Как отмечают эксперты компании S.A. Ricci, на сегодняшний день ситуация на рынке коммерческой недвижимости не внушает оптимизма и располагает к ожиданию сильного кризиса в ближайшее время. Инвесторы зависят от волатильности курсов валют, замедления экономического роста, снижения цен на нефть, отрицательной динамики показателей внутреннего рынка коммерческой недвижимости России, в особенности офисного сегмента, с текущим ростом свободных площадей. Сейчас стабилизировать ситуацию не помогают ни маркетинговые ходы, ни большие арендные скидки, ни другие методы воздействия на потенциальных арендаторов — компании покидают свои представительства класса А и переезжают в более дешевые бизнес-центры, торговые операторы закрывают флагманские магазины в центре Москвы.
Консультанты из международной компании CBRE отмечают, что спрос на рынке коммерческой недвижимости начиная со второго квартала 2014 года упал более чем на 60 процентов. Аналитики полагают, что давление на рынок будет ощущаться до конца первого квартала 2015 года, а дальнейшее падение ставок составит от 2 до 4 процентов. Восстановление всех сегментов рынка случится не ранее начала 2016 года.
Офисы
По данным компании Cushman & Wakefield, к концу 2014 года общий объем рынка качественной офисной недвижимости Москвы превысил отметку в 15 млн квадратных метров, однако реализовано из них только 12,5 млн «квадратов». Собственники остальных 2,5 млн в настоящее время ищут арендаторов или покупателей на свои помещения.
Как сообщают аналитики компании Knight Frank, помимо слабого экономического роста в следующем году будет ощущаться отложенный эффект от санкций и дальнейшего снижения цен на нефть. По итогам текущего года доля свободных площадей класса А в Москве достигнет 30 процентов (с учетом объектов, планируемых к вводу в эксплуатацию до конца года). Усиливающаяся конкуренция на рынке офисной недвижимости будет вынуждать собственников объектов и дальше корректировать ставки аренды в сторону понижения. Эксперты прогнозируют снижение запрашиваемых ставок в 2015 году до уровня $600 за квадратный метр в год в офисах класса А и $360 за «квадрат» в год в офисах класса В.
По данным партнера консалтинговой компании S.A. Ricci Алексея Богданова, назвавшего офисный сегмент болевой точкой столичного рынка недвижимости, уже в середине октября в целом по Москве пустовало 25-28 процентов помещений, а в «Москва-Сити» и в БЦ у МКАДа показатель доходил 40 процентов. «Увеличение объема свободных площадей, в свою очередь, приводит к падению ставок, которое продолжится в ближайшей перспективе. К концу года ставки в классе А снизятся до 500 долларов за квадратный метр, в классе В — до 380 долларов. Резко негативный сценарий развития рынка консультанты предполагают в случае ухудшения экономической ситуации, продолжения конфликта на Украине и введения новых санкций в отношении России со стороны Запада. Но скорее всего, такого сценария не будет, по крайне мере, мы все на это надеемся», — говорил он.
Эксперты Cushman & Wakefield отмечают, что многие компании сейчас активно работают над сокращением затрат на содержание офиса, а многие собственники, пусть даже частично, идут им на встречу.
Заместитель руководителя отдела исследований компании JLL Олеся Дзюба прогнозирует, что к середине 2015 года офисные активы вновь станут самыми востребованными — доля сделок купли-продажи офисов может составить 50-70 процентов. При этом сокращение объемов нового строительства офисных помещений в 2016 году благоприятно скажется на ситуации на рынке офисной недвижимости.
Торговые помещения
Текущая обстановка привела к тому, что собственники торговых помещений вынуждены уступать арендаторам, фиксируя арендные ставки или заключая договора аренды, по которым плата за помещение пропорциональна обороту магазина или ресторана. Снижение потребительской активности, которое особенно сильно проявилось во второй половине 2014 года, скорее всего, продлится и в 2015 году.
Рынок торговой недвижимости становится все более конкурентным, сообщают аналитики Knight Frank. В будущем операторы продолжат развитие с осторожностью, рассматривая лучшие предложения от девелоперов и анализируя эффективность каждого магазина. В краткосрочной перспективе наиболее вероятно сохранение динамики понижения арендных ставок. Кроме этого, в договорах может произойти пересмотр коммерческих условий с целью фиксации валютного коридора, перехода на рублевую ставку или на процент от товарооборота.
Торговых операторов, вышедших на рынок России в этом году, оказалось на 30 процентов меньше по сравнению с 2013 годом. В 2015 году данная тенденция сохранится. Ряд зарубежных операторов планирует пересмотреть планы экспансии на российский рынок. Как следствие, наиболее вероятен рост доли вакантных площадей до 10 процентов, особенно в сфере стрит-ритейла.
«За первые десять месяцев на рынок Москвы вышло 34 новых международных сети. Наиболее знаковыми стали открытия магазина американской марки «Forever 21» и магазина испанского бренда Lefties. В целом же, новые международные сети по-прежнему предпочитают торговые центры в качестве стартовой площадки — из 34 новых брендов 24 открылись в различных торговых центрах», — рассказала Елена Денисова, директор, руководитель отдела офисных помещений компании CBRE. Дорогие торговые коридоры столицы пока не будут пользоваться высоким спросом, а Тверская продолжит постепенно пустеть.
Гостиницы
Несмотря на негативную геополитическую обстановку, в течение 2014 года номерной фонд Москвы увеличился на 2208 единиц, что в 1,7 раза больше, чем в прошлом году. При этом 67 процентов введенных гостиниц относится к верхнему ценовому сегменту, а дефицит бюджетных гостиниц сохраняется.
По данным Станислава Ивашкевича, заместителя директора по развитию, индустрии гостеприимства компании CBRE, в условиях обесценивания рубля по отношению к доллару наибольшая нагрузка ложится на люксовый сегмент — из-за непростой внешнеэкономической и геополитической ситуации туристические и деловые потоки смещаются в сторону более доступных гостиничных сегментов.
Показатели доходности номеров в долларовом выражении по итогам года снизились во всех сегментах на 15-25 процентов. Уровень заполняемости номеров также показал отрицательную динамику по сравнению с прошлым годом: на 5 процентов снизилась заполняемость в люксовом сегменте, на 1 процент в верхнем сегменте и на 4 процента в среднем.
По подсчетам аналитиков, в 2015 году на рынок должны выйти еще пять новых проектов общим фондом 1199 номеров. При этом заявленный ввод не соответствует стремительно снижающемуся спросу, поэтому высока вероятность того, что ряд объектов не будет введен в срок, либо объекты будут заморожены из-за нестабильных показателей эффективности и недостаточного финансирования.
Ожидается, что в 2015 году показатели доходности и стоимости номера в сутки продолжат снижение в люксовом и верхнем сегментах, показатели эффективности в среднем ценовом сегменте и сегменте бюджетных гостиниц останутся стабильными, а после разрешения текущего кризиса вернутся на уровень 2011-2013 годов.
Склады
По информации CBRE, годовой уровень спроса на складской сегмент снизился на 30 процентов по сравнению с 2013 годом, при этом уходящий год отметился рекордным вводом помещений класса А в Московской области (1,6 млн квадратных метров). Доля свободных помещений выросла с 1,32 до 8,9 процента.
Перенасыщенность рынка, девальвация и колебание курса рубля привели к снижению уровня арендных ставок. На сегодняшний день сделки заключаются в диапазоне $110-120 за квадратный метр в год против $125-145 в прошлом году. При этом в рублях на данный момент экспонируется 64 процента от общего объема вакантных площадей в строящихся объектах.
Анализ текущей активности позволяет утверждать, что в четвертом квартале 2014 года на российском рынке качественной складской недвижимости будет арендовано и приобретено конечными пользователями около 300-400 тысяч квадратных метров, считают специалисты из Knight Franк. На рынок московского региона придется не менее половины от ожидаемого объема поглощения. Растущий дисбаланс между спросом и предложением в совокупности с увеличением сроков заключения договоров аренды и продажи могут привести к увеличению доли вакантных площадей до 8-9 процентов.
По мнению Антона Алябьева, директора отдела складской и индустриальной недвижимости компании CBRE, в 2015 году потенциальный объем нового предложения составит 1,2 млн квадратных метров, что может привести к очередному раунду давления на ставки аренды. В результате ставки могут в течение некоторого времени достигать даже $80–90 долларов за «квадрат». Тем не менее, данная ситуация не является устойчивой в среднесрочном периоде и, соответственно, не продлится более нескольких месяцев. Последующее ограничение строительной активности будет способствовать восстановлению арендных ставок к уровню порядка $110 за квадратный метр в год.
Инвестиции
Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость России является отражением экономической ситуации в стране. В этом году он оказался под давлением макроэкономического снижения, геополитической ситуации, санкций и девальвации рубля.
Тем не менее, по словам Олеси Дзюбы, объем инвестиционных сделок в текущем году окажется немного выше ожидаемого — на уровне $3,4-3,5 млрд. Из них доля иностранных инвестиций снизится с ожидаемых изначально 40 процентов до 20 процентов. Объем инвестиций в недвижимость в 2015 году, по предварительным оценкам, не превысит $3 млрд.
Председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников полагает, что сейчас многие инвесторы возьмут паузу, поскольку у них нет однозначного понимания того, как будет развиваться ситуация в дальнейшем, на какие уровни доходности ориентироваться. При этом останется пласт активных инвесторов, которые будут искать возможность купить объекты с существенной скидкой на «низком» рынке. Такая картина сохранится в начале 2015 года. Такого же мнения придерживаются специалисты Knight Frank, указывая, что проекты в большинстве своем будут пересмотрены в сторону удешевления, а любая активность в значительной степени будет обусловлена стремлением оптимизировать затраты.
Особняком будут стоять сделки с объектами, которые выступают залогом по банковским кредитам. Вместе с тем, среди позитивных моментов этого кризиса аналитики JLL отмечают меньшую по сравнению с 2008-2009 годами долговую нагрузку девелоперов. Это должно способствовать сокращению количества активов, продаваемых и забираемых за долги.
Кроме того, в текущих условиях российский капитал имеет меньше возможностей для инвестиций за границей и будет «возвращаться домой». Тем не менее, иностранные инвесторы, вероятно, будут иметь меньшую стоимость заемного финансирования и в течение нескольких следующих месяцев российский рынок может предоставить хорошие возможности для компаний со стратегическим видением. Среди стран, откуда можно ожидать поддержки инвестиционному рынку России, можно выделить страны Азиатско-Тихоокеанского региона – в частности, Китай, ОАЭ, Катар. Тенденция замещения западного капитала ближневосточными и азиатскими инвесторами зафиксирована уже по итогам этого года. При этом необходимо отметить, что принятие решения у них, как правило, занимает больше времени, чем у европейцев. Иногда на раздумья уходит более года, что в нынешней стремительно меняющейся обстановке может оставить российский рынок без денег с Востока.
Так или иначе, эксперты осторожно подходят к прогнозированию ситуации в 2015 году. Последствия кризиса пока не очевидны: будущий год может как обернуться полным крахом, так и пройти под знаком нейтральных настроений. Единственный совет, который дают специалисты при «отсутствии ясной видимости», — внимательно следить за появляющимися тенденциями.
Марина Чайкина,
Русская Планета от 26.12.2014 г.,
http://rusplt.ru/realty/bolevaya-tochka-15041.html
