Минувший 2014 год выдался самым успешным для строительного комплекса Москвы за последнюю пятилетку: показатели были превышены по всем направлениям, а объемы ввода коммерческой недвижимости стали рекордными для столичного рынка. Городские власти надеются сохранить накопленный потенциал и темпы развития города, но сделать это будет непросто. Ситуация в экономике, в частности растущий курс доллара и сохранение базовой ставки на уровне 17%, ставят под сомнение реализацию многих строительных проектов, в первую очередь в коммерческом секторе.
По результатам последних лет Москва не только сравнялась с драйверами мировой урбанистики, такими как Нью-Йорк, Лондон, Париж, Берлин, Пекин и Шанхай, но и сумела опередить их по некоторым показателям. Сейчас российская столица занимает первое место по динамике развития транспортной инфраструктуры, строительства офисов и торговых центров. Не отстает от большинства мировых столиц и по объемам ввода жилья. «Итоги 2014 года в этом отношении не исключение, они являются позитивными, лучшими за последние пять лет», – заявил на последнем перед новогодними каникулами заседании правительства Москвы Сергей Собянин.
Одно из главных достижений – создание «задела» для прорывного строительства объектов метрополитена. В городе есть все условия, чтобы за ближайшие три года ввести в эксплуатацию более 60 километров новых линий, 35 станций и пять депо. «Для реализации этой программы мобилизованы все силы метростроителей России и стран СНГ, а также ряда зарубежных компаний. Сегодня одновременно трудятся 26 тысяч строителей, порядка 5–6 тысяч проектировщиков, еще более 5 тысяч специалистов, которые прямо или косвенно связаны со строительством метро», – говорит глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин. В 2015 году планируется выйти на строительство всех объектов Третьего пересадочного контура (ТПК). «Наша главная задача сдать первый участок в 2016 году, а полностью запустить кольцо и все 28 станций в 2019–2020 годах», – отмечают в горадминистрации.
Пока в стройке находится 25% ТПК, или чуть больше 15 километров. Однако реальность планов не вызывает сомнений у исполнителей. «Сложившаяся ситуация в экономике не повлияет на планы строительства объектов городского заказа в Москве, – считает руководитель департамента строительства Андрей Бочкарёв. – Мы пока никаких коррективов не вносим и в полном объеме планируем выполнить все намеченные программы по строительству метро и дорог, детских садов и школ, спортивных объектов, объектов здравоохранения и т.д.». Марат Хуснуллин в беседе с журналистами признал возможность лишь незначительного сокращения Адресно-инвестиционной программы (АИП), за счет которой финансируются городские стройки. По его словам, если доходы столичного бюджета в годовом исполнении снизятся на 5% от плановых показателей, АИП в первом квартале придется урезать на 2–3%. Другие источники «Московской перспективы» считают, что расходы на развитие могут быть снижены на треть, поскольку власти должны в первую очередь выполнять социальные обязательства. «Из-за роста курса доллара только на закупку импортных лекарств придется дополнительно выделять от 30 до 60 млрд рублей», – отмечают собеседники газеты.
Во время кризиса 2008–2009 годов городские власти вкладывали деньги преимущественно в уже начатые стройки и старались за счет горзаказа поддержать большие строительные коллективы. Так будет и на этот раз. Москва продолжит финансировать сооружение метрополитена и дорожные объекты, от которых зависит транспортная ситуация в городе. «Развязки на МКАД, другие искусственные сооружения, включая путепроводы МКЖД, необходимые для запуска кольца, продолжат строиться», – заверяют в горадминистрации. Также будет продолжена реконструкция вылетных магистралей.
Пока полностью завершены семь сквозных трасс, построены 22 искусственных сооружения и 20 пешеходных переходов. Если в 2010 году в Москве сдали 20 километров новых дорог, то в 2014-м – 86 километров. Строители рассчитывают сохранить эту динамику и строить около 100 километров дорог ежегодно, однако некоторые крупные проекты все-таки придется отложить до лучших времен. В частности, в очередной раз переносится начало работ на площади Тверская Застава, где должны появиться сложная развязка и подземный паркинг.
Наряду с этим существуют проекты, от реализации которых город не сможет отказаться даже в случае негативного развития ситуации. Это в первую очередь объекты чемпионата мира по футболу, который Россия будет принимать в 2018 году. Московская программа подготовки к чемпионату включает полную реконструкцию Большой спортивной арены (БСА), строительство телекоммуникационного центра и других сооружений по перечню ФИФА, а также создание качественного гостиничного фонда и парковок вблизи мест проведения матчей. «Лужники» – это не тот проект, на котором следует экономить», – подчеркивает Марат Хуснуллин. В связи с ростом курса доллара горзаказчикам придется вплотную заняться импортозамещением, однако для объектов чемпионата мира власти обещают закупить самые лучшие материалы, невзирая на местонахождение производителей.
В 2014 году в Москве, по предварительным данным, было построено 8,8 млн кв. метров различных площадей, что на 300 тыс. кв. метров превышает рекорд 2013 года. Столица готова и дальше обеспечивать высокие темпы ввода – вся необходимая градостроительная документация и у города, и у инвесторов для этого есть. Отменив строительство 21 млн кв. метров недвижимости, которая была признана «точечной» и ненужной городу, Градостроительно-земельная комиссия (ГЗК) одновременно проработала сооружение 161 млн кв. метров площадей на неэффективно используемых территориях старой и новой Москвы. В целом за четыре года чиновники утвердили 200 проектов планировки с потенциалом почти 32 млн кв. метров, 89 проектов планировки линейных объектов, позволяющих запроектировать и построить 150 километров метро и порядка 400 километров различных дорог, развязок, транспортных сооружений, пешеходных переходов. Инвесторам, по словам Марата Хуснуллина, выдано 7800 ГПЗУ, на основании которых они могут возвести более 60 млн кв. метров жилых и коммерческих площадей.
В горадминистрации рассчитывают, что те объекты, которые уже находятся в стройке, в большинстве своем будут достроены. (Например, прогноз по вводу жилья в 2015 году пока даже лучше, чем в 2014-м: Москомстройинвест ожидает, что будет построено не менее 3,5–4 млн кв. метров новостроек.) Менее предсказуема ситуация с так называемыми «нераспечатанными» проектами. Тем инвесторам, которые собирались привлечь кредитные ресурсы в валюте, конвертировать и строить за рубли, придется отказаться от своих планов, поскольку такие схемы сейчас не работают. «Повышение ключевой ставки ЦБ до 17% приведет к тому, что привлечение банковского финансирования для развития девелоперских проектов станет невыгодным. В этой ситуации девелоперы, у которых недостаточно собственных средств, скорее всего уйдут из этого бизнеса. Круг участников сократится процентов на 60–70, и первую скрипку здесь будут играть девелоперы, строящие на собственные средства. Соответственно на ближайшие годы уменьшится и количество, и масштаб выводимых на рынок новостроек», – полагает коммерческий директор компании «Ведис Групп» Ольга Шакалова.
Отсутствие доступа к кредитным ресурсам у застройщиков чревато появлением новой волны обманутых дольщиков. Об этом в канун Нового года в унисон предупреждали глава Москомстройинвеста Константин Тимофеев и министр строительства РФ Михаил Мень. «В последние месяцы мы наблюдаем повышенный интерес наших граждан к приобретению жилья. Нам нужно обратить внимание на то, чтобы не появились новые обманутые дольщики. Это крайне важный момент», – заявил глава Минстроя на селекторе с представителями регионов. В этой связи министерство поддержало инициативу столичных властей ужесточить требования к жилищно-строительным кооперативам (ЖСК), которые сейчас имеют право привлекать средства граждан вне рамок 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В частности, будет рассмотрена возможность запретить ЖСК строить больше одного дома.
Сергей Собянин уже дал указание чиновникам поддержать застройщиков. «С учетом тех проблем, которые существуют в экономике, в банковском секторе, в кредитовании бизнеса, я прошу комплекс градостроительной политики совместно с экономическим блоком мониторить ситуацию, помогать инвесторам решать те проблемы, которые, конечно, будут возникать. У нас есть все возможности, чтобы максимально безболезненно пройти этот сложный период, не снижая темпов развития города», – заявил мэр на итоговом заседании столичного правительства.
ОФИСЫ ОСТАЛИСЬ БЕЗ ПОКУПАТЕЛЕЙ
Что касается инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы, то снижение, наблюдавшееся на протяжении всего 2014 года, в четвертом квартале «достигло дна». По данным компании Cushman & Wakefield, всего в столичный рынок было инвестировано 3,6 млрд долларов (падение на 40%), в IV квартале – всего 450 млн долларов (падение на 71,9%). Объем рынка качественной офисной недвижимости к концу года превысил отметку в 15 млн кв. метров, однако около 2,5 млн кв. метров не нашли своего покупателя, что ставит под сомнение целесообразность дальнейшего развития этого сегмента, в том числе уже объявленных проектов. Впрочем, некоторые эксперты считают, что это еще не «дно» и судьба рынка определится только после окончания каникул. «Полноценно спрогнозировать показатели 2015 года сегодня практически невозможно, это гадание на кофейной гуще. Мы до сих пор не «достигли дна», или стабильности в фундаментальных вопросах, поэтому не можем оценить масштабы кризиса и планировать какие-то дальнейшие действия. «Видимость» сейчас нулевая, поэтому лучшее, что мы можем сделать, – это зажмуриться и работать дальше, периодически подсматривая новые тенденции», – считает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников.
Елена Егоршина,
Московская Перспектива от 13.01.2015 г,
http://www.mperspektiva.ru/topics/4687
