Частные инвесторы, предприниматели, представители мелкого и среднего бизнеса в Москве стали чаще покупать коммерческие площади. Причем в большинстве случаев сделки заключаются не с полной оплатой сделки, а с использованием ипотеки. Российские банки уже готовы выдавать такие кредиты своим клиентам на приемлемых условиях.
Покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме распространена на Западе, тогда как в России этот вид кредитования только начинает развиваться. Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG, рассказал «Журналу о недвижимости MetrInfo.Ru», что кредитовать покупку коммерческой недвижимости под ее же залог начали только в 2009 году, когда были приняты соответствующие изменения в законодательстве. Но быстрых перемен это за собой не повлекло, поскольку весь рынок кредитования в тот момент находился в упадке, к тому же игроки рынка коммерческой недвижимости почти не начинали новых проектов.
За последние несколько лет в сегменте кредитования среднего и малого бизнеса эксперты отмечают возрастающий спрос и, как следствие, - ощутимый прирост объемов выдаваемых кредитов. «Если рассматривать этот вопрос в интервале - 10 лет, то динамика будет более 100%», - уточняет Роман Строилов, руководитель отдела ипотеки и специальных программ TEKTA GROUP. В TEKTA GROUP подобные сделки заключаются с периодичностью 1-2 раза в месяц».
Целевая аудитория
Наибольшей популярностью коммерческая ипотека пользуется у собственников бизнеса, в том числе среди тех, кто планирует расширение и дальнейшее развитие компании. Ситуация складывается так что бизнес стремится уйти от растущих с каждым годом арендных ставок, поэтому для многих предпринимателей удобнее и выгоднее приобрести недвижимость в ипотеку и выплачивать фиксированные проценты, чем управлять рентабельностью компании, подстраиваясь под изменчивые условия аренды.
Кроме того, убежден Роман Строилов (TEKTA GROUP), коммерческая ипотека интересна с точки зрения инвестиций и диверсификации бизнеса, потому что сдача помещений в наем приносит регулярную прибыль, которая быстро покроет вложенные средства.
Коммерческую ипотеку можно получить для покупки офисов, торговых и складских площадей. Также для покупки жилых помещений, которые будут переведены в нежилые. Как правило, рассказывает эксперт, собственники бизнеса берут коммерческую ипотеку на строящиеся объекты, потому что стоимость такой недвижимости ниже, чем после введения комплекса в эксплуатацию.
Программы кредитования коммерческой недвижимости представлены у большинства крупных игроков на рынке кредитования. В их числе Сбербанк РФ, ВТБ-24, Промсвязьбанк, Транскапиталбанк, МИА, Абсолют банк, Инвестторгбанк, банк «Глобэкс».
В каждом банке разработаны свои условия предоставления коммерческих кредитов, которые отличаются по условиям.
В ВТБ-24 вывели на рынок программу «Бизнес-ипотека», по которой за счет кредитных средств можно приобрести в собственность коммерческую недвижимость: офис, склад, торговое или производственное помещение под залог приобретаемого объекта недвижимости. Сумма кредита – от 4 млн руб., а срок кредитования до 10 лет. При этом первый взнос составляет всего 20%, а отсрочка погашения основного долга составляла до 9 месяцев.
«При разработке новых условий, - рассказывает Кирилл Тихонов, вице-президент, управляющий директор по развитию малого бизнеса Промсвязьбанка, - мы анализировали условия конкурентов и смогли предложить рынку более привлекательные, чем у коллег по цеху, условия». Например, теперь клиенты банка могут приобрести жилую недвижимость для перевода в нежилой фонд, есть возможность получить кредит без первоначального взноса и получить отсрочку до 12 месяцев». В Промсвязьбанке сроки кредитования по данной программе составляют до 10 лет, а оформление кредита возможно на физическое лицо и без первоначального взноса, предоставляются отсрочки по платежам до 12 мес.
В настоящее время, по словам Юрия Тараненко (RRG), большинство кредитных продуктов на покупку коммерческих площадей, ориентированных на заемщиков из малого и среднего бизнеса, выдаются на срок от 3-5 до 10-20 лет, хотя чаще фигурирует срок 10 лет. Причем кредит можно получить как в рублях, так и в долларах или евро. Например, кредит во всех трех валютах можно получить в Сбербанке РФ, ВТБ-24, Бинбанке.
Правда, денежные суммы, на которые могут рассчитывать заемщики, отличаются. Например, в Бинбанке можно получить сумму от 300 тыс. руб., от 7,5 тыс. евро и от 10 тыс. долларов на срок от 6 мес. до 10 лет. В банке «Зенит» – от 1 до 100 млн рублей до 10 лет, в Уралсибе – от 500 тыс. руб. до 170 млн руб.
Отличаются и ставки, по каким выдаются кредиты на покупку коммерческих помещений. Самые низкие действуют в отношении валютных кредитов. Например, в Сбербанке по продукту «Бизнес-Недвижимость» ставка в рублях – 13,72%, в евро от - 5,29%, а в долларах – от 5,3%. В Бинбанке кредит «На недвижимость» в евро выдают под 7,4% (от 7,5 тыс. евро), в долларах – от 8,7% (от 10 тыс. долларов). В банке «Зенит» кредит в рублях сейчас выдают под 13% годовых при сумме от 1 млн руб. В Уралсибе предлагается продукт «Бизнес ипотека» под 14,5%. Сумма ипотечного кредита стартует от 500 тыс. руб.
Сейчас многие банки не снижают, а увеличивают ставки по кредитам. В частности, в июне 2014 года Сбербанк поднял стоимость кредитов малому бизнесу по ряду продуктов, включая «Бизнес-Недвижимость». Рублевые ставки увеличены на 0,87 процентного пункта, а долларовые на 0,03 п. п. Следует отметить, что во второй половине апреля Сбербанк уже поднимал стоимость кредитов для малого бизнеса. В рублях рост составил 0,04 п. п., в долларах — на 0,18 п. п., а в евро — на 0,24 п. п. по всей продуктовой линейке.
Однако, как считает Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость», процентная ставка не для всех является решающим фактором, для кого-то важнее отсрочка погашения основного долга или необходим индивидуальный график, кто-то хочет оформить кредит на новую компанию или заменить первоначальный взнос дополнительным залогом. Разница в несколько тысяч рублей в месяц для предпринимателя не так важна, как дополнительные преимущества и возможности.
И приводит конкретный пример: «Банк «Зенит» этой весной начал сотрудничество с МСП Банком (Группа Внешэкономбанка) по Программе поддержки малого предпринимательства. Средства выдаются ИП и юридическим лицам по ставке 12,25% годовых и сроках кредитования до 60 месяцев. При существующем размере ставки рефинансирования, росте курса валюты и ожидаемой инфляции – стоимость кредита является очень привлекательной. Если заемщику необходим более длительный срок кредитования для сокращения обязательных платежей, то можно рассчитывать на срок до 10 лет, но уровень ставок будет на порядок выше».
Что касается занимаемых сумм, то они могут составлять от 1,5 млн руб. до 2 млн долларов. «Размер кредита может достигать 80% стоимости объекта», - добавил Юрий Тараненко (RRG).
Требования к заемщикам
Чтобы получить коммерческий кредит под покупку коммерческих площадей, заемщик должен собрать и предоставить в банк пакет требуемых документов. В пакет документов входят правоустанавливающие документы компании, документы по основной деятельности заемщика, текущая долговая нагрузка и т.д. В частности, в Сбербанке можно взять коммерческую ипотеку (продукт «Бизнес-Недвижимость») только в том случае, когда годовая выручка до 400 млн руб., а срок ведения бизнеса от 6 месяцев. При этом потребуют поручительство физического или юридического лица. По условиям кредит выплачивается ежемесячно равными долями. Есть возможность отсрочки до 12 месяцев и досрочного погашения кредита. А неустойка за несвоевременное погашение - 0,1% от суммы просроченной задолженности.
В целом же у банков требования к заемщику довольно стандартны, уточняет Кирилл Тихонов (Промсвязьбанк), каких-либо нюансов нет: финансовая организация будет проверять правоспособность продавца для заключения сделки, что для покупателя-заемщика является дополнительной гарантией прозрачности и безопасности покупки.
Елена Мишина («МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость») отмечает, что отказать банк может из-за негативной кредитной истории собственника, наличия судебных исков в качестве ответчика, просроченной кредиторской и/или дебиторской задолженности. Также банки не кредитуют клиентов, у которых отсутствует текущая прибыль или она несопоставима с суммой запрашиваемого кредита.
Материальное обеспечение - залог приобретаемой недвижимости. Если покупается строящийся объект у аккредитованного застройщика, строящего с участием кредитных средств банка-кредитора, то оформляется залог имущественных прав по договору долевого участия в строительстве. При покупке строящегося объекта у не аккредитованных застройщиков кредит выдается под залог имеющегося имущества на срок строительства.
Резюме журнала www.metrinfo.ru
Коммерческая ипотека – удобный механизм получения средств для покупки недвижимости для бизнеса. Отсюда и рост интереса. Однако далеко не каждый предприниматель или представитель малого бизнеса может себе позволить приобрести недвижимость по ипотеке. Серьезные требования банков к заемщикам, юридические формальности, необходимость в поручителях – для многих остаются непреодолимыми барьерами.
Людмила Чичерова,
Metrinfo.ru от 11.07.2014 г.
http://www.metrinfo.ru/articles/135092.html
