдениям СК «Согласие», это утверждение по большому счету верно для Москвы и Санкт-Петербурга. В остальных городах степень проникновения страхования аналогична рынку жилья в целом.
За чей счет банкет?
Страхователями становятся и арендаторы, и владельцы нежилых помещений. Кто за это платит, во многом зависит от позиции собственника, отмечает Ю. Горелик: «Можно самим защитить свою недвижимость либо переложить данную обязанность на съемщиков, прописав это требование в договоре». Кроме того, арендаторам предлагается добровольно оформить дополнительные соглашения, например на отделку в снимаемом помещении или на принадлежащее ему имущество.
Перекладывание затрат на нанимателей — наиболее распространенная практика на рынке качественной коммерческой недвижимости. В таком случае бизнесмены напрямую заключают договор страхования либо компенсируют расходы собственника. «Подобный подход актуален для большинства офисных центров и складов класса А, а также торговых комплексов, — подтверждает С. Чемерикин. — В менее качественных проектах расходы, связанные со страхованием, — предмет для переговоров».
В формате стрит-ритейла владельцы помещений могут вообще не рассматривать эту возможность. Поэтому решение о том, как и что защищать от рисков, остается за арендатором. Как отмечает Андрей Владыкин, руководитель департамента страхования компании «НДВ-Недвижимость», собственники ТЦ, где работает много операторов и сформирован поток посетителей, не могут себе этого позволить. В данном случае заключение договоров на гражданскую ответственность — обязательное требование к арендаторам.
Большие возможности
«Страхование коммерческой недвижимости — обычная для рынка практика и зачастую обязательное условие для получения кредита, — говорит Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. — Владельцы в первую очередь учитывают риски утраты объекта (включая потерю права собственности). Полисы страхования гражданской ответственности приобретают хозяева крупных ТЦ и БЦ, оснащенных эскалаторами и лифтами, а также арендаторы». По словам Д. Давыдова, владельцы объектов высокого уровня ориентированы на расширенные программы, где предусмотрено покрытие всех рисков, в том числе перерыв в производстве, выражаемый в потере арендных платежей в результате наступления материального ущерба.
Как подсказала Ю. Горелик, в офисах актуально страхование компьютеров и прочей оргтехники на случай поломки в результате перенапряжения, короткого замыкания. В продуктовых магазинах часто возникает риск порчи товаров из-за сбоя работы холодильного оборудования.
Наиболее распространенными форс-мажорами в нежилом секторе являются заливы, повреждения стекол и входных групп, порча внутренней отделки. По мнению Д. Давыдова, это самые уязвимые места, выплаты по ним лидируют и осуществляются регулярно. В СК «Согласие» привели несколько примеров подобных ситуаций. Так, в 2012-г. в крупном ТЦ Московской области выплаты были проведены из-за повреждений стеклянных перегородок. В 2013-г. для одного московского госучреждения страховой случай наступил в связи с порчей отделки двух этажей в результате залива, вызванного аварией. Также компания возместила расходы екатеринбургской гостинице, возникшие из-за пожара.
По словам экспертов, тех, кто страхует всего один-два вида риска, становится все меньше. «Арендаторы стараются обращать внимание на весь перечень проблем, поскольку данный подход позволяет эффективно противостоять возможным убыткам», — подтверждает А. Владыкин. Эксперт С. Чемерикин добавляет, что при совершении сделок с недвижимостью владельцы страхуют и титул собственности. Кстати, в случае привлечения заемных средств это является обязательным условием.
Считаем деньги
Как отмечает О. Батова, программы для коммерческой недвижимости обычно содержат две опции — страхование имущества и риск «Убытки от потери арендных платежей» вследствие гибели, утраты или повреждения собственности. Тарифы находятся на уровне 0,025–0,033%.
Стоимость рассчитывается индивидуально и зависит от ряда факторов: цены объекта (имущества), его состояния, уровня пожарной безопасности, набора рисков. На рынке отчетливо наблюдается тренд: чем крупнее компания и больше объем площадей — тем меньше ставка.
Выплаты осуществляются на основе составленного акта, согласованного со страхователем. Период рассмотрения обычно занимает от 10 до 30 дней. Господин Давыдов приводит конкретные расчеты: при повреждении шлагбаумов и отделки коммерческих помещений размер выплат колеблется от 30 до 300 тыс. руб., при хищении ограждения был возмещен ущерб, равный 2,3 млн руб., при заливе — 750 тыс. руб.
Вместо послесловия
Принято считать, что рынок коммерческой недвижимости более прозрачный и уровень ответственности на нем выше, поэтому схемы страхования здесь получили широкое распространение. Особенно это заметно, если рассматривать крупные торговые объекты и склады, высококачественную офисную недвижимость. Даже в сегменте стрит-ритейла из-за наличия существенного числа рисков владельцы и арендаторы все чаще прибегают к услугам страховщиков, желая не только оформить гражданскую ответственность, но и защитить само имущество.
Маргарита Светлова,
Журнал «Недвижимость и Цены» №18(579)/5-11 мая 2014 г.
