На столичном рынке недвижимости давно существует такое явление, как срочный выкуп, когда квадратные метры продаются в короткие сроки с существенным дисконтом. Однако до недавнего времени эти сделки проходили, как правило, только в сегменте жилья. А сегодня подобную услугу предлагают компании, специализирующиеся на купле-продаже торговых площадей.
Предложения по срочному выкупу возникают на рынке коммерческой недвижимости в силу критических обстоятельств. «Такие площади появляются в продаже от случая к случаю, — рассказал «Н&Ц» Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG. — Между тем на рынке всегда есть игроки, готовые быстро купить объект с дисконтом».
Сделок такого рода на рынке крайне мало, сетуют брокеры. Другое дело, что часто термин «срочный выкуп» используется как маркетинговый ход, когда продавец пытается сбыть не самое ликвидное предложение. «В нашей стране рынок уже достаточно зрелый, — говорит Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL. — Объектов, которые продавались бы за бесценок без серьезных оснований, почти не существует».
Первичка и вторичка
На первичном рынке предложения по срочному выкупу торговых помещений встречаются в основном в строящихся жилых комплексах. «Ситуация осложняется тем, что для девелоперов ЖК коммерческие площади не являются приоритетными, — обращает внимание Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл Knight Frank. — Основной доход они получают от продажи жилой составляющей. Соответственно, девелопер редко имеет возможность сделать акцент на правильной планировке, уделить достаточное внимание требованиям по инсоляции, наличию нескольких входов-выходов, правильному шагу колонн и пр. В итоге главными факторами ликвидности становятся местоположение, подъездные пути либо цена».
Значительно реже в срочной продаже встречаются площади в составе торгового или офисного комплекса. «Такие помещения имеют более высокий уровень доходности, собственники с ними расстаются неохотно», — объясняет Олег Байкин, заместитель руководителя департамента брокериджа NAI Becar.
Вторичный рынок состоит из совсем небольшого количества срочных предложений. Чаще в продаже встречаются помещения на первых этажах жилых домов (первая линия). Как правило, это объекты площадью до 200–300 кв. м, но могут быть и более крупные варианты.
Торговые помещения на первых этажах бизнес-центров (как правило, их площадь составляет 100–500 кв. м) продаются значительно реже и предлагаются преимущественно в небольших отдельно стоящих офисных зданиях класса В и ниже. Это связано с тем, что согласно классификации бизнес-центр класса А предполагает одного собственника, единую управляющую компанию и крупных арендаторов. Соответственно, появление таких вариантов на рынке ставит под сомнение ликвидность объекта.
По данным CBRE, скидка за срочность с рыночной цены при продаже торгового помещения независимо от того, на первичном рынке оно или на вторичном, может составить 15–30%. Если продается очень привлекательное помещение — 10%.
Портрет продавца
На первичном рынке предложения по срочному выкупу поступают от девелоперов жилых кварталов и коммерческих проектов. На вторичном — от физических лиц или компаний малого бизнеса.
«Как правило, эта тема затрагивает именно вторичный рынок, — уточняет Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE. — На первичном такая ситуация может иметь место в виде «распродажи с дисконтом» только в случае заметных финансовых проблем у девелопера».
Однако С. Ярова напоминает: застройщик может целенаправленно привлекать дополнительные инвестиции в проект. Например, в процессе возведения жилого комплекса он может заранее предусмотреть реализацию торговых помещений в первую очередь для последующего использования данного дохода в целях финансирования проекта.
На вторичном рынке срочные предложения появляются по разным причинам. Например, поводом может быть желание собственника вложиться в более эффективный актив. Либо решение владельцев одного объекта расторгнуть договоренности и поделить доход от продажи в соответствующих долях. Впрочем, поскольку при оперативной продаже цена может быть на 15–30% ниже, очевидно, что целью является решение финансовых проблем.
Кому это нужно
«Срочным выкупом занимаются специализированные подразделения агентств недвижимости либо физические лица — охотники за выгодными сделками, — отмечает М. Рогожин. — Компании или предприниматели, которые ищут объект для ведения бизнеса, обычно не успевают заметить и быстро отреагировать на появляющуюся возможность».
Профессиональные инвесторы обычно покупают большое помещение по цене ниже рыночной, делают нарезку, увеличивают мощность, устанавливают отдельные входные группы, сдают в аренду либо перепродают. Рыночная окупаемость инвестиционных сделок сегодня составляет порядка десяти лет, сообщили в Knight Frank. Однако в структуре спроса с таких покупателей немного. Основная масса — выходцы из регионов, которые стремятся вложиться в недвижимость как в самую стабильную «валюту» именно в Москве. Столичный рынок характеризуется высокой ликвидностью. Даже если он и проседает, это случается ненадолго.
Как правило, основной интерес представляют объекты площадью до 200–300 кв. м. В местах с высоким трафиком возможны сделки и с более высокими площадями. В первую очередь учитываются наличие отдельного входа, функциональность планировки, размер витрин, возможность размещения наружной рекламы. Нельзя забывать и о том, что помещения такого рода должны быть автономными в плане инженерии. Наиболее привлекательными вариантами считаются объекты с прогнозируемой окупаемостью от шести до восьми лет и уровнем дохода 12–13%.
Технология продажи
Каждая сделка по срочному выкупу индивидуальна, однако существует определенный перечень стандартных действий. Как правило, предварительная оценка помещения делается уже при первом контакте по телефону. Далее на место выезжают специалисты. Если цена продавца устраивает, то следующие два-три дня уходят на юридическую экспертизу с проверкой истории объекта, прав собственности, обременений и т. п.
«Перед сделкой необходимо ознакомиться с правоустанавливающими документами на приобретаемую недвижимость, — рассказывает Елена Орлова, и. о. руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Когда речь идет о строящемся объекте, следует запросить разрешение на строительство, права на земельный участок, проектную декларацию. Если свидетельство о собственности уже получено, а продавцом является физическое лицо, необходимо заказать выписку из ЕГРП, получить справку о погашении коммунальной задолженности, справку ПНД, согласие супруга. В случае когда продавцом является юридическое лицо, в последних двух пунктах необходимости нет».
«В среднем для проведения сделки по договору купли-продажи недвижимости необходимо порядка 15–20 документов, но, как правило, их намного больше, — дополняет О. Байкин. — Покупатели и продавцы, понимающие это, с самого начала привлекают юристов и агентства, оказывающие услуги полного сопровождения».
Если все сомнения устранены, стороны подписывают договор купли-продажи. Самый длительный период — регистрация перехода права собственности, после чего продавец получает деньги.
«Когда на помещение оформлена собственность, минимальный срок сделки может составить одну-две недели, — резюмирует Е. Орлова. — В этот период включена регистрация перехода права собственности. Если сделка происходит по договору долевого участия, минимальный срок идентичен первому, что также связано с регистрационными действиями. А когда она проходит по соглашению, которое не подлежит государственной регистрации, требуется один-два дня. Пример — продажа по договору соинвестирования».
Екатерина Камазинская,
Недвижимость и Цены №37(598) 15-21 сентября 2014 стр. 180
