Ушедший 2014 год стал непростым для рынка недвижимости, особенно для коммерческого сегмента. Падение рубля, снижение спроса, и, наконец, резкое повышение ставки рефинансирования ЦБ не прибавили оптимизма девелоперам. Несмотря на то, что в целом активность бизнеса оказалась намного ниже, чем в 2013 году, на рынке было совершено ряд крупных сделок, часть из которых была закрыта с участием московских властей. «РП-Недвижимость» решила вспомнить о транзакциях в разных сегментах.
Компания Cushman & Wakefield поделилась с «РП-Недвижимость» информацией о самых крупных инвестиционных сделках купли-продажи, заключенных в прошлом году на рынке московского региона. Наиболее значимой сделкой в первом квартале 2014 года эксперты называют покупку Сергеем Гордеевым недостроенного торгового центра River Mall, расположенного на территории промзоны «ЗИЛ». Объект вошел в портфель проектов Praktika Development, а продавцом выступил Банк Москвы. Сумма сделки составила $325 млн. Открытие торгового комплекса запланировано на четвертый квартал 2015 года.
Во втором квартале самой заметной сделкой стала покупка компанией Capital Group акций Мелькомбината № 4 рядом с «Москва-Сити». Продавцом в этом случае выступил один из основателей компании «Вимм-Билль-Данн» Давид Якобашвили, которому принадлежало 27,9 процентов акций предприятия. Стоимость сделки составила $200 млн. Теперь проект застройки принадлежит Capital Group, экс-акционеру «Вимм-билль-данна» Гавриилу Юшваеву и «дочке» компании «Веста-СФ». На бывшем производственном участке планируется построить жилье.
В третьем квартале компания Global Investment Fund продала за $400 млн элитный коттеджный поселок «Покровские Холмы». Объект расположен рядом с Химкинским водохранилищем и включает в себя свыше 200 таунхаусов общей площадью 45 тысяч квадратных метров. Официально имя покупателя не называется, однако ранее говорилось, что переговоры о покупке поселка вела одна из структур катарского суверенного фонда Qatar Investment Authority.
Четвертый квартал ушедшего года отметился сразу двумя крупными сделками. Правительство Москвы продало портфель из 39 кинотеатров компании ADG group. Сумма этой сделки, в которую вошли почти четыре десятка недействующих кинотеатров, расположенных в различных районах столицы, составила $200 млн. В сентябре компания Eastern Property Holdings объявила о приобретении за $152,8 млн бизнес-центра «Северное Сияние». Продавцом актива являлась компания Lenhart Global.
Регионы не отстают
По данным компании CBRE, наиболее крупной региональной сделкой стала покупка компанией Mirland Development ярославского торгового центра «Вернисаж Молл» у Norman Asset Management за $45 млн. В Челябинске компания Mallino Development Group заплатила за покупку торгового центра «КС» около $25 млн. Продавцом этого актива выступил «Сбербанк», который реализовал объект в рамках программы по избавлению от непрофильных активов.
Эксперты компании также отмечают сделку по продаже легендарного самарского торгового центра «Колизей» стоимостью $16-20 млн. Находившийся в собственности X5 Retail Group, он перешел компании «Виктор и Ко», подконтрольной бизнесмену Виктору Суркову. Планируется, что на месте устаревшего торгового центра появится современный многофункциональный комплекс с торговыми галереями.
В аренду
Как сообщили аналитики компании RRG, самой крупной сделкой аренды на торговом рынке Московской области стало открытие гипермаркета «Лента» в «Торговом парке №1» в подмосковном городе Жуковский — ритейлер арендовал в комплексе около 13,2 тысячи квадратных метров. Второй по масштабности договор аренды был подписан между развлекательным парком «Кидзания» и девелопером торгового центра «Авиа-Парк» — «Кидзания» заняла свыше 10 тысяч квадратных метров в новом торговом проекте на Ходынском Поле. Около 7000 «квадратов» арендовала компания Mori Cinema в многофункциональном комплексе «Кунцево Плаза», который открылся в августе текущего года.
В сфере офисной недвижимости наиболее заметной стала сделка по аренде компанией «Систематика» площадей в бизнес-парке Comcity, вторым крупным арендатором которого уже являлся «Ростелеком». Согласно договору, группа компаний заняла в деловом комплексе около 17,4 тысячи квадратных метров офисных площадей. Также эксперты отмечают сделку по аренде производителя продуктов питания и напитков PepsiCo 13 тысяч квадратных метров офисных площадей в бизнес-центре «Алкон» на Ленинградском проспекте. В арендованных здесь офисах компания разместила большинство своих работников (около 1300 человек). По данным участников рынка, стоимость аренды в бизнес-центре такого класса на момент заключения сделки могла составлять порядка $700-800 за «квадрат» в год.
На складском рынке также был заключен ряд крупных сделок, основной из которых стала аренда международной компанией STS Logistics 39,8 тысячи квадратных метров в комплексе «Логопарк Север-2» в Солнечногорском районе Подмосковья. Общая площадь складского комплекса по проекту составляет 270 тысяч «квадратов». В этом же комплексе в 2014 году компания Х5 Retail Group арендовала около 30 тысяч складских помещений. На рынке Петербурга был заключен договор аренды между компанией «Ашан» и «А Плюс девелопмент», владельцем складского комплекса «А Плюс Шушары Парк», где ритейлер взял в аренду свыше 24,5 тысячи «квадратов» площадей.
Вне рейтинга
Стоит упомянуть еще ряд крупных сделок, которые не вошли в рейтинги консалтеров. «РП-Недвижимость» выбрала наиболее крупные из тех, которые были освещены в СМИ в течение года. В начале февраля 2014 года турецкая компания Renaissance Construction закрыла сделку по покупке 50 процентов проекта башни «Россия» в деловом центре «Москва-Сити». Оставшаяся половина сохранится за бизнесменом Виктором Рашниковым и его партнером Надером Надером. Эксперты рынка оценивают сделку в $180-230 млн. Ранее турецкий инвестор сообщал о своих планах инвестировать в ММДЦ более $1,1 млрд.
В апреле 2014 года состоялась покупка контрольного пакета акций компании «Гостиничная компания» у столичного департамента городского имущества дочерней компанией ВТБ почти за $500 млн. В собственность «Гостиничной компании» входят 12 отелей и 16 процентов акций отеля «Савой» на улице Рождественка в центре столицы.
Главной сделкой июня стала продажа 80 тысяч квадратных метров в деловом центре Imperia Tower, расположенном на территории комплекса «Москва-Сити» — площади у бизнесменов Олега Гранкина и Павла Фукса выкупила компания Solvers Олега Малиса. Сумма сделки составила около $350-400 млн. Также в феврале Малис стал владельцем всего бизнеса компании «Сити», которая управляет всем ММДЦ.
В сентябре ВЭБ нашел покупателя на многофункциональный бизнес-центр «Новинский Пассаж» площадью 80 тысяч квадратных метров, который был выставлен на продажу последние несколько лет. Его новым владельцем стала компания «Экспоком» Саит-Салама и Михаила Гуцериевых, купившая объект за $360 млн.
Завершился год крупной покупкой швейцарского инвестиционного фонда Eastern Property Holdings (EPH), который стал владельцем бизнес-центра «Эрмитаж Плаза» площадью 40,4 тысячи «квадратов», где расположен главный офис «Вымпелкома». Точная сумма сделки не раскрывалась, но в пресс-службе фонда сообщали, что она превысила $100 млн.
Экспертное мнение
По мнению консультантов, в наступившем году экономический спад продолжит влиять как на рынок коммерческой, так и жилой недвижимости. Некоторые специалисты полагают, что российский рынок недвижимости уже вышел на новый кризисный виток, однако в 2015 году он останется привлекательным сектором для вложения средств. Московский рынок, который отличает большая, по сравнению с регионами, стабильность, сможет справиться с кризисом путем корректировки проектов и цен. Тем не менее, общий прогноз неутешителен — общий объем инвестиций в недвижимость в 2015 году в России не превысит $3 млрд, что станет наименьшим показателем за последние 10 лет.
Аналитики компании S.A. Ricci и вовсе прогнозируют скорый обвал на рынке коммерческой недвижимости России. По их мнению, давление рынок будет ощущаться до конца первого квартала 2015 года, а его восстановление начнется не ранее начала 2016 года. «Болевой точкой» эксперты называют офисный сегмент.
Марина Чайкина,
Русская Планета от 20.01.2015 г.
http://rusplt.ru/realty/vlojeniya-pered-obvalom-15223.html
