Наряду с офисами компаниям требуются помещения под производственную деятельность. Найти качественное индустриальное здание сегодня не так просто. При выборе нужно учесть массу нюансов, а также решить, будет ли административная часть расположена рядом с предприятием или нет.
В силу разнообразия деятельности компаний классифицировать производственные помещения невозможно. Однако с точки зрения организации бизнеса выделяются два формата. Первый предусматривает интеграцию, второй — раздельное размещение офиса и линии производства (как в самом городе, так и за его пределами).
Счастливы вместе
При выборе промышленного объекта большую роль играет профиль компании и масштабы бизнеса. Если у сотрудников и руководства нет необходимости постоянно находиться в мегаполисе, то офисные помещения оптимально разместить за городом совместно с производством, отмечает журналу «НЕДВИЖИМОСТЬ & ЦЕНЫ» Василий Григорьев, аналитик отдела исследований рынка CBRE. То же самое можно осуществить в черте населенного пункта, если организации не требуются большие площади (свыше 2,5 тыс. кв. м) и санитарные зоны. Например, данный вариант подходит текстильным и полиграфическим компаниям, которые могут обойтись небольшими и недорогими помещениями.
Зона, где трудятся офисные работники, должна быть изолирована от производства. «Это связано с шумовыми загрязнениями, наличием запахов и прочими неудобствами, — отмечает Елена Орлова, и. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Кстати, чем меньше компания, тем больше она нуждается в близком расположении офисного и производственного блоков, поскольку в этом случае упрощается координация бизнес-процессов».
Шоу-рум для презентации продукции могут находиться на значительном удалении от производства. «Если бизнес предполагает проведение встреч с топ-менеджментом партнеров и заказчиков, понадобится еще и фронт-офис в центре», — добавляет Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости ГК RRG.
В JLL отмечают, что в данном сегменте встречаются компании, у которых производственный процесс не представлен в чистом виде. Например, это относится к сервисным центрам, выполняющим ремонт фирменной продукции, замену деталей и т.п. «Точки могут быть дистрибьюторскими или собственными, — поясняет Захар Вальков, заместитель директора отдела по работе с корпоративными клиентами компании JLL. — Последние зачастую размещаются в промзонах, где можно сэкономить на аренде. Главное условие — коммуникации. Внешний вид, расположение и прочее — непринципиально».
Лучше порознь
Организация офиса и производства на единой территории оптимальна не всегда. «Раздельное размещение может быть обусловлено необходимостью аренды больших площадей или спецификой производства, требованиями к местоположению», — разъясняет В. Григорьев. Данной стратегии придерживаются крупные компании, особенно международные лидеры рынка. В JLL этот тренд объясняют тем, что ведущие игроки индустрии помимо производственных мощностей обладают сильными отделами маркетинга, продаж, исследований, финансов и прочими, которым требуются качественные офисы.
По словам З. Валькова, существует тренд вывода производства за пределы Москвы вместе с сохранением представительского офиса в центре. В первую очередь это характерно для крупных структур. Например, американская машиностроительная компания John Deere, выпускающая строительную, сельскохозяйственную и лесопромышленную технику, располагает большим производственно-индустриальным комплексом (порядка 70 тыс. кв. м) на удалении примерно 30 км от МКАД, а также центральным офисом площадью более 3 тыс. кв. м в бизнес-центре класса А на Садовом кольце. Samsung имеет в столице ряд представительств, занимающих несколько офисов, тогда как основное производство находится в Калужской области. «Фольксваген» располагает офисом в Москве (12–14 тыс. кв. м), при этом производство расположено в Калуге, где компания юридически зарегистрирована.
Маловато будет
Как отмечает журналу «Н&Ц» Сергей Чемерикин, директор отдела оценки Cushman & Wakefield (MRICS), на российском рынке недвижимости наблюдается дефицит производственных помещений. Основную долю среди имеющихся предложений формирует недвижимость, построенная в эпоху СССР. Такие объекты не отвечают современным техническим и эксплуатационным условиям, а также требуют капитальных вложений в реновацию.
Между тем сформировался достаточно широкий выбор предложений по строительству производственных зданий. «В подавляющем большинстве случаев речь идет о проектах под ключ, которые реализуют согласно требованиям клиента, — говорит В. Григорьев. — Незначительную часть составляют заводы, построенные чуть раньше, но они пользуются меньшей популярностью».
При принятии решения о сделке учитывают несколько критериев: цена аренды и содержания помещения, транспортная доступность, близость к сырьевым ресурсам. Популярны помещения площадью от 0,5 до 3 тыс. кв. м с геометричной планировкой, ровным полом и стенами. «Обязательно наличие зоны погрузки, выделенных электрических мощностей в достаточном объеме, подъездных путей», — добавляет Е. Орлова.
Столичные компании в большой степени интересуются близостью к метро. «Этот критерий особенно важен, если организация масштабна и располагает штатом постоянных сотрудников порядка 100 человек, — рассказывает Ю. Тараненко. — Для Подмосковья доступность общественного транспорта не так существенна».
Маргарита Светлова,
Недвижимость и Цены от 9 июня 2014 г.
http://www.dm-realty.ru/SearchContent/View?
Маргарита Светлова,
Недвижимость и Цены от 9 июня 2014 г.
http://www.dm-realty.ru/SearchContent/View?
