Ротация арендаторов — неизбежный процесс, которому подвержены все форматы коммерческой недвижимости. Ритейл в новостройках не исключение. Здесь наличие вакантных помещений в большей степени обусловлено рыночными аспектами и просчетами девелоперов при подборе арендаторов.
На ошибках учатся
Ротация арендаторов зависит от расположения жилого комплекса и стратегии, которой девелопер придерживается во время реализации коммерческих помещений. Размещение операторов по принципу дополнения друг друга — логичная и оправданная тактика. А вот наличие конкурентов, ведущих одну и ту же деятельность по соседству, вряд ли целесообразно. Иными словами, из двух салонов красоты в одном доме останется только один.
Еще одно правило касается статуса. Как сообщил «Н&Ц» Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium, девелоперу с самого начала важно тщательно отбирать арендаторов в проект, ведь от этого зависит формирование всего пула. «Закусочная с сомнительной едой, скорее всего, оттолкнет других операторов», — отмечает эксперт.
Принципиален и класс новостройки. В каждом сегменте своя покупательская аудитория, поэтому критерии, связанные с формированием пула арендаторов, различны. «Для объектов бизнес-класса предпочтительны крупные сетевые операторы уровня выше среднего, — рассказала Александра Сакварн, начальник отдела управления операторами департамента продаж группы компаний «ПИК». — По объектам комплексной застройки мы готовы сотрудничать как с сетевыми компаниями, так и с индивидуальными предпринимателями. При выборе арендатора учитывается наличие уже существующих торговых точек и качество обслуживания».
Причиной ротации может стать завершение срока договора. Чаще всего сотрудничество прекращается из-за разногласий, касающихся уровня арендной платы: например, если предпринимателям не удалось договориться о сохранении текущей ставки или ее снижении. Ряды подобных арендаторов нередко пополняют и те, кто испытывает сложности с привлечением потока посетителей из-за фактора сезонности. «В этом случае собственнику не стоит повышать стоимость, даже если такое право наступило по договору, — убеждена Елена Орлова, заместитель руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». — Иначе произойдет задержка выплат и, как следствие, расторжение контракта. Велик риск, что арендатор не справится с финансовой нагрузкой и одновременным снижением собственной выручки».
Большое значение имеет валюта, в которой осуществляется платеж. Как отмечает А. Сакварн, тот факт, что в договорах фигурируют рубли, является важным преимуществом для арендаторов в нынешних экономических условиях. А стремление собственников перейти на долларовые цены усиливает ротацию. К расторжению соглашения оператора торговли могут подтолкнуть и другие причины: более низкий, чем ожидалось, трафик; появление сильных конкурентов; смена помещения из-за технических проблем.
В зависимости от политики девелопера коммерческие помещения в новостройках выставляются на продажу или предлагаются в аренду. В первом случае существует риск, что в проекте не будет создана концептуальная инфраструктура. «Необходимы серьезные исследования внутренних торговых коридоров района, — объясняет Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. — Но зачастую застройщики продают нежилые помещения на первых этажах частным лицам».
Во втором случае девелопер занимается подбором арендаторов, учитывая интересы жителей комплекса. По мнению экспертов, это оптимальный вариант. «Во избежание ошибок нежилые площади на первых этажах стоит сдавать самостоятельно, а не продавать», — подчеркивает С. Камлюк. В том же ключе рассуждает Максим Палт, аналитик отдела исследований рынка CBRE: «Иначе отвечать за концепцию и сбалансированность ритейла гораздо сложнее, ведь помещения окажутся в собственности различных инвесторов».
Впрочем, от ошибок девелопера не страхует и аренда. Согласно подсчетам Елены Орловой, заместителя руководителя департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», около 30% всех случаев ротации обусловлены неправильным подбором ритейлеров и возникновением излишней конкуренции. При смене арендаторов неизбежен ремонт, поэтому вакансия причиняет неудобства жителям комплекса.
Естественный отбор
Существуют факторы, на которые влиять бессмысленно. Меняются потребительские настроения, преображается район, что сказывается на составе арендаторов. Яркий пример привели в RRG: когда новостройка заселяется, нежилые помещения занимают магазины мебели и прочие организации, предоставляющие услуги по отделке. Потом им на смену приходят предприятия сферы обслуживания — магазины продуктов, салоны красоты, банки, химчистки и др.
Важно и то, насколько опытным является бизнесмен. По данным компании «НДВ-Недвижимость», ошибки самих предпринимателей, не рассчитавших силы, как раз чаще всего приводят к возникновению вакансии. Как полагает Е. Орлова, к числу арендаторов, рискующих не справиться с бизнесом, относятся те, кто работает по франшизе. Также ротации подвержены индивидуальные предприниматели, а вот сетевики, которым доступно больше ресурсов, выживают в конкурентной борьбе.
«Несмотря на экономическую неопределенность, спрос на магазины и предприятия сферы услуг в спальных районах присутствует, — констатирует Д. Колокольников. — В то же время предложение зачастую не соответствует требованиям сетевых ритейлеров, что замедляет экспансию в спальные районы». В результате первые этажи в новых жилых комплексах нередко пустуют. По данным эксперта, в некоторых проектах доля свободных помещений в первые годы существования доходит до 30%.
Значительное количество локаций характеризуется высокой либо стабильной ротацией. Этот факт отмечает Светлана Яровая, начальник отдела стритритейла компании JLL. К подобному процессу может привести начало преобразований в районе (как со знаком минус, так и со знаком плюс), включая изменение инфраструктуры, упразднение парковок, реорганизацию пешеходных маршрутов. Например, на северо-западе Москвы ротация арендаторов в сегменте стритритейла значительно усилилась вместе с началом реализации проекта «Большая Ленинградка», предусматривающего строительство дорожных развязок и модернизацию полотна.
Как остаться на плаву?
При наполнении коммерческих площадей учитываются окружение новостройки и ее собственная инфраструктура. В рамках проекта в шаговой доступности от жилых домов может быть построен свой торгово-развлекательный центр (ТРЦ). Иной раз здесь уже располагаются действующие объекты.
Сомнений нет: соседство с ТРЦ, где за один день предлагается купить практически все, оказывает влияние на ритейл в новостройке. Оно может быть как положительным, так и отрицательным. Все зависит от того, нашел ли арендатор свою нишу и может ли предложить услуги, которые не пересекаются с ассортиментом молла. При удачном подходе соседство более чем выгодно. Как отмечает С. Камлюк, арендаторы стритритейла и торговых объектов чаще всего относятся к разным форматам и могут даже дополнять друг друга: «Представим, что в ТЦ открывается магазин мебели экономкласса, а в расположенной поблизости новостройке появляется шоу-рум кухонь более высокого уровня. Тогда эти магазины будут не мешать друг другу, а, наоборот, помогать».
Существуют методики, дающие возможность с высокой степенью точности оценить целесообразность развития того или иного вида бизнеса, в том числе с учетом находящегося поблизости ТРЦ. «В целом можно ориентироваться на следующие цифры: на 1 тыс. жителей должно приходиться 600–700 кв. м помещений в ТЦ различного формата (включая специализированные) и 350–500 кв. м помещений стритритейла, — рассказывает Д. Колокольников. — Кроме того, в каждом районе или кластере должна присутствовать «неконцептуальная» торговля — продуктовые и сельскохозяйственные рынки, где население может приобрести свежую продукцию».
Наличие ТРЦ способствует увеличению стоимости коммерческой недвижимости, помогает развивать инфраструктуру. Однако арендаторам важно понимать, в какое время начинать свой бизнес — до или после открытия центра. Если молл был введен в эксплуатацию в процессе их работы, произойдет временный отток клиентов до тех пор, пока ситуация не стабилизируется. А если нежилые квадраты, расположенные на первых этажах, недавно вышли на рынок, то наличие уже действующего ТРЦ только ускорит процесс сдачи помещений в аренду.
Маргарита Светлова,
"Недвижимость и Цены" №50(611)/15-21 декабря 2014 г., стр.165
