Johnson & Johnson интересуется покупкой целого корпуса нового бизнес-центра на Рублевке, стоимость которого составляет порядка $50 млн, рассказали источники на рынке. Сейчас компания арендует несколько этажей в БЦ «Крылатские холмы».
Американская компания Johnson & Johnson интересуется покупкой одного из двух корпусов нового бизнес-центра Pallau Rb на первом километре Рублево-Успенского шоссе, рассказали «Газете.Ru» источники на рынке. Переговоры ведутся уже несколько месяцев.
Бизнес-центр класса А Pallau Rb расположен на участке в 2,04 га на пересечении МКАД и Рублево-Успенского шоссе. Он состоит из двух 10-этажных корпусов общей площадью 56,2 тыс. кв. м: самый большой корпус А занимает 32,5 тыс. кв. м, корпус В – 14 тыс. кв. м, в отдельном пятиэтажном здании площадью 9,7 тыс. кв. м расположен паркинг. Всего на территории 548 машиномест на трех парковках – наземной, подземной и открытой.
Инвестор, собственник и девелопер проекта – ЗАО «Ферро-Строй», эксклюзивные агенты по продаже комплекса – консалтинговые компании Knight Frank и Cushman & Wakefield. От комментариев участники проекта отказались. В пресс-службе Johnson & Johnson «Газете.Ru» заявили, что компания «не комментирует слухи». В российском подразделении запрос остался без ответа. О завершении строительства бизнес-центра было объявлено 5 июня.
На встрече с журналистами генеральный директор «Ферро-Строй» Григорий Ваулин подчеркивал, что
собственник рассчитывает на конечного покупателя, готового приобрести здание целиком, а не на продажу отдельных офисов или аренду.
Инвестиции в проект составили около 4 млрд руб., половина средств была привлечена в качестве кредита Сбербанка. Аренда растянет срок окупаемости проекта примерно на 10 лет, отмечал Ваулин. Замгендиректора Knight Frank & CIS Андрей Петров тогда оценил стоимость аренды в $425–450 за кв. м. На тот момент, по словам Ваулина, никаких контрактов подписано не было.
Стоимость объекта эксперты оценивают в $3–4 тыс. за кв. м. При этом, учитывая ситуацию на рынке и параметры покупки, скорее всего, цена ближе к меньшей цифре.
«С учетом большого объема и если переговоры шли еще на стадии строительства, покупатель может рассчитывать на скидку до примерно $3 тыс. за кв. м и даже больше», — говорит руководитель отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдия Чистова.
По данным источников «Газеты.Ru», Johnson & Johnson интересуется покупкой меньшего корпуса, общая площадь которого составляет 14 тыс. кв. м.
Таким образом, стоимость покупки может составить от $42 млн до $56 млн.
Сейчас российское представительство Johnson & Johnson арендует помещения в бизнес-парке класса А «Крылатские холмы», который был построен еще в 2004 году и состоит из четырех зданий. Общая площадь территории составляет 105,5 тыс. кв. м, площадь самого бизнес-парка – 72 тыс. кв. м.
Johnson & Johnson занимает три этажа в двух корпусах. Подразделение потребительских товаров расположено на третьем этаже второго корпуса, фармацевтических товаров – на третьем этаже третьего корпуса, медицинских изделий и диагностики – на втором этаже третьего корпуса.
Площадь этажей в каждом корпусе составляет 2,5 тыс. кв. м, говорится на сайте бизнес-парка. Таким образом, если Johnson & Johnson занимает в сумме три этажа, сейчас компания арендует около 7,5 тыс. кв. м. В компании Sawatzky PM, управляющей «Крылатскими холмами», площадь, занимаемую Johnson & Johnson, называть отказались.
По словам эксперта CBRE Клавдии Чистовой, оценить, сколько платят за помещения арендаторы, трудно, поскольку они заключали договоры почти 10 лет назад и для каждого могут быть свои условия по аренде. Сегодня арендная ставка в БЦ составляет $600–700 за кв. м, говорит директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG Юрий Тараненко.
«В БЦ «Крылатские Холмы» есть вакантные площади, ставка для арендаторов находится в пределах $600–700 за кв. м. Это довольно высокая для рынка ставка, что отчасти объясняется тем, что объект расположен на престижном западе, при этом в пределах МКАД», — объясняет эксперт.
В последнее время на рынке наблюдается тенденция объединения подразделений компаний под крышей одного офиса.
С одной стороны, это помогает оптимизировать затраты на аренду офисов, к чему компании стали относиться особенно внимательно после кризиса, рассказывает Клавдия Чистова. Консолидация всех подразделений в рамках одного офисного здания гораздо выгодней с точки зрения логистики и единой ставки для всех подразделений. Кроме этого собственное помещение позволяет не завесить от арендных отношений.
В целом эксперты оценивают ситуацию на рынке скорее как удачную для покупок. «На рынке сейчас присутствуют качественные объекты, при этом спрос существенно снизился, что мотивирует собственников к дисконту и создает все условия для выгодной покупки», — говорит Юрий Тараненко.
В то же время рынок находится в позиции выжидания, и далеко не все решаются заключать сделки сейчас, предпочитая пока наблюдать и присматриваться к объектам. «Покупатели ждут, что цены упадут, собственники готовы делать скидки, но на фоне нестабильного рубля и геополитических условий никто не торопится идти на сделки», — отмечает Клавдия Чистова.
Johnson & Johnson – один из крупнейших в мире производителей косметических и медицинских товаров. Компания была основана в 1886 году и сейчас представлена в 60 странах мира. В странах СНГ Johnson & Johnson работает с 1992 года. В России офисы компании расположены в Москве, Санкт-Петербурге, Нижнем Новгороде, Самаре, Ростове-на-Дону, Екатеринбурге и Новосибирске. По итогам 2013 года продажи Johnson & Johnson по всему миру достигли $71,3 млрд.
Ольга Хохрякова,
Gazeta.ru от 18 июня 2014 г.
http://www.gazeta.ru/realty/2014/06/18_a_6076069.shtml
