Это самообман - не считать апартаменты жильем, заявил заместитель мэра Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Марат Хуснуллин на конференции MREF. Чиновник считает, что необходимо принять ряд поправок, чтобы сделать апартаменты полноценным жильем. Также политик положительно высказался о предложении развития рынка доходных домов. Данные высказывания чиновника и их контекст обсудили наши эксперты.
Считаете ли вы, что апартаменты нужно приравнять жилью? Какие «за» и «против» такой идеи вы можете назвать?
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований
В настоящий момент дисконт, с которым продаются апартаменты, является весомым аргументом для покупки. Скидка предоставляется за то, что апартаменты являются своего рода «неполноценным жильем», так как проектируются по градостроительным нормам, предусмотренным не для жилого строительства. Отсюда, например, недостаток необходимого уровня социально-бытовой инфраструктуры, инсоляции помещений. Развитие данного сегмента, с одной стороны, стало следствием уверенного спроса на жилье в Москве, а, с другой стороны, недостатка площадок, предназначенных для жилищного строительства. В результате увеличивающееся строительство апартаментов будет приводить к нагрузке на социальную и транспортную инфраструктуру в тех местах, где она ее не предполагала. Поэтому с точки зрения властей законодательное урегулирование понятия «апартаменты» необходимо. С точки зрения потребителя, в случае применения градостроительных норм и правил, предназначенных для жилищного строительства, к апартаментам последние фактически «превратятся» в жилье и, следовательно, пропадет существующий сейчас дисконт.
Александр Самодуров, руководитель NAI Becar Apartments
Мы являемся сторонниками того, чтобы апартаменты приравняли к жилью. Это позволит людям получить постоянную регистрацию и получить прочие преимущества. Вместе с тем, мы являемся сторонниками строительства достаточной инфраструктуры при реализации масштабных проектов, в которых предусмотрены апартаменты. Также мы поддерживаем идею создания различных проектов, предполагающих развитие цивилизованного рынка аренды квартир и апартаментов для среднесрочного проживания, и считаем, что для таких проектов желательны дополнительные преференции со стороны государства. Для бюджета Москвы минусом апартаментов сейчас можно назвать значительно более низкий платеж девелопера за право застройки участка, но это можно подкорректировать законодательно. Мы не поддерживаем идею того, чтобы к жилью приравняли «кустарно» переделанные из гаражей апартаменты, с такими нецивилизованными вариантами нужно бороться.
Николай Вечер, вице-президент GVA Sawyer, партнер
То, что сейчас апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, позволяет существенно сэкономить на строительных затратах и снизить цену продажи квартир – до 15%, а в некоторых случаях - до 20%. На фоне высокой рыночной стоимости жилья на первичном рынке Москвы это делает проект более привлекательным в инвестиционном отношении, поскольку сокращает время его экспозиции на рынке, то есть продажи идут активнее и быстрее. В то же время апартаменты как постоянное жильё имеют ряд серьёзных недостатков. В них невозможно оформить регистрацию проживания и, как следствие, возникают сложности как раз с той самой социальной инфраструктурой, о сокращении затрат на которую говорилось выше. То есть, привязка к детсаду, школе или поликлинике, осуществляемая по территориальному признаку, в этом случае невозможна. Тарифы на коммунальные услуги существенно различаются для коммерческой и жилой недвижимости: для коммерческой они намного выше. Уровень налога на недвижимость в случае коммерческой недвижимости, т.е. для апартаментов, тоже выше, чем для жилья. А в свете грядущего изменения налогооблагаемой базы налога на имущество это может стать важным моментом.
Сергей Окунев, старший специалист практики «Оценка активов» Консалтинговой группы «НЭО Центр»
Об успешности идеи приравнивания апартаментов к жилью говорит тот факт, что это поможет решить проблему обеспечения районов их строительства необходимой инфраструктурой, поскольку на текущий момент девелоперы не обременяют себя развитием социальной инфраструктуры. Говоря об отрицательных моментах, можно отметить, что приравнивание апартаментов к жилью автоматически нивелирует разницу в цене между ними, что, безусловно, отпугнет определенный процент потенциальных покупателей, которые рассматривают данный сегмент рынка как «второе жилье» или инвестицию в недвижимость. Данная реформа, разумеется, повлияет и на интерес девелоперов к данным проектам, так как текущий рост популярности апартаментов среди них связан в основном с тем, что этот формат недвижимости может быть реализован там, где строительство традиционного жилья невозможно.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG
В перспективе, очевидно, некоторое сближение апартаментов и жилья должно произойти, ведь в противном случае привлекательность данного формата для жизни становится неочевидной. В апартаментах нельзя зарегистрироваться на постоянной основе, здесь выше коммунальные платежи, налоги, меньше возможностей для получения ипотеки, ниже уровень обеспеченности инфраструктурой. Кроме того, владельцы апартаментов не имеют права на получение имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц при покупке недвижимости. Для девелоперов, в свою очередь, проекты с апартаментами выгодны легкостью реализации, так как к подобным комплексам предъявляются меньшие требования, чем к жилью. В то же время, очевидно, что отсутствие строгих норм создает неудобства для покупателей и самого города. Таким образом, инициатива властей по приравниванию проектов с апартаментами к обычным жилым небезосновательна. Другой вопрос - не будут ли требования к девелоперам апартаментов столь жесткими, что исчезнет всякий смысл участвовать в таких проектах.
Наталья Чепрукова, генеральный директор компании Delta Estate
В разрешении данного вопроса существует несколько как положительных, так и отрицательных моментов. Во-первых, если апартаменты приравняют к жилью, то для девелоперов возникнет ряд проблем связанных с развитием инфраструктуры, так как для жилых помещений это является обязательным условием. На данный момент вся нагрузка ложится на прилегающую инфраструктуру, что очень неудобно как для жильцов, так и для властей Москвы. Так что появление у апартаментов соответствующей инфраструктуры можно отнести к положительным моментам при принятии такого закона. Однако, скорее всего, объем нагрузки по инфраструктуре для инвесторов апартаментов и для застройщиков будет различаться, иначе апартаменты не будут существовать как отдельный сегмент рынка. Во-вторых, на данный момент не известно останется ли возможность регистрации юридического адреса в апартаментах после принятия закона приравнивающего их к жилой недвижимости, что для компаний станет огромным минусом. Стоит сказать, что, скорее всего, апартаменты не приравняют к квартирам в полной мере и, как и раньше, владельцам апартаментов не предоставят возможности иметь постоянную регистрацию в данном виде собственности.
Каковы текущие темпы и уровень развития данного формата недвижимости в Москве?
Александр Шибаев
Сейчас рынок апартаментов в Москве развивается динамично. Выходят новые проекты, объем предложения увеличивается. Если раньше наибольшая доля данного формата недвижимости приходилась на высокобюджетный сегмент, то сейчас появляется все больше комплексов с апартаментами комфорт класса. Несмотря на рост предложения, уровень цен также увеличивается, что говорит о наличии потребительского спроса на данный продукт. В условиях небольшого разнообразия предложения на первичном рынке жилья Москвы апартаменты стали своего рода «неполноценной заменой» традиционной квартире. По данным нашей компании доля апартаментов на первичном рынке жилья «старой» Москвы сейчас составляет 29,7%. На бизнес-класс приходится 50,0%, на комфорт-класс - 25,6%. Апартаменты элитного класса занимают 24,4%. Наибольшая доля предложения апартаментов по-прежнему сосредоточена в ЦАО Москвы – 42,8%. Далее следует САО – 22,6%.
Александр Самодуров
Сейчас апартаменты занимают более 35 % общего объема предложения проектов, пригодных для проживания. Их доля стремительно возросла и продолжает расти. Уровень спроса также находится на высоком уровне.
Николай Вечер
Противоречие формата апартаментов в том, что он очень выгоден застройщику и не очень выгоден владельцу, проживающему в них. В последнее время активное распространение получают доходные дома: владелец, купивший такое жильё, передаёт его в управление специализированной управляющей компании, которая сдаёт его в аренду. В этом случае собственник только получает доход от управления собственными апартаментами и не имеет особых «головных болей», т.е. представляет собой классический вариант рантье. Платой за такое пассивное владение собственностью является более низкий уровень дохода по сравнению с личным бизнесом по сдаче своих апартаментов в аренду. Как правило, доход таких рантье всего лишь на пару процентов выше уровня инфляции. Возможно, по этому пути формат и пойдёт.
Сергей Окунев
Уровень предложения на рынке апартаментов г. Москвы постоянно растет, ввиду преимуществ строительства данных объектов для девелоперов, и уже в середине текущего года перешагнул отметку в 8 000 объектов. Логично предположить, что в том случае, если апартаменты не приравняют к жилью, данная тенденция сохранится. Спрос в данном сегменте рынка остается на относительно среднем уровне, однако стоит отметить тот факт, что текущий год, ввиду сложившейся экономической ситуации, характеризуется растущей популярностью апартаментов более доступного ценового сегмента. Даже с введением налога от кадастровой стоимости на имущество для физических лиц сложно прогнозировать значительное сокращение спроса. Большинство апартаментов, расположенных в многофункциональных комплексах и имеющих коммерческое назначение, скорее всего, приобретут гостиничный статус (налог для которых в 4 раза меньше по сравнению с аналогичными объектами офисного или торгового назначения).
Юрий Тараненко
По нашим данным, на сегодняшний день в Москве реализуются более 50 комплексов с апартаментами, преимущественно в элитном и бизнес-сегментах. Значительная часть строящихся сегодня в столице площадей в объектах с апартаментами – более 75% – заявлена ко вводу до конца 2016 года.
Наталья Чепрукова
Как единичные объекты апартаменты стали появляться в Москве в начале 2000-х годов. Массовая же застройка началась с 2006 года и к 2013 году этот сегмент рынка стал занимать около 10% всей недвижимости в городе. Уровень спроса на такую недвижимость постепенно растет, так как люди начинают привыкать к непривычному для нас формату жилья. За рубежом апартаменты пользуются большим спросом, так как для западных стран нет такого понятия, как прописка, а в нашей же стране из-за этого возникает недоверие к такой недвижимости. Однако для покупателей элитных апартаментов это не является существенной проблемой, так это не единственная их собственность.
Считаете ли вы, что формат доходных домов сможет достаточно быстро распространиться на рынке и стать его полноценным сегментом?
Александр Шибаев
Скорость распространения формата доходных домов, также как и успешность такого формата, будет во многом зависеть от степени участия государства в данных проектах. Для частных инвесторов сегмент доходных домов не столь интересен, в отличие от сегмента объектов на продажу, что связано, в первую очередь, с большими сроками окупаемости доходных домов. И если в сегменте элит и бизнес-класса несколько проектов реализованы, то в эконом-сегменте они практически отсутствуют. Исходя из ситуации на рынке на данный момент времени, срок окупаемости проектов строительства доходных домов эконом-класса может доходить до 25 лет. Поэтому доходные дома эконом-класса – это чисто социальный проект, который может быть реализован только при поддержке государства. У инвесторов интерес к таким проектам может быть вызван только в случае получения от государства льгот или каких-либо дополнительных выгод. В бизнес- и элитном классе, сроки окупаемости подобных проектов составляют 7-12 лет.
Александр Самодуров
Формат доходных домов сможет достаточно быстро распространиться на рынке и стать его полноценным сегментом в случае экономической целесообразности в реализации таких проектов для девелоперов. То есть, инвесторам нужны привлекательные условия со стороны государства – это основной драйвер роста этого сегмента.
Николай Вечер
Не думаю, что формат апартаментов эконом-класса может стать полноценной заменой жилью, всё-таки неудобства от проживания в них достаточно велики. Скорее всего, они трансформируются в обычные доходные дома массового сегмента жилья после приведения градостроительных норм и правил к требованиям рынка. Владельцами таких доходных будут компании – юридические лица, а проживать в них, как и во всём мире, будут люди, которым приобретение собственного жилья либо слишком дорого, либо не подходит по каким-то иным соображениям, например, из-за стремления сохранить мобильность и свободу перемещения.
Сергей Окунев
Формат доходных домов может стать привлекательным далеко не для всех инвесторов, так как многих из них могут отпугнуть более высокие, по сравнению с жильем и апартаментами, сроки окупаемости проектов. Их реализация предполагает, как правило, продажу квартир/апартаментов, начиная с самой ранней стадии запуска проекта. Доходные дома, в свою очередь, не позволяют получать денежные потоки от сдачи в аренду до момента введения объектов в эксплуатацию. В целом, данный сегмент может стать для девелоперов одним из векторов бизнеса, направленным на долгосрочную перспективу.
Юрий Тараненко
На данный момент сегмент доходных домов в Московском регионе, по сути, не сформирован. Поэтому идея организации таких домов, неоднократно озвученная московскими властями, представляется крайне перспективной. Квартиры в доходных домах будут высоко востребованными среди так называемых «экспатов», ведь на сегодняшний день иностранные специалисты вынуждены селиться либо в гостиницах, либо арендовать квартиры у физических лиц, что чревато разнообразными рисками (например, постояльца могут выселить в любой момент, выплатив неустойку в размере месячной оплаты – в лучшем случае). В то же время, стоимость проживания в отелях Москвы крайне высока, да и сам гостиничный формат предполагает «дни и недели», а не «месяцы и годы». Поэтому, я полагаю, сегмент доходных домов имеет все шансы на активное развитие в столице. С другой стороны, его рост в ближайшем будущем будет сдерживаться рядом экономических факторов, в том числе оттоком западных специалистов из России, спровоцированным внешнеполитическим конфликтом с ЕС и США.
Наталья Чепрукова
Москва - большой город с высоким автомобильным трафиком, что в результате приводит к большой трате времени на дорогу от дома к работе и обратно. Решением этой проблемы могут стать доходные дома, расположенные недалеко от бизнес-центров столицы. Однако стоит сказать, что данный формат жилья для инвесторов может оказаться мало привлекательным, так как по опыту западных стран можно сделать вывод, что доходность таких домов не более 10% годовых, в результате чего затраты на строительства дома будут окупаться довольно долго. А учитывая нестабильную экономику и множество административных сложностей, это и вовсе может оттолкнуть потенциальных инвесторов.
