Качественных физкультурно-оздоровительных комплексов, соответствующих всем современным техническим нормам и требованиям, в столице на сегодняшний день немного. Каким путем пойдет развитие спортивной составляющей Москвы: будут ли появляться новые стадионы или формат трансформируется в фитнес-центры с большим количеством опций?
Медленно, но верно
Дефицит полноценных спортивных комплексов с широким набором инфраструктуры в столице налицо: в этом контексте припоминаются разве что «Лужники», «Динамо» и «Олимпийский». При этом активно строятся фитнес-центры, однако они в большей степени являются точками досуга, нежели полноценными спортивными комплексами, считает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН».
Некоторое время назад началось активное развитие районных физкультурно-оздоровительных учреждений, однако затраты по их строительству стали нелегким грузом для бюджетов образовательных учреждений. На выходе такие объекты чаще всего представляли собой футбольные поля, турники и «коробки», где зимой можно залить каток, а летом — поиграть с мячом. Параллельно появлялись фитнес-центры (с бассейнами и без), которые и взяли на себя основной поток посетителей в спальных районах.
Именно об этих относительно небольших клубах обычно говорят эксперты, отмечая наличие большого количества спортивных объектов в столице. «Москва достаточно плотно обеспечена такими комплексами на юго-западе, западе и частично на северо-западе. На востоке столицы ситуация хуже», — отмечает Владимир Вайсс, вице-президент NAI Becar.
Как рассказали «Н&Ц» в ГК RRG, сегодня в Москве работает свыше 500 фитнес-клубов общей площадью более 400 тыс. кв. м. Они отличаются друг от друга по уровню, набору услуг и, соответственно, ценовому диапазону. «Во всех сегментах качественных сетевых проектов насчитывается порядка 30», — говорит Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG.
Фитнес для инвестора
Будут ли в перспективе строить большие комплексы или частные клубы — это по большому счету вопрос к инвесторам. Так кто же вкладывается в спорт — частные лица или государство?
«Инвесторов, специализирующихся на спортивных объектах, в России не существует, — объясняет В. Вайсс. — Некую социальную нагрузку берут на себя пенсионные фонды Газпрома — «Газфонд», однако эту структуру в силу сильной аффилированности с государством сложно назвать инвестором».
В жилых проектах фитнес-инфраструктура также ложится бременем на плечи девелопера. «Важно, чтобы она была интегрирована в застройку и находилась в шаговой доступности, — отмечает Д. Бобков. — Стоимость жилья вблизи такого объекта будет на 3–5% выше. Ведь спортивный комплекс — это здоровый образ жизни, досуг для взрослых и детей любых возрастов. Такой проект выполняет и другую очень важную функцию: обеспечивает район рабочими местами».
Все дело в окупаемости
Если говорить о действительно крупных объектах, то в среднем бюджет среднестатистического стадиона на 40–50 тыс. мест составляет порядка 180–290 млн долл. Пример еще более дорогого проекта — «Спартак» в Москве, смета которого составила 340 млн долл.
«Средний срок окупаемости стадиона составляет порядка 8–11 лет, а если в этот период будет проходить чемпионат, он уменьшается в разы, — отмечает Ю. Тараненко. — Возврат инвестиций «уходит в бесконечность», если объект строится без правильного коммерческого понимания. Основные критерии окупаемости — масштаб и возможность проведения массовых спортивных и культурных мероприятий».
По словам эксперта, срок окупаемости фитнес-клуба в среднем составляет три — пять лет. Для физкультурно-оздоровительных комплексов (ФОК) этот период более продолжительный. С учетом общеэкономической обстановки интерес инвесторов к ФОКам невелик.
«Функционал современных комплексов расширяется, происходит объединение различных видов спорта под одной крышей, — отмечает Д. Бобков. — К тому же такие проекты дополняются развлекательной составляющей, а прилегающие территории все чаще выполняют роль рекреационных зон. В своей девелоперской практике мы также закладываем крупные физкультурно-оздоровительные комплексы в жилые проекты. Хотя прямой экономической выгоды от таких проектов нет — сроки окупаемости составляют от 15 лет».
Планов громадье
В настоящее время Министерством спорта РФ заявлено к реализации порядка 40 спортивных проектов. Правда, точные даты их выхода пока что неизвестны. Пресс-служба департамента строительства Москвы сообщила «Н&Ц», что до конца 2016 г. за счет средств из городского бюджета в Москве будет возведено 30 объектов. Так, в январе этого года был объявлен открытый конкурс на строительство футбольного поля с искусственным покрытием в Северном Чертаново. Его ввод запланирован на 2015 г. В 2016 г. начнет функционировать ФОК в районе Внуково и спортивный комплекс детско-юношеской школы олимпийского резерва «Северный» в Северо-Восточном административном округе. ФОК для людей с ограниченными возможностями планируется открыть в Южном АО летом 2015 г. В комплексе будут функционировать два бассейна, спортивные залы, лечебные и массажные кабинеты.
«Лужники» планируют открыть для тренировок в 2017 г., а в 2018-м они станут главной ареной чемпионата мира по футболу.
Особенно значимыми являются работы по реконструкции стадиона «Лужники». Согласно проекту наружная стена и несущие конструкции здания будут сохранены, а козырек станет выдвигающимся (по требованиям ФИФА он должен полностью накрывать все трибуны). Также изменят угол наклона трибун, что позволит не углублять само поле. Количество мест в зрительном зале увеличится с 78 до 81 тыс., при этом будет оборудовано 300 мест для лиц с ограниченными возможностями. «Лужники» планируют открыть для тренировок в 2017 г., а в 2018-м они станут главной ареной чемпионата мира по футболу.
По графику ведутся работы и на других стадионах Москвы: к 2015 г. введут в эксплуатацию стадион ЦСКА, в III квартале 2017 г. — арену «Динамо».
При реконструкции и проектировании любого крупного комплекса учитывается целый ряд параметров. Для каждого типа объектов спортивными комитетами прописаны свои требования. В частности, для футбольных стадионов параметры разрабатываются и принимаются ФИФА.
«Инженерные системы крупного объекта должны быть рассчитаны на два разных вида эксплуатации, — рассказывает Юлий Борисов, главный архитектор, соучредитель UNK project. — Когда на стадионе нет посетителей, оборудование работает всего на 10–15% мощности. Если на объекте проводятся соревнования — мощности увеличиваются в семь — десять раз. Самая сложная инженерная система у футбольных стадионов, где для сохранности газонов необходимо поддерживать особые условия. Навес над трибунами проектируется таким образом, чтобы на поле не попадали осадки».
Золотая середина
При выборе между реконструкцией и новым строительством многое зависит от назначения объекта. «Если в проекте отсутствует лед и вода, выгоднее провести модернизацию, а при наличии этих двух компонентов ввиду прогресса в энергосбережении и жизнеобеспечении ледовых арен проще снести здание и построить новое, — рассказывает В. Вайсс.
«Реконструкция или строительство — вопрос, который зависит от характеристик самого объекта, — дополняет Д. Бобков. — Например, если комплекс имеет историческую ценность, его интересно сохранить по максимуму».
30 спортивных объектов будет возведено за счет средств из городского бюджета в Москве до конца 2016 г.
А вот вопрос о том, что станет определяющим для спортивного развития столицы: крупные комплексы или частные фитнес-клубы, — остается, похоже, открытым. «По приблизительной оценке премиум-рынок и сегмент демократичных фитнес-клубов насыщены примерно на 80%, при этом в нише среднего уровня предложение заметно отстает, — говорит Ю. Тараненко. — Городу требуются клубы площадью в 1–3 тыс. кв. м с бассейном либо возможностью его обустройства. Таких помещений в столице немного, за каждое идет сильная конкуренция. Основных вариантов для развития спортивных проектов в средней нише два — реконструкция заводских корпусов или новое строительство».
МНЕНИЕ
Юлий Борисов, главный архитектор, соучредитель UNK project:
«Порядка 90% стадионов выполнено в современном стиле с использованием большепролетных металлоконструкций, иногда — уникальных, сложных систем механизации вроде раздвижных кровель. По сути, стадион — это огромное пространство без опор, поэтому для того чтобы спроектировать и построить объект, который был бы долговечным и при этом смотрелся легким и воздушным, необходимы глубокие знания и опыт реализации подобных проектов. Это взлет архитектурно-конструкторской мысли. В мире немного специалистов с подобными навыками. По этой причине практически все новые стадионы, возводимые в рамках подготовки к ЧМ-2018, реализуются с привлечением иностранных архитекторов, инженеров и проектировщиков».
Зато в последние годы на рынке стали появляться торгово-развлекательные центры (ТРЦ), в структуру которых входят спортивные залы, — они-то и становятся конкурентными преимуществами проектов. Однако стоит учитывать, что данная опция является все-таки довольно существенным обременением для девелопера, получающего основную доходность от ритейла. Именно поэтому основная доля квадратных метров все же отводится под торговлю. «Нельзя перегибать палку, — считает В. Вайсс. — В частности, площадь ТРЦ с Международной спортивной академией Владислава Третьяка составляет 117 тыс. кв. м, из которых ледовая арена занимает всего 11 тыс. кв. м. Таким образом, спортивная составляющая в проекте занимает порядка 10%».
Надежда Двоскина,
Недвижимость и Цены №36(597) 8-14 сентября 2014 стр. 172
