Несмотря на существенный прирост новых площадей на офисном рынке Москвы и успокаивающие прогнозы экспертов, чуда не произошло: на протяжении всего 2014 г. сегмент демонстрировал отрицательную динамику почти по всем показателям. Надежды игроков сектора «разбились о быт» и отбросили рынок назад к 2009 г.: ставки лихорадило, арендаторы избавлялись от лишних офисных квадратов.
К концу 2014 г. в столице пустовало 2,5 млн кв. м офисов при общем объеме рынка 15 млн кв. м, рассказали «Н&Ц» в Cushman & Wakefield. Это является самым высоким показателем вакансии на московском рынке с 2000 г. И свое «масло в огонь» подливало строительство — оно шло ударными темпами. В результате, по данным S. A. Ricci, в минувшем году введено рекордное за последние пять лет количество офисных площадей — 1,1 млн кв. м. Среди крупнейших комплексов, появившихся в течение IV квартала, — МФК «ОКО» (87,6 тыс. кв. м) и БЦ Aero City (32,6 тыс. кв. м).
По итогам 2014 г. было арендовано и приобретено в собственность около 550 тыс. кв. м. Это примерно на 10% ниже аналогичного показателя 2013 г. (630 тыс. кв. м). «В 2014 г. спрос стал смещаться на помещения, расположенные внутри ТТК, что во многом повторяет ситуацию, которая наблюдалась в 2008–2009 гг., — комментирует Елена Денисова, директор, руководитель отдела офисных помещений CBRE. — Отчасти это связано с тем, что ставки аренды в ряде проектов начали снижаться, таким образом у арендатора появилась возможность снять помещение на более привлекательных условиях».
Самое слабое звено — офисы класса А. По данным брокеров, невостребованными оказались помещения общей площадью 1 млн кв. м, что составляет примерно одну треть в общем объеме премиального предложения. По данным RRG, в III квартале уровень вакансии в классе А достиг 23%, в классе В — 18%. При этом на стабильном рынке приемлемым считается показатель в 10–12%.
В TWEED удручающую ситуацию с офисной вакансией объясняют оттоком иностранцев из Москвы, которые традиционно являлись основными арендаторами качественных бизнес-центров. «Тренд будет только нарастать, поскольку многие западные компании корректируют планы по развитию в России или даже покидают пределы страны», — подчеркивает Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED.
Впрочем, ключевая тенденция 2014 г. заключалась в том, что офисный рынок, где ставки традиционно номинировались в долларах, наконец-то развернулся лицом к национальной валюте. «Схема распространена в зданиях класса B и C, — комментирует Дмитрий Венчковский, старший директор офисной группы Cushman & Wakefield. — Собственники этих помещений могут себе позволить большую гибкость, нежели их коллеги из объектов класса А, имеющие непогашенные валютные обязательства перед кредитными организациями или ориентированные на будущую инвестиционную продажу объекта». Между тем практика фиксации рублевых ставок в объектах класса А уже есть, причем в ближайшее время эксперты ожидают ее тиражирования. Что неудивительно: такой подход дает хоть какую-то уверенность в завтрашнем дне.
В активной фазе строительства сегодня находится примерно 2,3 млн кв. м офисных помещений класса А и В. Однако многие девелоперы уже стали приостанавливать проекты. «Учитывая объемы реализуемых в настоящее время площадей, приостановка даже нескольких из них сможет значительно сократить долю нового строительства, что в целом благоприятно скажется на рынке офисной недвижимости», — отмечают эксперты Cushman & Wakefield.
В RRG считают, что в 2015 г. ключевым трендом на рынке коммерческой недвижимости станет стремление всех игроков к оптимизации затрат. Арендаторы продолжат искать пути сокращения платежей, инвесторы — возможности извлечения максимальной выгоды из сложившейся ситуации. Будет набирать обороты тенденция разработки новых решений и продуктов, пересмотра, реконцепции и оптимизации стратегий развития бизнеса.
Дарья Соболь,
Недвижимость и Цены №8(621)/23 февраля-1 марта, стр.136
