Рынок торговой недвижимости России эволюционирует с каждым годом. Уже давно прошли те времена, когда половина страны ехала в Москву за покупкой брендовой одежды, бытовых товаров, игрушек. Благодаря желанию девелоперов идти в регионы, «зеленого крокодила» из «Мимино» теперь можно купить не только в столице. Более того, даже в городах с населением меньше 500 тысяч открываются и строятся проекты, которым позавидовала бы Москва. Однако встает вопрос, готова ли российская провинция к таким масштабным торговым объектам и как их успешно реализовать? Это мы и попытаемся понять.
В регионах сейчас идет активное развитие торговой недвижимости. Причем это касается не только городов-миллионников, таких как Екатеринбург, Самара, которые пока лидируют в плане нового строительства, но и менее крупных городов, в которых проживают порядка 300-500 тысяч человек. При этом девелоперы смотрят даже на города с еще меньшим населением. Все зависит от того, какая там покупательская способность, насколько люди готовы тратить и насколько высока конкуренция. Если люди готовы тратить деньги и конкуренция невысокая, то девелоперам, как правило, интересно идти в такие населенные пункты. В небольших городах с населением меньше 500 тысяч человек сейчас объем строящихся торговых площадей по сумме такой же, как в городах с населением от 500 тысяч до 1 миллиона.
По мнению Максима Палта, аналитика отдела исследований рынка CBRE, эти две группы сильно различаются по количеству населения, но по объему торговой недвижимости, которая там анонсирована, они очень близки друг к другу. Так происходит потому, что сейчас эти города постепенно подтягиваются по уровню зарплат, по уровню потребительских расходов, поэтому девелоперам интересно развивать там торговую недвижимость.
Однако желание девелоперов осваивать небольшие города приводит к очевидной конкуренции, которая может погубить заведомо интересные проекты. Ярким примером этому служит город Курск, где о строительстве достаточно крупных даже по московским меркам торговых комплексов заявили сразу две компании. Так, в ближайшее время на рынок города Курск планируют выйти многофункциональный комплекс «МегаГРИНН» и шопинг-центр «Европа» с площадями в 230 и 170 тысяч квадратных метров соответственно. Что интересно, проекты будут расположены в одном километре друг от друга, а значит, вопрос конкуренции здесь встает в прямом смысле ребром.
При этом и сам город Курск не обделен торговыми площадями: по разным оценкам на 1000 человек приходится от 250 до 670 квадратных метров. Столь большой разброс объясняется разными подходами к оценке качества торговых объектов.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, отмечает, что результаты исследований насыщенности российских городов концептуальными торговыми объектами закономерным образом несколько расходятся у различных консультантов – дело в различных методиках, в различных критериях классификации объектов. То есть один и тот же торговый центр в одном исследовании может быть сочтен концептуальным, в другом – нет, и это отражается на конечной цифре по обеспеченности качественными торговыми площадями на 1000 человек.
Однако, даже несмотря на различие в методиках оценки, можно говорить о том, что в Курске для его размеров достаточно много торговых объектов. «На сегодняшний день в Курске функционирует несколько крупных торговых центров, которые можно отнести к качественным торговым объектам, и около двух десятков комплексов районного и микрорайонного формата, которые не относятся к категории профессиональных», – комментирует Ольга Ясько, директор отдела исследований Knight Frank Russia & CIS.
Получается, что, заходя в город, девелопер должен иметь достаточно интересную и грамотную планировку объекта, дабы не затеряться в толпе других уже функционирующих ТЦ. В этом смысле команды комплекса «МегаГРИНН» и шопинг-центр «Европа» сделали правильную ставку на размер: крупный торговый центр всегда будет выделяться на фоне небольших объектов. Но как быть в том случае, если оба проекта представляют собой торговые гиганты, пусть и не совсем равноценные (все-таки «МегаГРИНН» на 60 тысяч квадратов больше), но достаточно грандиозные для города?
Тут, конечно, стоит обратить внимание на концепцию комплексов. На данный момент торговых объектов в городе хватает, соответственно привлечь рядового жителя открытием очередного магазина, пусть и известной марки, вряд ли получится. Всё чаще шопинг начинает ассоциироваться с отдыхом, поэтому обойтись без грамотного пула арендаторов, обеспечивающих комфорт покупателей, вряд ли возможно. И здесь о преимуществах одного проекта над другим говорят сухие цифры. В комплексе «МегаГРИНН» запланировано 7 397 кв. м под парк развлечений, в «Европе» – 3 477. Теперь пробежимся по ресторанам: «МегаГРИНН» – 4 625 кв. м (в том числе самый большой в городе ресторан-пивоварня на 1 500 мест и высотный ресторан «Мезонин» на 300 мест). В «Европе» площадь ресторанов займет 565 кв. м. Добавьте к этому в «МегаГРИННе» ледовый каток, панорамный аквариум, боулинг на 27 дорожек, бильярдный клуб на 26 столов, ночной клуб, караоке-клуб, оздоровительный SPA-комплекс с 12 банями мира, фитнес-бассейновый центр с 50-метровым десятидорожечным бассейном, с большим и 6 малыми залами для занятий танцами и аэробикой, спортивный центр с четырьмя большими и шестью малыми залами для тенниса, сквоша и др. Кажется, только самый ленивый горожанин не доставит себе удовольствия отдохнуть здесь.
С этим согласен и Максим Палт: «С точки зрения концепции, ТРЦ «МегаГРИНН» обладает более сильной и разнообразной развлекательной составляющей, что, несомненно, будет способствовать генерированию дополнительного трафика посетителей. Поскольку в торговых центрах Курска развлекательная составляющая развита слабо, то наличие кинотеатра, аттракционов, ледового катка, боулинга, бильярда и ночного клуба в ТРЦ «МегаГРИНН» станет несомненным преимуществом. А вкупе с тематическими кафе и ресторанами собственникам удастся охватить широкую целевую аудиторию».
Евгений Каур, управляющий директор LCMC, также говорит о том, эти объекты слишком разнятся по своим сервисам. «МегаГРИНН» – это семейно-досуговый спортивно-оздоровительный центр, рассчитанный на жителей всего города, а «Европа» – это торгово-развлекательный центр для спального района. Такой гигантский проект, как «МегаГРИНН», разрабатывался с акцентом на привлечение людей, живущих в области. Общая площадь «МегаГРИННа» составит 230 тысяч кв. м – он станет самым большим из комплексов схожей направленности в Черноземье.
Важным фактором является и то, что большинство обеспеченного населения проживает в коттеджных поселках и многоэтажных микрорайонах в северо-западной и северной частях города. «МегаГРИНН» для них является самым близким по расстоянию торгово-развлекательным комплексом с хорошей транспортной доступностью, особенно для нового строящегося района «Северный» на 52 тысячи жителей.
Этот момент особо учитывался при проектировании «МегаГРИННа». Поэтому будут расширены прилегающие улицы: К. Маркса с 4-х до 6-и полос, Школьной – до 3-х полос с устройством выезда на ул. Кавказская. Надземный переход с эскалаторами над основной магистралью К. Маркса входит в середину здания, а автопаркинг с двумя двухполосными аппарелями на 2400 мест выполнен многоуровневым и сблокирован с основными площадями. Такая компоновка очень удобна для посетителей, поскольку позволяет подниматься на автомобиле непосредственно к интересующему их этажу, а не тратить время на эскалаторные подъемы в случае расположения паркинга на минусовых этажах.
С той же целью удобства автопосетителей с трех сторон «МегаГРИННа» улицы и проезд будут иметь одностороннее круговое движение. Данный факт отмечает и Евгений Каур: «Компания «МегаГРИНН» официально заявила, что помимо вложений в комплекс она также готова потратить 160 миллионов рублей на развитие дорожно-транспортной инфраструктуры. То есть социальная составляющая является новым аспектом для подобных региональных проектов».
Однако стоит отметить, что, несмотря на удобную инфраструктуру, оригинальную концепцию, огромное влияние на популярность ТЦ повлияют и сроки его открытия. «Что будет происходить с новой «Европой» и «МегаГРИНН»? Обе площадки располагаются в центральной части города, и фактически они будут бороться сейчас друг с другом ставками, чтобы привлечь арендаторов. Ритейлеры, скорее всего, будут рассматривать возможность выхода в один из этих проектов. Принимая решение, они будут опираться на реальные сроки ввода в эксплуатацию и концепцию объектов».
«МегаГРИНН» будет введен в эксплуатацию 1 декабря 2015 года. В то же время дата открытия шопинг-центра «Европа», четвертый квартал 2014 года, может быть подвергнута сомнению в связи со сложностью решения вопроса объединения трех участков с различными правами на землю, на которых ведется строительство.
В результате запоздалого открытия, если ситуацию будет развиваться не в пользу «Европы», горожане могут потерять интерес к первой очереди центра, а будут проводить время в находящемся по соседству «МегаГРИННе».
В итоге можно говорить о том, что в небольших городах можно и нужно строить. Но без грамотной концепции и развитой инфраструктуры сложно будет привлечь к себе внимание потребителей. В комплексе «МегаГРИНН» все эти факторы учтены, что и позволяет надеяться на отличный рабочий результат.
Shopandmall.ru от 9 июня 2014 г.
http://www.shopandmall.ru/article.php?
