Организация трансфера от метро до бизнес-центра и обратно – распространенная опция в московских и подмосковных офисных объектах. Характерно, что целый ряд бизнес-центров сегодня не могли бы успешно функционировать без наличия данной услуги, так как добраться до них иным способом практически невозможно. Наличие или отсутствие трансфера в такой ситуации оказывает прямое влияние на ликвидность всего объекта.
Вынужденная необходимость или акт доброй воли?
Известно несколько причин, побуждающих собственников БЦ и управляющие компании задуматься о запуске шаттлов до мест работы. Это и удаленность от остановок общественного транспорта, большие интервалы в движении автобусов, а также круглосуточный режим работы компании или предприятия. Бывает, однако, что владелец бизнеса запускает трансфер, демонстрируя этим высокий статус бизнес-центра или уважение к сотрудникам своей компании. На первый взгляд, подобная инициатива похвальна и должна быть поддержана большинством организаций. На деле же оказывается, что взять на себя заботу о доставке сотрудников без очевидной на то производственной необходимости могут позволить лишь те фирмы, для которых подобные расходы составляют незначительную часть в общей доле платежей. В противном случае, забота о сотрудниках обернется руководителю серьезными затратами.
- Правила внутреннего трудового распорядка с указанием времени работы сотрудников.
- Приказ руководителя об организации доставки сотрудников до места работы и обратно.
- Трудовой договор с записью об оказываемой услуге.
Цена вопроса
Согласно законодательству, у компании «ГЕМА Инвест», владеющей и управляющей собственными объектами, нет насущной необходимости в организации трансферов. Так, до МФК Premium West, расположенного на пересечении Можайского шоссе и МКАД можно добраться на автобусах и маршрутках от станций метро «Киевская» и «Славянский бульвар», до бизнес-центра Касаткина – на общественном транспорте совсем недалеко от метро ВДНХ. Тем не менее, перечисленные объекты обеспечены шаттлами. По словам Елены Семенихиной, директора по развитию «ГЕМА Инвест», средняя цена трансфера для бизнес-центра площадью 20 000 кв. м составляет 2 000 000 рублей. Елена Скурыдина, старший управляющий отдела управления недвижимостью CBRE, конкретизирует: «Стоимость трансфера может колебаться от 5 до 15 тыс. рублей в день за одну машину - микроавтобус или автобус. Трансфер оправдает себя в случае возмещения стоимости услуги арендаторами, при включении этих расходов в арендные платежи или при условии заключения дополнительного соглашения на эту услугу, но не за счет управляющей компании или собственника. Предоставление трансфера не является решающим условием для заключения договора аренды, в любые времена арендаторы заинтересованы в понижении арендной ставки. Если БЦ не заполнен на 30-50%, то никакая организация трансфера не спасет ситуацию». В то же время отсутствие трансфера вполне может стать причиной для отказа. «Если бы от БЦ «Магистраль» не ходил автобус до метро Полежаевская, мы бы туда просто не сели», - прокомментировал представитель одной из компаний, пожелавший остаться неизвестным.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG резюмирует: «Цена вопроса зависит от схемы организации трансфера – так, это может быть лизинг автобусов или же привлечение сторонней транспортной компании. Чаще речь идет о лизинге. В целом можно сказать, что это небольшие расходы».
Интересно, что сегодня в стоимость организации трансфера включается не только транспортные расходы, но и оплата дополнительных инструментов лояльности и контроля. Так, компания BPS разработала мобильное интерактивное приложение «Автобусы Кантри Парка», позволяющее в режиме онлайн отслеживать движение корпоративного транспорта. Приложение учитывает текущую транспортную ситуацию, также на остановке делового комплекса установлено большое табло с интерфейсом. Кроме того, управляющей компании нужно будет монтировать на автобусы видеорегистраторы, благодаря которым возможен полный контроль.
Кто правит балом
Организация трансфера, как правило, прерогатива управляющей компании. «Но часто бывает, что крупный арендатор заказывает дополнительный трансфер для своих сотрудников, курсирующий по индивидуальному графику этой организации. Стоит отметить, что сегодня почти все бизнес-центры, расположенные дальше, чем в 15-20 минутах пешком от метро или ТПУ, предлагают услугу трансфера», - уточняет Елена Семенихина («ГЕМА Инвест»). «Непосредственно организацией может заняться компания, которая демонстрирует заботу о своих сотрудниках, тем самым повышая свой статус, - говорит Иван Матюшин, директор департамента продаж ГК «Астерра». На начальном этапе анонсирует новый маршрут нередко инвестор-застройщик, а позднее - управляющая компания, которая занимается эксплуатацией здания и сдачей площадей в аренду».
Чаще всего собственник предлагает один маршрут – до ближайшей станции метро. В случае необходимости организации маршрутов до других станций, арендаторы сами оплачивают трансфер своих сотрудников. «Например, в бизнес-парке «Кралатские Холмы» курсирует один маршрут – от станции метро «Крылатское» до бизнес-парка, - рассказывает Арсен Паравян, управляющий комплексом Бизнес Парка «Крылатские Холмы». При этом отдельные арендаторы для своих сотрудников организовали дополнительные маршруты до других станций метро: «Улица 1905 года», «Сокол», «Краснопресненская», «Полежаевская». Данные маршруты организовываются в утренние и вечерние часы в часы пик».
Кто бы ни инициировал трансфер - собственник, арендатор или управляющая компания – им придется либо привлечь стороннюю транспортную компанию, которая будет предоставлять подобные услуги по принципу аутсорсинга, либо создавать собственную транспортную компанию.
«Для делового комплекса «Кантри Парк» нами были приобретены в лизинг два больших комфортабельных автобуса «Вольво» и одно маршрутное такси, - делится опытом Александр Аргунов, директор по маркетингу и PR компании BPS International. Подобный подход позволяет более эффективно выстроить работу и оптимизировать расходы. Дело в том, что основная нагрузка на транспортную компанию выпадает в часы пик, утром и вечером. В это время на маршруте работают все автобусы «Кантри Парка» (два больших автобуса и маршрутное такси). Днем интенсивность перевозок падает, и мы используем один большой автобус. Из-за этого дневного «провала» аренда получается дорогой, автобусы простаивают. Сложности в работе собственной транспортной компании – необходимость заботиться о хранении и мойке автобусов. Для деловых комплексов с небольшой прилегающей территорией это может стать проблемой, к счастью, в «Кантри Парк» есть соответствующие площади». Кроме того, собственную транспортную компанию проще контролировать с точки зрения качества услуг и это очень важно. Во многих случаях именно с корпоративного автобуса начинается знакомство с деловым комплексом. Этот сервис должен работать как хорошие швейцарские часы.
Город поможет
В конце 2013 года представители столичного департамента транспорта открыто заявили о том, что готовы к активному содействию по согласованию маршрутов движения корпоративных шаттлов. Дело в том, что использование шаттл-басов позволит снять нагрузку на улично-дорожную сеть. К программе подключился ГУП «Мосгортранс», который объявил о готовности организовать доставку москвичей до отдаленных бизнес-центров. Город также требует специального согласования перевозок в тех случаях, когда пункты назначения совпадают с объектами дорожно-транспортной инфраструктуры, принадлежащих ему, таких как ТПУ.
Существуют ли альтернативы трансферу? Алексей Ефимов, начальник отдела по работе с корпоративными клиентами компании JLL: “Современные и актуальные альтернативы трансферу – это общественный транспорт (при условии того, что БЦ находится в шаговой доступности от метро или остановки автобуса), такси и велосипед – для активных, спортивных и заботящихся об экологии сотрудников компаний».
Дмитрий Антонов, старший консультант отдела офисной недвижимости Cushman & Wakefield: «Учитывая, что причина появления трансфера отсутствие станции метро в шаговой доступности – то основной альтернативой будет выступать появление новой станции метро, которые сейчас активно строятся. Например, ст. м. Технопарк появится в конце текущего года и снимет необходимость в трансферах. Конечно, не стоит сбрасывать со счетов и развитие МКЖД, что также улучшает транспортную доступность объектов. Но в данном случае это нельзя рассматривать как альтернативу. Скорее это дополнительная опция, которая добавляет вариативность к транспортной доступности».
Подводя итог, стоит сказать, что услуга доставки работников до мест работы не является панацеей от всех бед сегодняшнего процесса децентрализации проектов. Ведь смысл этих процессов в формировании городской среды, перераспределения транспортной нагрузки, создания новых очагов активности. Глупо строить офисные комплексы в чистом поле, чтобы потом возить туда людей на шаттл-басах. Потенциал проектов децентрализации - в комплексном освоении территории, и при достижении данной цели острая необходимость в трансфере у собственников бизнес-центров в идеале должна пропасть.
Arendator.ru от 22.09.2014 г.,
http://arendator.ru/articles/134727-organizaciya_transfera_do_biznes-centra/
