Примеры работы многофункциональных комплексов (МФК) убедительно доказывают: офисная часть — основная составляющая успешных проектов. Несмотря на то что в последние годы внимание девелоперов устремлено в сторону жилья и апартаментов, бизнес-площади не теряют актуальности.
«Сити» и не только
Большая часть коммерческих площадей центра Москвы представлена проектами высокого уровня: это и современные здания, и отреставрированные исторические объекты. Среди всех предложений, довольно внушительных по объему, выделяются МФК. Важнее всего для них грамотное соотношение различных видов недвижимости: от того, сколько будет представлено офисных, торговых, гостиничных и жилых помещений, зависит востребованность комплекса, а значит, и прибыль.
«Насыщение минимальной инфраструктурой (магазины, услуги первой необходимости) не делает бизнес-центр многофункциональным, — пояснил «Н&Ц» Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects. — Кроме наличия трех и более значимых доходных функций необходим эффект синергии, оказывающий влияние на ликвидность проекта и удобство пользователей». С этой точки зрения простое сочетание апартаментов и офисов действительно сложно назвать МФК.
И все же яркие примеры МФК в центре Москвы существуют. «В частности, в ММДЦ «Москва-Сити» есть и современные офисы с прекрасными видовыми характеристиками, и торговый центр «Афимолл Сити», который включает в себя огромное количество магазинов, кафе, ресторанов, кинотеатр и парк развлечений», — напоминает Елена Орлова, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». Помимо этого грандиозного проекта, территориально относящегося к Центральному административному округу, эксперты склонны относить к числу удачных центров «Легенду Цветного», «Лотте Плаза», «Новинский пассаж» и др. «Эти объекты выигрывают за счет сбалансированности внутреннего наполнения, — отмечает Нелля Имаметдинова, заместитель директора департамента офисной недвижимости компании Praedium. — В них в достаточных пропорциях представлены офисная, торговая и жилая (гостиничная) части. Комплексы практически заполнены, вакансия минимальна, ставки определенно высоки».
Офисы или жилье?
«МФК в столице появились давно, но широкую популярность обрели около трех лет назад, — рассказал «Н&Ц» Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости группы компаний RRG. — При этом в большинстве представленных на московском рынке проектов преобладает не офисная, а жилая функция». По большому счету такой подход неудивителен: жилье и апартаменты можно сравнительно быстро продать, а коммерческие площади чаще сдают в аренду, из-за чего происходит более медленный возврат инвестиций.
В настоящее время самыми эффективными считаются проекты, где 60% площадей занимает жилая недвижимость (возможно, с торговой долей), а остальные 40% помещений отданы под офисы. Сочетание форматов может быть следующим: гостиница — бизнес-центр — торговая галерея; апартаменты — офисы — спортивно-оздоровительный центр — торговая часть и пр.
С высоты цен
Ставки на офисные помещения в МФК класса А в центре города доходят до 1,2 тыс. долл./кв. м/год. Их величина обусловлена не только качеством объекта, но и престижной локацией внутри Бульварного или Садового кольца. Если класс здания ниже, цены находятся в диапазоне 800–900 долл./кв. м/год («НДВ-Недвижимость»). В обоих случаях приплюсовываются эксплуатационные расходы, которые составляют в среднем 80–100 долл./кв. м/год.
В «Москва-Сити» ставки аренды составляют 700–850 долл./кв. м/год. «Спрос на офисную недвижимость ММДЦ по-прежнему устойчив, поскольку проект обладает широким диапазоном площадей, — комментирует Олеся Кошкина, директор по маркетингу ОАО «СИТИ», управляющая компания ММДЦ «Москва-Сити». — К сегодняшнему дню значительно сократилось число предложений на первой линии реки, поскольку у этих помещений хорошие видовые характеристики. Спросом пользуются также небольшие офисы с отделкой».
Впрочем, ликвидность офисных площадей в составе МФК сопоставима с показателями на монообъектах. «Как и везде, основные составляющие успеха — location и качественные характеристики», — поясняет Ю. Тараненко.
Дальнейшее развитие
Перспективы МФК в центре столицы зависят от особенностей спроса. Поскольку строительство в этой части города запрещено, новые объекты вряд ли появятся. Однако ничто не мешает развивать уже существующие, менять назначение площадей, добавлять объекты инфраструктуры.
Возможно, проекты будут придерживаться западных тенденций. «Следуя европейским стандартам и принципам здравой логики, в деловых комплексах должны быть не только кафе, но и детский сад, фитнес-центр, объекты сервисной инфраструктуры (химчистка, ремонт одежды и пр.), образовательные и досуговые «якоря», — говорит Илья Тюкин, директор ГК «Арт-фасад». — Чем обширнее инфраструктура, тем привлекательнее проект для арендаторов и выше ставки».
МФК могут расти не ввысь, а вширь, считает Сергей Свиридов, старший партнер, вице-президент по развитию Sminex. По словам эксперта, он учитывает опыт последних лет, когда на рынке появилось несколько бизнес-кварталов («Атмосфера», Smart Park и др.). «Такая концепция позволяет «гуманизировать» офисное пространство, поэтому она довольно широко представлена в европейских странах, — отмечает С. Свиридов. — Идея распространится и в Москве, поскольку, как показывает практика, наш рынок ориентируется на западный».
Впрочем, есть и конкретные цифры. К 2018 г. планируют завершить проект «Москва-Сити», объем офисных помещений которого составит более
1,5 млн кв. м (сейчас введено 700 тыс. кв. м). «Деловой квартал преобразится: значительно улучшится транспортная инфраструктура, будет построен транспортно-пересадочный узел, который объединит все потоки передвигающихся людей, благоустроят территорию и набережные, и в итоге «Москва-Сити» станет полноценным «городом в городе», — заключает О. Кошкина.
Надежда Двоскина,
Недвижимость и Цены №47(608)/24-30 ноября 2014 г., стр 162
