Сразу несколько проектов крупных торговых центров в Москве и ближнем Подмосковье могут быть заморожены в 2016-2017 годах из-за повышения Банком России ключевой ставки и, как следствие, роста стоимости кредитования компаний – девелоперов. Ранее в 2015 году к вводу в столичном регионе планировалось более полу миллиона тысяч квадратных метров торговых центров. Будущее рынка торгового девелопмента в столичном регионе обсудили наши эксперты.
Согласны ли вы с данной точкой зрения в целом? Какие виды и форматы проектов наиболее подвержены риску?
Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE
В текущих условиях наибольшему риску подвержены крупномасштабные торговые центры, которые уже находятся на стадии строительства. Издержки, сопряжённые с замораживанием строительства, как правило, слишком велики, и у собственников подобных проектов, по сути, нет другого выбора, кроме как завершать строительство. При этом основной риск состоит в том, что заполнить проекты в условиях девальвации рубля и ослабления спроса становится все сложнее. Начало активной фазы девелопмента тех торговых центров, которые находятся на стадии планирования или согласования документов сейчас целесообразно отложить, как минимум, до середины 2015 года. Это позволит с наименьшими потерями пройти острую фазу кризиса, дождаться улучшений условий кредитования и восстановления баланса спроса и предложения.
Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей компании JLL
Безусловно, все торговые центры, заявленные на будущий год, откроются с невысоким уровнем заполняемости – и это нормально для текущей ситуации. В условиях ограниченных бюджетов на развитие ритейлеры предпочитают самые успешные, "не убиваемые" торговые центры, безусловных лидеров рынка. Помимо этого мы наблюдаем ориентацию рынка на небольшие районные ТЦ, которые удовлетворяют ежедневные потребности окрестных жителей – возвратность клиента в таких ТЦ достигает 100% и обороты ритейлеров в наименьшей степени подвержены риску снижения.
Юлия Соколова, директор по сдаче в аренду торговых центров, KnightFrank
Ввиду удорожания заёмных средств для девелоперов возникает большой риск остановки или приостановки реализации ряда крупных проектов. Кроме того, арендаторы сегодня с опаской входят в строящиеся проекты, поэтому возникает еще один риск для девелоперов – открыться при полупустых помещениях. В таких условиях меньше рисков несут небольшие проекты у метро или в спальных районах с хорошим пешеходным трафиком. Конечно, такие объекты не могут предоставить покупателю полноту выбора, как крупные ТЦ, но товары повседневного спроса всегда будут рядом.
Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer
В сложном положении, в первую очередь, окажутся крупные проекты с высокой долей галерейного формата. Даже в стабильной ситуации рынка в заявленные сроки открывалось 50-70% проектов. Сейчас ситуация ухудшится, поэтому с наибольшей долей вероятности будут открываться только гипермаркеты с прикассовой зоной, небольшие ТЦ (районный формат). Остальные открытия, если и состоятся, то с высокой долей свободных помещений.
Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood
Повышение ставки действительно приведет к удорожанию кредитов и сжатию рынка заемного финансирования. Однако это не будет касаться проектов, выход которых назначен на 2015 г и начало 2016 г и по которым уже открыто финансирование. Риску будут подвержены крупные проекты на "бумажной" стадии, по которым решение о кредитовании еще не принято.
Наталья Куваева, маркетолог-аналитик департамента стратегического развития NAI Becar
Да, согласна. На мой взгляд, уже строящиеся объекты будут реализованы и введены в эксплуатацию. Что касается проектов на бумаге, то вполне вероятно, что для некоторых из них выход на строительную площадку будет отложен. Наиболее рискованными будут проекты, планируемые к реализации за счет существенного объема заёмных средств.
Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG
Повышение ключевой ставки приведет к удорожанию кредитов, и, соответственно, повлечёт за собой рост стоимости реализации девелоперских проектов, в том числе на рынке коммерческой недвижимости. Учитывая текущую общеэкономическую нестабильность, а также тот факт, что ставки по кредитам для бизнеса и так достаточно высоки, можно предположить, что большинство проектов станут просто нерентабельными. Хотя в целом прогнозировать, что будет с рынком недвижимости в ближайшие месяцы, сегодня довольно сложно.
Как вы оцениваете текущий уровень вакансии в торговых центрах Москвы и динамику изменения этого показателя?
Михаил Рогожин
С девальвацией рубля и снижением покупательской активности многие ритейлеры вынуждены замедлять и останавливать свои планы по развитию и переключаться на оптимизацию существующей сети. Именно поэтому в 2014 году усилилась тенденция технических открытий торговых центров, когда уровень вакантных площадей в них на момент начала работы достигает 30-40%, а в некоторых случаях и 60%. Если ещё в июне средний уровень вакантных площадей составлял 2,9%, то к концу текущего года он может вырасти до 7%. В результате, рекордный ввод новых торговых площадей в Москве, который за 2014-2015 гг. составит порядка 1.2-1.3 млн. кв. м, будет заполняться арендаторами существенно медленнее обычного. Оптимизация сетей и закрытие магазинов будет происходить в том случае, если курс рубля не стабилизируется в краткосрочной перспективе. В этом сценарии в первую очередь пострадают торговые центры, которые имеют менее выгодное местоположение и низкие показатели посещаемости.
Татьяна Ключинская
В 3-м квартале 2014 года на рынке торговых центров Москвы объем свободных площадей вырос с 3,5% до 6%. Это в первую очередь объясняется существенным увеличением предложения с начала года и активной ротацией арендаторов.
Юлия Соколова
К концу 2014 года уровень вакансий в столичных торговых центрах установился на отметке 6%, увеличившись с начала года на 3 п.п. Отметим, что, начиная с 2010 года, колебания данного показателя не превышали 1%. В будущем году ряд операторов планируют пересмотреть планы экспансии на российском рынке. Кроме того, ожидается сокращение или полный уход с рынка наименее эффективных сетей. Как следствие, уровень вакантных помещений может возрасти до 10%.
Марианна Романовская
ТЦ со слабой торговой концепцией и долларовыми ставками.
Александр Шибаев
Уровень вакантных помещений сегодня остается на минимальном уровне 1-3% в топовых торговых центрах ("Метрополис", "Европейский", "Атриум"). В менее успешных объектах вакантность растет и может достигать 7-15% к концу 2014 г. Наиболее существенно росту доли вакантных площадей подвержены торговые центры с ошибками в концепциях, устаревшими концепциями, обладающие менее выгодными характеристиками местоположения, расположенные в зоне интенсивной конкуренции и пр.
Наталья Куваева
Уровень вакансии в торговых центрах составляет около 5-6%, но он, по моему мнению, неизбежно будет увеличиваться и может достигнуть 10-12%. Объемы потребления населения снижаются, инвесторы заняли выжидательную позицию, ритейлеры откладывают расширение своих сетей, зарубежные бренды сокращают присутствие на российском рынке. При всем этом, в Москве и области в 2015 году заявлено к открытию около 890 тыс. кв. м торговых центов. Очевидно, что будет проходить ротация арендаторов, которые будут искать лучшие условия и более сговорчивых собственников. Под ударом находятся устаревшие торговые объекты. Наиболее защищены, на мой взгляд, торговые центры районного формата с качественной концепцией и пулом арендаторов, соответствующим целевой аудитории в зоне охвата.
Денис Колокольников
Целый ряд новых торговых центров сегодня испытывает серьезные трудности, так как пока они не успели в полной мере найти свою целевую аудиторию и вряд ли смогут это сделать в обозримом будущем из-за низкой заполняемости, снижения доходов населения и т.д. Страдают также устаревшие объекты и ТЦ с неудачным месторасположением. В более-менее устойчивом состоянии находятся только лучшие, хорошо зарекомендовавшие себя реализованные проекты.
Какие крупные проекты ТЦ должны открыться в ближайшее время в Москве и области? На какие шаги могут пойти собственники, чтобы обеспечить приемлемую заполняемость объектов?
Михаил Рогожин
Среди крупнейших торговых центров Московского региона, которые должны открыться в последние недели 2014 года и в 2015 году, можно выделить: Коламбус (135 тыс. кв. м GLA), Зеленопарк (100 тыс. кв. м GLA), Мари (70 тыс. кв. м GLA), Мозаика (68 тыс. кв. м GLA), Кунцево Плаза (67 тыс. кв. м GLA). Наиболее действенные меры, которые могут предпринять собственники, связаны с проявлением гибкости в коммерческих условиях. В первую очередь, это либо переход на рублевые ставки, либо использование валютного коридора и, естественно, снижение величины эффективных арендных ставок. Собственник может предоставлять дополнительные арендные каникулы арендаторам на первое время работы торгового центра. Однако, даже эти шаги не гарантируют хорошую заполняемость, так как удар девальвации по импортоориентированным игрокам сейчас очень силен.
Татьяна Ключинская
По нашим подсчетам, только в Москве в будущем году заявлено открытие почти 680 тыс. кв. м торговых центров (GLA), и в случае реализации всех заявленных проектов общий объем качественного предложения торговых площадей в городе превысит 4 млн кв. м. Для того, чтобы увеличить заполняемость своих проектов девелоперы будут вести переговоры с арендаторами о комфортных коммерческих условиях, и это происходит уже сейчас.
Юлия Соколова
В текущей ситуации в выигрышном положении будут находиться собственники высококачественных торговых центров с выгодным местоположением и высоким покупательским трафиком. Однако прошедший год показал, что большинство новых торговых центров открывались c большой долей вакантных площадей. Собственники торговых центров вынуждены идти навстречу арендаторам: предоставляя им существенные скидки (например, так называемый step-rent – поэтапное увеличение фиксированной ставки аренды в течение 1-3 лет аренды, скидки на маркетинг и другие), определяя минимальный процент заполняемости объекта, устанавливая rentcap - верхнюю границу арендного платежа арендатора в течение 1-3 лет аренды. При перезаключении или заключении новых договоров компании-арендаторы настаивают на фиксации валютного коридора, "рублевой ставки" или определенного процента от товарооборота для расчета арендных платежей
Марианна Романовская
Практически единственный путь к заполняемости - это коммерческие условия, вплоть до полного отказа от фиксированной ставки и переход на процент с оборота. Абсолютно критичный сценарий - оплата только эксплуатации. Такой подход разумен, однако его реализация на практике, помимо прочего, зависит от согласия с этим кредитующих банков.
Александр Шибаев
В конце 2014 - 2015 гг. в Москве заявлены к открытию такие крупные торговые комплексы, как Columbus, Mari, "Мозаика", Vegas Кунцево, ТЦ группы Enka в Кунцево и ряд других. Меры по достижению соглашений с торговыми операторами будут зависеть от переговорной силы сторон. Скорее всего, собственники будут вынуждены предлагать step rent, арендные каникулы, уплату процента с оборота вместо фиксированной арендной ставки и другие меры.
Наталья Куваева
В 2015 году в Москве заявлены к открытию 6 торговых центров суммарной площадью около 514 тыс. кв. м (GLA порядка 215 тыс. кв. м), среди крупных проектов отмечу торгово-развлекательные центры "Славянка", "Полежаевский" суперрегионального формата (открытие в 4 кв. 2015 г.) и "Бутово Молл" (открытие в 3 кв. 2015 г.). В Московской области также заявлены к открытию 6 объектов – Одинцовский и Ногинский районы, Жуковский, Обухово, Ступино, Электросталь, причем формат ни одного ТЦ не является суперрегиональным, максимум – окружной. Суммарная площадь строящихся объектов 376 тыс. кв. м, арендопригодная – 262 тыс. кв. м. Самые крупные проекты девелоперов - Торговый комплекс "007- М7 РИТЕЙЛ ПАРК" (Ногинский район), ТРЦ "ЛЕДЕНЦОВОПАРК" (Одинцовский район), ТРК "Сфера Молл" (Ступино), площадь каждого от 80 до 90 тыс. кв. м. Для обеспечения заполняемости данных объектов собственникам необходимо ввести активную работу с потенциальными арендаторами на предмет обсуждения гибкой арендной ставки, зависящей от оборота арендатора.
Денис Колокольников
Собственники ТЦ сейчас начинают предлагать арендаторам более выгодные условия аренды площадей, в частности, пересчитывают ставки в национальной валюте, переходят на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. Дело в том, что торговые операторы сегодня занимаются не развитием бизнеса, а его оптимизацией, то есть буквально пытаются спасти сети – закрывают неэффективные магазины, уходят с площадок, где не удается договориться о фиксации ставок в рублях, а в большинстве случаев - только на процент с оборота. Обороты многих ритейлеров сегмента фэшн снизились на 10-20%, у некоторых – на все 30%. Магазины закрываются, уровень вакансии растет, собственники вынуждены идти на уступки.
