Апартаменты в среднем на 20% дешевле, чем квартиры. Однако в России они имеют свою специфику и особенности, которые необходимо учитывать. «Газета.Ru» рассказывает о статусе, налогах, вероятности появления нежелательных соседей и условиях проживания в апартаментах.
В России апартаменты — вовсе не синоним квартиры. Апартаменты не считаются жильем, поэтому при проектировании и строительстве к ним не применяются жесткие санитарные и иные нормы. Тем не менее они оборудованы для проживания и даже пользуются популярностью.
Первые апартаменты появились в России в 2000-е годы в деловом центре «Москва-Сити». Финансовый кризис лишь стимулировал их распространение: собственники коммерческой недвижимости несли огромные убытки и начали распродавать помещения как апартаменты.
Сейчас апартаменты занимают уже почти треть рынка столичных новостроек.
Главное, чем привлекают апартаменты покупателей, — это цена. В среднем стоимость квадратного метра в них на 15–25% ниже (в зависимости от класса), чем в аналогичном по основным характеристикам жилье. Однако в связи со своим «нежилым» статусом они имеют ряд особенностей, о которых нужно знать, прежде чем совершать покупку.
Регистрация и проживание
Самое главное отличие апартаментов от квартир — в отсутствии возможности оформлять регистрацию по месту жительства, отмечают эксперты.
«Хотя института прописки как такового давно не существует, а временная регистрация по статусу на первый взгляд не так уж сильно отличается от постоянной, ряд ограничений все же есть. Если говорить о покупке апартаментов для постоянного проживания, вероятные сложности касаются порядка прикрепления («по остаточному принципу») к медицинским учреждениям и устройства детей в школы и детские сады», — комментирует заместитель генерального директора группы компаний RRG Эвелина Ишметова.
Поэтому преимущественно апартаменты покупают как второе жилье, когда вопрос прописки неактуален.
«Апартаменты элитного класса покупают обеспеченные люди, у которых не стоит вопрос регистрации, так как в большинстве случаев для покупателя апартаменты не являются единственным жильем», — комментирует руководитель департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы «НЭО Центр» Александр Федоров. Деловым людям не хочется терять время на дорогу до работы, поэтому они предпочитают жить рядом в апартаментах.
При этом молодым семьям, военным и прочим льготникам апартаменты вряд ли подойдут еще по одной причине: для них не будут действовать программы льготного кредитования, предусмотренные при покупке жилой недвижимости.
Управление домом
В отношении многоквартирных домов в Жилищном кодексе четко закреплен порядок управления, в отношении нежилых — нет. Поэтому эксплуатация апартаментов законодательному регулированию не подлежит, отмечает юрист адвокатского бюро DS Law Мария Пономарева.
«На практике застройщик создает управляющую компанию, которая осуществляет общее управление нежилым зданием, обеспечивает текущее содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества здания, при этом самостоятельно определяя стоимость оказываемых коммунальных и эксплуатационных услуг», — говорит юрист.
Состав и стоимость эксплуатационных расходов будет зависеть не только от качества управления зданием, в состав которого входят апартаменты, но и от его состояния, месторасположения и набора предоставляемых услуг. А поскольку помещение имеет нежилой статус, к правоотношениям инвестора и застройщика может не применяться закон о защите прав потребителей (ЗОПП) в части прав инвестора на устранение недостатков в помещении, предупреждает эксперт.
Руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь отмечает, что при строительстве апарт-комплексов застройщик не обязан строить подъездные дороги. Поэтому состояние инфраструктуры целиком остается на совести компании.
Стоимость коммунальных услуг
Надо понимать, что если сами апартаменты обойдутся покупателю дешевле, чем квартира, то на обслуживание помещения придется тратить больше.
Поскольку апартаменты не относятся к жилью, тарифы на коммунальные услуги будут рассчитываться как для коммерческого помещения. Для каждого здания с апартаментами тарифы будут свои — в зависимости от того, с какой компанией и на каких условиях застройщик заключит договор.
«Коммунальные платежи в апартаментах дороже, чем ЖКХ для жилья. Происходит это главным образом потому, что эти платежи в отличие от жилья не дотируются городом. Пример такой разницы: если взять апартамент площадью в 100 кв. м, размер коммунальных платежей примерно на 3 тыс. руб. превысит расходы на содержание квартиры той же площади», — говорит генеральный директор компании «Континент» Галина Гараева.
В компании RRG отмечают, что в среднем вода будет стоить на 10–15% дороже, чем в квартирах. В «НДВ-Недвижимость» предупреждают, что тарифы на электроэнергию могут быть даже в два раза выше, чем по квартирам.
Налоги
Для владельцев апартаментов ставки налога на имущество также выше, чем для собственников жилых помещений.
В этом году для Москвы были установлены следующие ставки: 0,1% — для жилых и нежилых помещений, инвентаризационная стоимость которых не превышает 300 тыс. руб.; 0,3% — если стоимость помещения составляет от 300 тыс. до 500 тыс. руб. и 0,6% — для помещений стоимостью от 500 тыс. до 1 млн руб.
Для более дорогих помещений, к которым относятся как квартиры, так и апартаменты, ставки в зависимости от того, жилое оно или нет, разнятся. Для жилых помещений стоимостью выше 1 млн руб. ставка составляет 0,75%. Для нежилых: уже 1,2% — при стоимости от 1 млн до 1,5 млн руб. и 2% — если стоимость превышает 1,5 млн руб.
При этом надо понимать, что инвентаризационная стоимость относительно невысокая. Она учитывает всего несколько параметров и может быть ниже рыночной в десятки раз.
Однако, как ранее писала «Газета.Ru», Минфин уже в ближайшем будущем планирует взимать налог с имущества физлиц по кадастровой стоимости, которая, напротив, максимально приближена к рыночной. Тогда сумма взимаемого налога значительно увеличится.
Ставки по новому налогу будут устанавливать представительные органы власти местного самоуправления в следующих пределах: до 0,1% — для жилых помещений, а также гаражей и машино-мест и до 0,5% — для прочих объектов недвижимости.
Начать переход на новую систему налогообложения Минфин планирует уже с 2015 года.
При этом владельцы квартир как жилых помещений окажутся в более выгодном, чем собственники апартаментов, положении еще по одной причине: в рамках новой системы предполагаются налоговые вычеты в размере стоимости 20 кв. м площади объекта для квартир или комнат и 50 кв. м — для жилых домов.
Нежелательные соседи
Приобретая апартаменты, надо помнить, что нельзя исключать возникновения нежелательного соседства.
«Поскольку в теории апартаменты — это нежилая недвижимость, вполне вероятно, что в соседней «квартире» будет организован офис», — предупреждает Эвелина Ишметова.
Таких примеров на практике существует достаточно много, добавляет Александр Федоров. Продать апартаменты в случае возникновения такой ситуации будет трудно и как минимум невыгодно. «Обычно людям не комфортно жить рядом с офисом, и часто люди избавляются от таких апартаментов с дисконтом», — добавляет эксперт.
Ольга Хохрякова,
Gazeta.ru от 10.09.2014 г.
http://www.gazeta.ru/realty/2014/09/10_a_6208117.shtml
