Децентрализация офисного рынка началась в Москве еще в начале 2000-х годов и в настоящее время является одной из главных его тенденций. Сначала офисы начали активно строить вне Садового Кольца, затем рынок пересек границы Третьего транспортного кольца, а в последнее время и пределы МКАД. Причин у этого тренда много: дефицит площадок под застройку в центре города, ограничения по высотности, постоянные пробки и сложности с парковкой, высокие ставки аренды вкупе с низким уровнем вакантных площадей. Все эти факторы привели к тому, что девелоперы стали возводить бизнес-центры более низкого класса (В и В+), а арендаторы активно в них заселяться. «РП-Недвижимость» при помощи экспертов консалтинговой компании RRG составила список наиболее привлекательных для арендаторов и самых крупных бизнес-центров за пределами центральной части столицы.
Первую строчку в списке (исходя из площади объектов) занимает самый крупный из бизнес-центров за пределами ТТК — «Лефорт», расположенный на Электрозаводской улице. Его общая площадь составляет 62 тысячи квадратных метров, а в инфраструктуру БЦ входят фитнес-центр, солярий, магазины, теннисный корт, собственная кондитерская, кафе и ресторан, столовая, салоны красоты, отделения банков. Для резидентов предусмотрена наземная парковка на 700 машиномест. Стать арендатором комплекса можно в среднем за $500 за «квадрат» в год.
Бизнес-центр «Кругозор» занял вторую позицию. Объект площадью свыше 60 тысяч квадратных метров расположен на улице Обручева, на юго-западе Москвы. Он был возведен в 2006 году на месте бывшего завода игрушек. Офисный комплекс состоит из двух строений, объединенных общей огороженной территорией. В состав БЦ входят несколько кафе, столовая, ресторан, отделение банка, фитнес-клуб. Стоимость аренды одного «квадрата» обойдется в $600 в год и выше.
На третьем месте находится бизнес-центр Lotte на Профсоюзной улице общей площадью 59 тысяч «квадратов». Фасады здания выполнены в современном стиле с использованием панорамного остекления, а помещения для офисов имеют свободную планировку. К услугам потенциальных арендаторов предоставляются конференц-залы, кафе, ресторан, столовая и торговая зона. Арендные ставки в среднем составляют $500 за квадратный метр в год.
Бизнес-центр «Кутузофф Тауэр» находится на четвертой позиции. Общая площадь здания составляет 47 тысяч «квадратов». Двадцатиэтажный деловой комплекс находится в районе Кунцево, на улице Ивана Франко (на пересечении Кутузовского проспекта и Рублевского шоссе). В БЦ есть ресторан, кафе-бар, отделения банка и магазин. Деловой центр располагает также шестиуровневым подземным паркингом и гостевой наземной парковкой. Арендные ставки там начинаются от $470 за квадратный метр в год.
На пятом месте оказался бизнес-центр «Соколиная гора» площадью 35 тысяч квадратных метров, расположенный рядом со станцией метро «Семеновская». К услугам резидентов несколько кафе, столовая, ресторан и салон красоты. На сегодняшний день БЦ является самым высоким зданием в Восточном административном округе. Здесь арендаторы платят от $500 за «квадрат» в год.
Деловой центр Gorky Park Tower на Ленинском проспекте стоит на шестой строчке. Его общая площадь составляет 33 тысячи «квадратов», а арендные ставки почти такие же, как в офисах класса А (от $700 за квадратный метр в год). В БЦ предлагаются в аренду офисы площадью от 450 квадратных метров, а в список дополнительных услуг входят кафе, столовая, отделение банка, четырехуровневая подземная и надземная стоянки.
На седьмом месте разместился бизнес-центр «Фабрика Станиславского» общей площадью 32 тысячи «квадратов». Объект был сдан в эксплуатацию в 2005 году, а полная реконструкция комплекса закончилась в 2007 году. БЦ в стиле loft расположен на месте комплекса зданий построенных в ХIX веке. Планировка помещений в комплексе свободная и блочная. В здании открыты корпоративная столовая, есть кафе, ресторан, работают магазины и отделения банков, а также есть подземный и наземный паркинги на 350 автомобилей. Арендные ставки начинаются от $700 за «квадрат» в год.
Далее следует бизнес-центр «Газойл плаза» на улице Наметкина (юго-запад Москвы) площадью 26,8 тысячи «квадратов». Деловой объект расположен в непосредственной близости от головного офиса «Газпрома» и «Газпромбанка». По площади он занимает восьмое место в рейтинге, а по арендным ставкам не уступает офисам класса А, стоимость одного «квадрата» в год здесь начинается от $750. В «Газойл плаза» есть трехуровневый подземный паркинг на 135 машиномест, а также кафе, ресторан, бар и салон красоты, отделение банка.
На девятой позиции находится бизнес-центр «Авилон Плаза» на Волгоградском проспекте. Современное здание построено и оформлено в Hi-Tech стиле и представляет собой стеклянный куб. Общая площадь объекта составляет 23 тысячи квадратных метров, а арендные ставки начинаются от $465 за «квадрат» в год. В «Авилон Плаза» есть подземный паркинг на 183 автомобиля, а на прилегающей территории расположена пятиуровневая крытая парковка на 440 мест. В здании действуют ресторан, кафе и столовая, отделение банка, студия красоты, минимаркет и химчистка. Этот бизнес-центр также известен из-за самого высокого атриума в Москве.
Замыкает десятку БЦ «Мамонтов» в квартале «Красная Роза» на улице Тимура Фрунзе. Его общая площадь составляет 13,1 тысячи «квадратов». «Красная роза 1875» представляет собой деловой квартал, на территории которого по окончании реконструкции расположатся 10 зданий классов А+, А и В. «Мамонтов», ранее носивший общее название всего квартала, был введен в эксплуатацию в 2004 году. Арендные ставки в нем начинаются от $500 за один квадратный метр в год. Инфраструктура БЦ включает в себя кафе, ресторан, фитнес-центр с большим бассейном, салон красоты, турагентство, наземный паркинг.
Разночтения по классу в списке возможны в связи с маркетинговым позиционированием объектов, снижением класса некоторых объектов в ходе переклассификации, а также существенными различиями ставок в зависимости от локации и спроса.
Что с рынком?
По данным компании S.A.Ricci, вакантность в московских офисах категории B+ на конец 2014 года останется на уровне 16 процентов, а к концу 2015 года может снизиться на 2 процентных пункта. Что касается офисов категории В, то доля свободных площадей к концу года может вырасти с 9 до 10 процентов. В следующем году вакантность в этом сегменте пронозируется на уровне 8 процентов.
По информации RRG, средневзвешенная цена по офисным объектам в сфере купли-продажи за границами Садового кольца в третьем квартале 2014 года составила $4306 за квадрат, что на 1 процент выше показателей прошлого квартала. На рынке аренды за пределами центра столицы ставка на офисные помещения снизилась на 1 процент и составила $490 за квадратный метр в год. Объем предложения по офисным объектам на рынке купли-продажи по итогам третьего квартала составил 1261 объект. Предложение арендных офисов по количеству увеличилось до 2509 объектов (+1 процент за квартал, +21 процент за год).
Говоря о тенденциях рынка, эксперты компании Blackwood отмечают, что с учетом нестабильной экономической ситуации кризиса многие девелоперы проектов класса В и В+ стали пересматривать планируемые объекты в сторону сокращения площадей в запланированных ранее объектах.
Марина Чайкина,
Русская Планета от 10.11.2014 г.,
