Аукционы по продаже или сдаче в аренду коммерческих помещений, принадлежащих правительству Москвы, часто бывают весьма увлекательными: ведь нередко на торги выставляются довольно интересные объекты, способные заинтересовать широкий круг потенциальных инвесторов. Вот только доступ к распродаже самых лакомых городских активов открыт далеко не всем желающим.
Чем богаты
Всего сейчас во владении города Москвы в лице департамента городского имущества находится 59,228 тыс. объектов общей площадью 46 млн. кв.м, приводит данные директор департамента стратегического развития NAI Becar Константин Королев, отмечая, что точно установить долю офисов и торговых объектов очень сложно. По его данным, за последние два года объем торгов такого типа в денежном выражении практически не менялся и составил 19,4 млрд. руб. в 2012 году и 21,6 млрд. руб. в 2013 г. Статистика за 2014 год к моменту написания статьи подсчитана не была, однако есть вероятность того, что в уходящем году показатель может быть чуть меньше, чем в предыдущие годы, уточняют эксперты.
«Объем принадлежащих городу площадей в последние годы постепенно сокращается, так как столичные власти через аукционы распродают свое имущество, а новые помещения появляться перестали, после того как власти ввели выплату „доли города“ по новым проектам деньгами, а не квадратными метрами», — отмечает управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. Кроме того, по данным Константина Королева, сейчас одной из основных задач города является реорганизация и ликвидация излишнего числа ГУПов, поэтому продажи на аукционах правительства Москвы часто идут именно по этим объектам.
Тем не менее, за последние несколько лет с молотка были проданы несколько знаковых объектов, ранее принадлежащих правительству Москвы. К таким сделкам, прежде всего, относится продажа гостиницы «Националь», владельцем которой в 2011 году стала группа БИН, заплатившая за легендарный отель 155 млн. долларов.
Громкий резонанс на рынке также получила продажа владельцу сети Azimut Hotel Александру Клячину другой знаменитой гостиницы — «Метрополь» за 8,87 млрд. руб. и приобретение Годом Нисановым и Зарахом Илиевым участка № 15 на территории Москва-Сити за 7,2 млрд. руб.
Что год грядущий нам готовит
Довольно интересным может стать и январь 2015 года, на который запланирован аукцион по продаже домов-книжек на Новом Арбате. «Предварительно, я считаю, что интерес к этим проектам могут проявить некоторые инвесторы, но ажиотажа явно не будет, так как стилобатные (торговые) части этих домов давно проданы и находятся в собственности других лиц, а на офисном и гостиничном рынке сейчас ситуация не самая хорошая, чтобы масштабно вкладываться в такие проекты», — считает Антон Белых.
По данным управляющего директора отдела рынков капитала CBRЕ Андрея Новикова, учитывая текущий курс рубля (1 руб руб.), стоимость 1 кв. м составляет порядка 1,6 — 1,8 тыс. долларов за 1 кв. м, что для данного района Москвы является низкой ценой. «При этом, однако, необходимо учитывать, что здания продаются с обременениями, в зависимости от природы и объема которых запрашиваемая стартовая цена может оказаться как высокой, так и низкой», — отмечает эксперт. К примеру, важно понять, возможно ли при покупке появление миноритарного акционера, каким может быть долг перед третьими лицами, будет ли заключен долгосрочный договор аренды, приводит примеры эксперт, подчеркивая, что все эти факторы будут влиять на профиль возможного покупателя и цену, которую инвестор предложит за актив.
По его мнению, другим фактором завышения или занижения текущей цены может стать административный ресурс потенциальных интересантов. «Так, для некоторых компаний, учитывая их возможности по снятию обременений, данный уровень цен может показаться весьма интересным», — говорит он. В то же время эксперт не исключает, что потенциальный инвестор, обладающий всеми компетенциями, необходимыми для покупки домов-книжек на Арбате, может захотеть подождать еще большего снижения стоимости в долларовом выражении: либо за счет курса, либо за счет снижения стартовой цены.
Впрочем, по данным заместителя генерального директора группы компаний RRG Эвелины Ишметовой, у домов-книжек есть ряд проблем юридического характера, которые пока не решены и могут повлиять на сам факт проведения торгов. «В частности, непонятны взаимоотношения с собственниками и арендаторами части помещений в этих объектах», — отмечает она. По мнению эксперта, после решения этих вопросов, а также проблемы с парковкой, здания могут быть интересны для развития под многофункциональные центры или офисные объекты.
Черный ящик или прозрачный процесс
Процедура подачи заявки на аукцион и участия в нем несложна. «Она иногда меняется, но обычно схема следующая: изучение лотов, подача заявки, внесение задатка в размере от 10 до 25% от стоимости лота, торги, подписание договора победителем и выплата денег», — говорит Антон Белых. Если победитель торгов отказывается от заключения сделки, то он теряет задаток, напоминает эксперт.
Цены на городские помещения стремятся к рыночным, в свою очередь отмечает Эвелина Ишметова. По ее словам, интерес представляет не сама ставка, а возможность арендовать или купить то или иное помещение, которое не представлено на рынке коммерческой недвижимости. Кроме того, по мнению эксперта, интерес могут вызывать помещения для льготных категорий и объекты культурного наследия.
В целом, по мнению Константина Королева, за последние годы управление городской недвижимостью улучшилось и продолжает улучшаться и дальше. «Повышается прозрачность этого процесса за счет открытой публикации данных на портале data.mos.ru, перевода торгов на электронные площадки, приведения в порядок документов на сами объекты. Еще несколько лет назад у города более 30% имущества вообще не было инвентаризировано», — объясняет он.
«Система, конечно, стала намного прозрачнее, но все же на самые крупные аукционы попадают далеко не все желающие», — уточняет Антон Белых. Например, те же торги по продаже «Националя» и «Метрополя» прошли фактически без увеличения стартовой цены и с минимальным числом участников, некоторые из которых даже не повышали цену в ходе аукциона, отмечает он. «Что же касается небольших объектов, к которым не проявляют интереса крупные структуры, то здесь конкуренция вполне рыночная», — считает эксперт. Кроме того, бывает, что на аукционы выходят торговые помещения около метро или в хороших местах, на которые сразу выстраивается очередь из желающих.
Аукционам быть
В собственности города до сих пор находится довольно много пустующих или полупустующих зданий, отмечает Константин Королев. По его мнению, возможно, стоило бы разыграть несколько конкурсов на управление таким имуществом среди коммерческих компаний, чтобы более тщательно управлять всем огромным пулом недвижимости, имеющимся у Москвы. «Особенно это важно, учитывая, что 85% объектов имеют площадь менее 1 тыс. кв.м и еще 12% — менее 5 тыс. кв.м, а это слишком много даже для департамента правительства», — говорит он.
В свою очередь, Антон Белых, и вовсе считает, что городу следует максимально избавиться от недвижимости-либо через аукционы, либо путем предоставления преимущественного права выкупа добросовестным арендаторам. «Это вовсе не функция города — сдавать площади в аренду», — поясняет он. А Эвелина Ишметова считает, что правительству Москвы необходимо сохранять определенное количество помещений в собственности города для сдачи в аренду льготным категориям арендаторов, в частности, для поддержки малого бизнеса.
Впрочем, решение стоит ли продавать с молотка все имеющиеся в наличии помещения или оставить что-то «на черный день», как всегда, зависит только от городских властей, которые далеко не всегда считаются с мнением участников рынка.
Виктория Андреева,
OfficevMoskve.ru от 25.12.2014 г.,
http://www.officevmoskve.ru/articles/investitsii/s-pravitelstvom-moskvyi-torg-umesten
