В центре уровень вакантных площадей растет
Крупные сетевые операторы и частные владельцы среднего и малого бизнеса ставят в приоритет размещение магазинов и торговых точек в помещениях формата «стрит-ритейл», расположенных в спальных районах Москвы. Данный формат является самым востребованным видом коммерческой недвижимости и среди инвесторов, и среди арендаторов, несмотря на стабильно высокую динамику роста арендных ставок, считают эксперты компании NAI Becar.
Традиционные торговые коридоры пока в основном удерживают ставки аренды, за исключением Тверской улицы, где по четной стороне падение уже составило около 20%, отмечают в аналитическом центре «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Уход от центра
Увеличение объема предложения помещений формата «стрит-ритейл» происходит главным образом за счет строительства в новых жилых комплексах и микрорайонах спальных районов Москвы, где данная недвижимость имеет более высокуюдоходность по сравнению с Центральным округом (за счет более низкой стоимости). Жители спальных районов формируют основной покупательский поток для крупных сетевых операторов, торговые сети делают ставку именно на формат стрит-ритейла.
По словам заместителя директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве Олега Байкина, уровень арендных ставок для недвижимости данного типа в спальных районах напрямую зависит от покупательской способности жителей района. Стоимость аренды варьируется от $300 до $1500 за квадратный метр. На стоимость аренды влияет также локация помещения: в главном торговом коридоре или на второстепенных улицах. Ставка на помещение на главной улице может быть в два раза выше, чем на второстепенной. На 15-20% дороже будет стоить помещение с витринами, а также с высотой потолков выше, чем стандартные три метра. Еще один немаловажный фактор для ценообразования – возможность организации наружной рекламы, отметил эксперт.
В центре наблюдаются колебания
В первом полугодии в сегменте street-retail Москвы средний показатель уровня вакантности помещений по основным торговым коридорам города вырос в два раза по сравнению с прошлым годом – до 8%. До этого показатель в течение трех лет стабильно держался на уровне 4%.
Такой рост показателя вакантности является следствием нескольких факторов. Одним из главных факторов выхода большего количества помещений на рынок является цикличность договоров аренды в этом сегменте. В большинстве случаев договоры аренды «на улице» подписываются сроком на пять лет (чуть реже три года). Последняя такая волна подписания/переподписания договоров была как раз на стыке 2008-2009 гг. Вторым фактором, усугубляющим первый, является экономическая ситуация, влияющая на розничный рынок. И третьим является общее понижение интереса большинства профилей ритейла к «улице».
«Сейчас в сегменте сложился «рынок арендатора», совокупно предложение превышает спрос, – отмечает Марина Маркова, руководитель направления street-retail компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ». – Но, если говорить о высоколиквидных помещениях, то здесь как был дефицит, так он и остается. Такие помещения быстро уходят с рынка, по менее ликвидным предложениям может быть существенный простой».
В краткосрочной перспективе, до конца года снижения уровня вакансии не ожидается. Напротив, есть прогноз на рост, как минимум до 10%.
Градостроительные новшества
Важно отметить, что средний уровень вакантных помещений на торговых коридорах, где созданы и развиваются пешеходные зоны, составляет около 3%, что существенно ниже совокупного показателя. Это является отображением ожидаемого высокого спроса на эти улицы.
«Год назад мы прогнозировали, что уже в среднесрочной перспективе инициативы правительства Москвы и касательно развития пешеходных зон, и внедрения платного паркинга в центре Москвы приведут к развитию качественного уличного ритейла в пешем центре города, – комментирует Маркова. – В целом сейчас на наших глазах город в целом и улицы в частности очень динамично преображаются».
По ее словам, ликвидные помещения по-прежнему находятся в высоком спросе и сдаются по высоким ставкам; менее ликвидные – простаивают, и будут простаивать, если по ним не будет коррекции ставок.
Но одно исключение есть – Тверская улица. Самая известная торговая улица Москвы, международный бренд, в первом полугодии 2014-го показала снижение ставок аренды на 15-20%. Существенное снижение ставок на помещения зафиксировано на определенном отрезке улицы – четной стороне от Охотного Ряда до Триумфальной площади. Помимо прочих факторов существенное влияние на падение ставок на Тверской оказали запрещение парковки на улице и развитие пешеходных зон на Столешниковом переулке, Кузнецком Мосту, Петровке, Рождественке, Никольской.
Валютная неопределенность
Тенденцией первого полугодия 2014-го в сегменте street-retail можно выделить существенное увеличение периода закрытия сделки. Это связано с увеличением длительности переговоров как по коммерческим условиям, так и по вопросам валютного коридора и валютной корзины договора.
Все большее число собственников торговой недвижимости в Москве с начала 2014 года стали устанавливать ставки аренды на помещения в рублях, не привязываясь напрямую к курсу доллара, отмечают брокеры консалтинговой компании DNA Realty. Это актуально и для помещений формата «стрит-ритейл», и для торговых центров. Впрочем, пока на столичном рынке в рублях заключается все равно не более 25%договоров аренды, еще примерно 50% договоров заключаются в иностранной валюте, но собственник и арендатор фиксируют верхнюю и нижнюю границы «валютного коридора». В регионах же в рублях заключается примерно 70-80% договоров арендыторговых площадей, а ставки изначально экспонируются в национальной валюте уже достаточно давно.
«Переход на рублевые взаиморасчеты выгоден в первую очередь арендаторам торговой недвижимости, так как выручку они получают именно в рублях, а при резком колебании курса доллара не могут быстро поднять цены, чтобы окупать автоматически возросшую долларовую арендную плату, – рассказывает управляющий партнер DNA Realty Антон Белых. – Поэтому арендаторы всегда настаивали на рублевых договорах, но во времена превышающего предложение спроса убедить собственников перейти с относительно стабильного доллара на нестабильный рубль было крайне непросто. Сейчас же в связи с сокращением спроса и ростом объема предложения на рынке арендаторам все чаще удается добиться на переговорах как минимум узкого «валютного коридора» или же вовсе заключения договора аренды в рублях». По его словам, сейчас на рынке уже появляются операторы, которые принципиально не подписывают долларовые договоры аренды, и собственники вынуждены прислушиваться к таким пожеланиям рынка. Если, конечно, речь не идет про лучшие торговые центры или помещения у метро, где арендодатели по-прежнему могут диктовать условия арендаторам.
По сути, переход на рублевые взаиморасчеты — это завуалированное снижение арендных ставок на маловостребованные помещения и попытка заполнить пустующие площади, говорит Антон Белых.
Неудобные площади
Несмотря на высокий спрос и низкий уровень вакансии в данном сегменте рынок по-прежнему испытывает недостаток в качественном предложении, особенно в спальных районах, отмечают в www.irn.ru. Недвижимость формата «стрит-ритейл» представляет собой в основном жилые помещения на первых этажах, переделанные под коммерческие. Такие площади имеют ряд недостатков в планировке и техническом оснащении. В большинстве подобных домов невозможно разместить никакой бизнес, кроме салона красоты, офиса нотариуса или в лучшем случае аптеки.
Смотрите сами: кафе открыть невозможно, даже при условии свободной планировки: не хватит мощностей по электричеству и канализации.
Сдавать продуктовым магазинам, оказывается, мало кто хочет: холодильные камеры обычно не влезают; жители возражают, поскольку такое соседство грозит последующей дератизацией. Проблемы с перепланировкой, вентиляцией, организацией мокрых точек – зачастую площади такого стрит-ритейла просто не подходят арендаторам.
Желаемые клиенты
Специалисты компании Praedium провели исследование предпочтений собственников стрит-ритейла и выяснили, какие арендаторы являются для них самыми желанными.
Подавляющее большинство опрошенных высказались за присутствие в их помещениях банка или кафе сетевого оператора (65% и 52%). «По мнению собственников, это наиболее платежеспособные и стабильные арендаторы. От них ожидают безусловного соблюдения условий договора и аренды помещения на длительный срок с регулярной индексацией», – комментирует Сергей Камлюк, директор департаментаторговой недвижимости компании Praedium. На втором месте по популярности – рестораны премиум-класса и магазины непродовольственных товаров, в том числе товаров luxury. А вот магазины FMCG спросом у арендаторов не пользуются (7%).
А зря
По данным компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ», банковский сектор, который был в числе «главных действующих лиц» на улицах Москвы, по итогам полугодия показал снижение активности. По сравнению с прошлым годом доля банков в общей структуре запросов снизилась с 8% до 3%.
Снижение темпов развития этого профиля связано с несколькими факторами.Крупные банки уже достаточно плотно охватили город и, поэтому темпы пошли на снижение. Фактором, повлиявшим на снижение спроса, является также масштабная зачистка банковского сектора, проводимая Центральным Банком России – в течение 2013-2014 гг. лицензии были отозваны у более чем 30 банков Москвы.
В то же время Москве не хватает более 500 000 кв. м магазинов FMCG. К такому выводу пришли специалисты группы компаний RRG по итогам исследования, проведенного по заказу компании «Нордстар Девелопмент» с целью разработки маркетингового плана развития сети и определения потенциальных локаций в Москве для размещения сети супермаркетов. Такая ситуация дает основания прогнозировать активное развитие крупными сетевыми ритейлерами торговли в районах массовой застройки.
Остро дефицит заметен в сегменте качественных супермаркетов с широким ассортиментом «фреша». Особенно высока потребность в таких торговых точках у престижных Ленинградского и Центрального мегакластеров Москвы.
Отдельные сети показывают сегодня крайне высокие темпы развития, понимая востребованность магазинов повседневного спроса. Лидером по количеству торговых точек стала сеть дискаунтеров «Пятерочка» с более чем 400 магазинами в пределах МКАД. Первое место среди FMCG-гипермаркетов занимает сеть «Ашан». Наиболее динамичное развитие в последние годы демонстрирует сеть «Дикси».
Для насыщения рынка, по мнению председателя совета директоров группы компаний RRG Дениса Колокольникова, понадобится открытие еще не менее 500-600 торговых точек в различных форматах FMCG-рынка.
Сергей Жарков,
IRN.ru от 15.09.2014 г.
http://www.irn.ru/articles/37940.html
