Столичные власти вновь предпринимают попытку продать земельный участок площадью в 3 га на Софийской набережной. Заявленная стоимость лота составляет 9 млрд рублей. Однако чиновники смягчают условия сделки и готовы предоставить потенциальным приобретателям участка льготные условия. В частности покупателю могут предложить рассрочку платежа на год и более длительные сроки застройки площадки.
Ранее не текущей неделе сообщалось, что торги по продаже находящихся в собственности у столичных властей пакетов акций ОАО «Кремлин сайт» и «Каменный мост» будут перенесены. Во владении у указанных структур находится земельный участок площадью 3 га на Софийской набережной. Данная территория может по праву считаться одной из наиболее престижных локаций во всей Москве. Исходя из условий заявленного конкурса, на участке должен быть построен многофункциональный комплекс с апартаментами, парковкой, а также торгово-офисными площадями. Под застройку попадает порядка 58% от всего участка, а высота сооружения не должна превышать 17 метров. Ограничения для девелоперов накладываются, так как данная территория находится в зоне исторического центра города, прямо напротив комплекса Московского Кремля, который является памятником ЮНЕСКО.
Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL, в зависимости от возможности организации подземных уровней и с учетом того, насколько мы знаем предельные параметры застройки, стоимость строительства можно оценить примерно в 200-220 млн долларов. «Что касается конечного спроса на данный объект, здесь мы не видим никаких трудностей при условии, что это будет качественный интересный проект, а премиальная локация и многофункциональность сыграют в этом свою положительную роль», - подчеркнул Якубов.
Столичная мэрия переносит аукцион по продаже данного участка уже в третий раз: вначале реализовать актив планировалось 24 июля, а после 18 сентября. Последней датой торгов было назначено 3 октября. Представители властей говорят о том, что торги переносили по причине низкой покупательной способностью потенциальных инвесторов и сложной экономической ситуации.
По словам Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка CBRE, сложность с освоением участка связана с его расположением и сильным переплетением интересов различных коммерческих структур, вопросов безопасности, ограничений на возможные параметры проекта и запрашиваемую собственниками цену. «Что касается данной конкретной ситуации, то она, несомненно, связана с тем, что запрашиваемая цена и разрешенные параметры проекта не совсем удачно согласуются с текущей конъюнктурой рынка. Проект окупится и принесет прибыль только в том случае, если будет относиться элитному сегменту. При этом при текущей конъюнктуре рынка привлечь крупный объем финансовых ресурсов на хороших условиях может оказаться достаточно проблематичным. Также риски углубления экономического спада и существующая конкуренция в данном сегменте предполагают, что сроки продаж могут оказаться длиннее ожидаемых, а цены – ниже»,- добавил специалист.
При этом покупатель участка сможет оплатить приобретение в рассрочку в течение одного года. Ранее чаще практиковалась схема, исходя из которой, деньги за активы выплачивались в течение двух-трех месяцев. Также, возможно, покупателю предоставят отсрочку платежей по налогу на землю.
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора группы компаний RRG, считает, что на итоги аукциона могут существенно повлиять некие гарантии продавцов для покупателей о разделе рисков существенного повышения себестоимости освоения подземного пространства площадки и получения требуемых инженерных мощностей, с которыми, как все знают, в центре Москвы существенные сложности.
Помимо этого показателем того, что власти сейчас готовы идти на серьёзные уступки является факт того, что снизилась долларовая стоимость актива. С учётом масштабного изменения курса валюты за последние несколько месяцев – это значительный шаг навстречу инвесторам. Ещё в начале стоимость участка заявлялась на уровне 260 млн. долларов, а сейчас составляет 227 млн.
По подсчётам Валентина Гаврилова, экономия за счет того, что выплата денег состоится через год, а не через 2-3 месяца после торгов, составит порядка 750 млн. рублей, или 19 млн. долларов США по текущему курсу. «Таким образом, суммарный эквивалент выгод может быть оценен в 52 млн. долларов США, или порядка 20% запрошенной долларовой цены в июле 2014 года», - заключил Гаврилов.
На данный момент об участии в аукционе заявили: Capital Group, «Ташир», AFI Development и «Авгур Эстейт». Однако даже при условии всех заявленных властями преференций не факт, что всё сможет пройти успешно. Потенциальных инвесторов всё ещё смущает высокая стоимость актива при малых возможностях его строительного освоения. К тому же, пока сложно прогнозировать, какой в ближайшее время будет динамика изменения конъюнктуры рынка. А любая неопределённость всегда является весомой помехой для выстраивания стратегий развития.
