Гипермаркет и вакансии
Так уж вышло, что во времена дефицита жители соседних городов ездили на электричках в Москву за колбасой. Но даже в нулевые годы, когда все товары были уже в изобилии, в спектр интересов попали гипермаркеты: в провинции таких магазинов и в помине не было, а продавалось в них все и сразу. Сегодня ситуация меняется. Крупные операторы стали появляться и за пределами столицы. Например, «Леруа Мерлен» открыт в Твери, Рязани, Воронеже, Казани, Тюмени, Красноярске и других городах. Гипермаркет OBI пришел в Казань, Волгоград, Краснодар, Саратов, Омск. «Ашан» присутствует в 22 российских городах.
Гипермаркеты за пределами столицы не просто удовлетворяют покупательский спрос населения. «Приход крупного торгового оператора в тот или иной регион позволяет создать до 1,2 тыс. рабочих мест, — рассказал «Н&Ц» Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. — В частности, «Ашан» набирает 800 человек при запуске каждого гипермаркета, «Леруа Мерлен» — более 200. Вакансии охватывают весь спектр профессий, необходимых для успешного функционирования ТЦ. Это кассиры, сотрудники служб безопасности, операторы баз данных, менеджеры по закупкам, работники торгового зала, техники, пекари, мясники, уборщики и др.».
Большинство российских регионов испытывают дефицит рабочих мест, но с приходом крупного торгового комплекса эта проблема решается. «Местным населением востребованы вакансии средних и линейных позиций, потому что безработица растет», — подтверждает Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами NAI Becar. Пожалуй, единственным исключением является ближнее Подмосковье, жители которого часто трудятся в столице.
Кстати, существуют определенные нормативы по занятости населения пропорционально площади объекта коммерческой недвижимости. По словам Михаила Якубова, заместителя директора отдела стратегического консалтинга компании JLL, в отношении торгового сектора этот показатель составляет 20–25 кв. м на одно рабочее место, в офисном сегменте — 8–10 кв. м.
Офис не магнит?
«БЦ не влияет на создание рабочих мест в районе, поскольку его выбор зависит от предпочтений топ-менеджеров, — говорит Мария Кондакова, руководитель отдела коммерческой недвижимости компании Est-a-Tet. — Склад мобилизует совсем небольшую часть населения, поэтому градообразующим этот сегмент я бы также не назвала».
По словам Ольги Шарыгиной, в Ленинградской и Московской областях примеров бизнес-центров и моллов, дающих достаточное для небольшого города количество рабочих мест, нет. Исключение — единичные города-спутники с комплексно осваиваемыми территориями, в которых люди перестают ездить на заработки в соседние мегаполисы. В частности, это город-спутник Северной столицы Южный.
Тем временем эксперты считают, что надо с осторожностью подходить к проектированию в ближайшем Подмосковье новых офисных площадей. Ведь БЦ не создает рабочие места именно для жителей того или иного кластера, поскольку работодатель выбирает сотрудника не по месту жительства, а по профессиональным качествам. И все же такое возможно. Арендаторами бизнес-центров, которые могут предложить вакансии для местного населения, по мнению Ольги Шарыгиной, могут быть компании сферы услуг для юридических и физических лиц.
На московском же рынке сейчас активно развивается тренд по децентрализации офисных помещений — строится много новых и уже функционирует ряд объектов за пределами МКАД. В качестве примеров Михаил Якубов называет деловой центр «Гринвуд», бизнес-парк ComCity, БЦ «Кантри Парк». «Подобные проекты могут быть интересны с точки зрения работы не только тем, кто живет в близко расположенных к Москве городах (Одинцово, Красногорск, Химки, Мытищи), но и жителям Москвы, поскольку хорошо развитая транспортная инфраструктура вокруг этих объектов позволяет без проблем добраться до них, — говорит эксперт. — Для личного транспорта, как правило, предусмотрена парковка на территории комплекса, а от ближайшей станции метро организуется трансфер для сотрудников».
По поводу транспортной доступности сложно поспорить: действительно, добираться на работу удобно как раз из столицы, а вечером — обратно, потому что автомобильные потоки утром устремлены в Первопрестольную, а вечером от пробок страдают трассы на выезд.
Комплексный подход
«Для того чтобы объект коммерческой недвижимости взял на себя градообразующую функцию, он должен отвечать потребностям, которые не могут быть реализованы никак иначе, либо давать возможность зарабатывать, — объясняет Д. Колокольников. — Неслучайно города раньше возникали вокруг рынков: для людей это был способ заработать на торговле. У сегодняшних ТЦ другое предназначение — для большинства это скорее способ потратить деньги, а не наоборот. Поэтому градообразующей функции у моллов нет. Исключением могут быть удаленные регионы, например Крайний Север, где дефицит торговых площадей и рабочих мест настолько велик, что ТЦ может стать точкой притяжения для населения в 100- или 200-километровой доступности».
Более того, сегодня драйвером для развития коммерческой недвижимости, а также транспортной и социальной инфраструктуры является жилая застройка. По словам М. Якубова, строительство квартала повлечет за собой развитие ритейл-сегмента наряду с объектами социальной инфраструктуры (школы, детские сады, развивающие центры и др.). В советское время были примеры, когда сначала создавалось предприятие, а уже после вокруг него строилось жилье. Сейчас эффективным решением, способным дать людям рабочие места в границах их проживания, может стать создание комплексных, в большей степени — инфраструктурных проектов. Это могут быть гостиницы, ТРЦ, спортивные объекты, социальные, инновационные производства, считает Д. Колокольников.
Яна Володина,
"Недвижимость и Цены" №49(610)/8-14 декабря 2014 г., стр. 156
