Новенькие, с иголочки торговые центры, заполненные арендаторами в момент открытия лишь на 30%, по нынешним временам в России уже не редкость. За прошлый год сегмент торговой недвижимости медленно, но верно превратился из рынка арендодателя в рынок арендатора.
Ажиотажный предновогодний шопинг в минувшем декабре случился по расписанию и прошел как надо — несмотря на явственные признаки кризиса, которые наблюдались повсюду. Однако опытные ритейлеры тогда понимали: покупатель идет в магазин и сметает товары «словно в последний раз». После Нового года в моллах действительно наступило пугающее затишье.
Прогнозируя динамику заработной платы на 2015 год, эксперты не испытывают оптимизма. Падение реальных доходов населения, как ожидают в Минэкономразвития, может составить 6,3% (больше, чем в 2009‑м). А это означает значительное изменение модели потребления — в отношении предметов длительного пользования, премиума и целого ряда товарных категорий. Видимо, впереди у ритейла непростые времена. Как считает Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty, кризис похоронит немало сетевых игроков, многие торговые помещения сменят владельцев, а закредитованные собственники будут вынуждены выставлять на продажу свои объекты по бросовым ценам. «Некоторые торговые центры закроются, — соглашается Ирина Могилатова, управляющий партнер агентства недвижимости TWEED. — Сейчас, когда основные закупки и поставки сделаны, возможность для маневра у ритейлеров еще осталась. А вот что будет осенью — большой вопрос».
Последние деньги
Машина девелопмента очень инерционна в силу сравнительно большой продолжительности инвестиционного и строительного цикла. Поэтому, вопреки всем кризисным явлениям, которые начали проявляться еще в прошлом году, 2014‑й оказался не таким уж и плохим с точки зрения объемов ввода торговых площадей. Застройщики «прыгали в последний вагон», впопыхах сдавая проекты. В итоге торговый сектор России разбогател аж на 1,6 млн торговых «квадратов», что совсем не плохо и всего на 10% меньше, чем в 2013 году (данные из отчета компании JLL). В Москве вообще был зафиксирован исторический максимум ввода торговых площадей — 602,6 тыс. кв. м, что примерно равно суммарному объему трех предыдущих лет.
Экономический кризис застал рынок на пике гигантомании. Так, открывшийся в конце 2014 года столичный ТРЦ «Авиапарк» (390 тыс. кв. м) по праву претендует на звание крупнейшего в Европе. Его авторы — топ‑менеджеры, в свое время участвовавшие в создании первых российских торговых центров «МЕГА» (Amma Development). Предприниматель Арас Агаларов (Crocus Group) пополнил свою бизнес-империю еще одним масштабным проектом — «Vegas Крокус Сити» (285 тыс. кв. м). К крупнейшим премьерам в регионах относятся проекты «Европолис» (Санкт-Петербург, 141,7 тыс.), «Амбар» (Самара, 90 тыс.), «Гринвич» (Екатеринбург, четвертая очередь, 85 тыс.), «Планета» (Новокузнецк, 72,9 тыс.). Аналитики Cushman & Wakefield подсчитали, что за прошлый год в общей сложности вне московской агломерации открыто 46 торговых центров.
«В текущей ситуации тактика девелоперов зависит от стадии реализации молла, — рассказал «Бизнес-журналу» Андрей Васюткин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ». — «Бумажные» проекты пока не выводятся на рынок. Торговые центры, что находятся на финишной прямой, открываются даже с низкими ставками, но с максимально возможной заполняемостью. В наихудшем положении оказались девелоперы, планировавшие завершение проектов в 2016 году. Дело в том, что строительство ведется обычно на заемные деньги, а банки сейчас отказываются от выдачи кредитных средств в рамках открытых линий». Может быть, оно и к лучшему, ведь былая девелоперская прыть сейчас выходит рынку боком. «Мы наблюдаем большие сложности с заполнением новых объектов, — делится Михаил Рогожин, управляющий директор отдела торговых помещений CBRE. — К моменту технического открытия вакансия в молле может достигать 30–40%».
Высокая доля вакантных площадей — это лишь верхушка айсберга. Есть более важный индикатор — так называемый показатель открытых дверей, который фиксирует процент реально работающих магазинов на объекте. Брокеры зафиксировали в 2014 году значительный рост площадей в новых ТЦ, договоры аренды по которым подписаны, однако торговая точка при этом фактически не открывается. «В условиях сегодняшней дезориентации даже «подписанные» ритейлеры не спешат открываться, несмотря на штрафы, имиджевые риски и прочее», — добавляет Андрей Васюткин из «МАГАЗИНА МАГАЗИНОВ». По данным его компании, на момент открытия доля реально работающих магазинов составляла в ТЦ «Мозаика» всего 20%, в «Vegas Крокус Сити» — 30%, в «Авиапарке» — 35%, в «Оранжпарке» — 37%.
Руки, ноги, голова
Наиболее устойчивы в кризис знаковые торговые проекты вроде столичных «Европейского», «Атриума» и «Метрополиса» либо небольшие районные комплексы, расположенные около станций метро или в густонаселенных жилых массивах и ориентированные на повседневный спрос. Однако даже объекты с удачными концепциями со второй половины 2014 года столкнулись с ротацией арендаторов. Чтобы остаться на плаву, ритейлеры оптимизируют бизнес и массово идут к собственникам за скидками.
«Арендаторы не хотят и не могут выплачивать ставки, какие были раньше, а собственники не готовы падать до того уровня, которого от них ждут, — комментирует Антон Белых (DNA Realty). — И все же жадничать не стоит. Даже если владельцам кажется, что ритейлер предлагает грабительские условия, лучше согласиться, чем сидеть с пустыми площадями. Торговые центры — живые механизмы, где все «органы» важны. Как человек не может жить без головы, так и молл пропадет без «якорей» (продуктовых супермаркетов, детских товаров и пр.). Без «ноги» или «руки» (одежные ритейлеры, хорошие рестораны) полноценная жизнь тоже невозможна. К тому же трафик в полупустых ТЦ на порядок ниже: людям ходить по ним некомфортно. И покупки охотнее делаются в полном молле».
Чтобы арендаторы и покупатели не разбежались, эксперты советуют собственникам площадей быть сговорчивее. По мнению Елены Шевчук, вице-президента по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, как раз сейчас настало время, чтобы начать обсуждать льготные периоды аренды, переходить на рублевые цены, фиксировать валютные коридоры по низкому курсу. И одновременно нужно более внимательно работать с посетителями, анализировать их потребности, формировать лояльных покупателей, рассматривать вместе с ритейлерами возможные программы продвижения центра.
Действенная мера для привлечения новых арендаторов — переход на процент от оборота, скидки на первые год–два аренды (до 50–60%) или привязка размера ставки к уровню заполняемости объекта (чем больше площадей открыто, тем выше цены, и наоборот). Еще один вариант заполнить пустующие площади — подготовить помещения с отделкой, компенсировав ее частично или в счет арендной платы. Наконец, как подсказывают в компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ», арендодатели, у которых пустует множество площадей, могут сами приобрести франшизы нескольких брендов, чтобы самостоятельно открыть магазины и управлять ими. «Стоит помнить, что собственник и арендаторы находятся в одной лодке, — резюмирует Елена Шевчук. — Доходы владельца проекта напрямую зависят от выручки ритейлеров».
Таблетки от жадности
Антикризисные меры на рынке торговой недвижимости уже вовсю пошли в ход. Так, в компании Welhome «Бизнес-журналу» рассказали, что в последнем квартале 2014 года многие собственники торговых центров согласились зафиксировать обменный курс валюты для расчета арендной ставки в рублях. То есть арендные ставки в валюте де-факто стали рублевыми. В частности, Immofinanz Group (ТРЦ «Золотой Вавилон», «Пятая авеню», «Гудзон») использует для расчетов с арендаторами курс 40 рублей за доллар США, «Киевская Площадь» (ТРЦ «Европейский») — 38–42 рубля. Некоторые проекты сделали ритейлерам скидку с арендной ставки в 15–20%. А главным трендом стал переход торгового рынка на рублевые договоры — как наименее рисковые для обеих сторон в условиях валютной турбулентности.
В Cushman & Wakefield прогнозируют, что до конца 2015 года подавляющее большинство договоров аренды будет заключаться в рублях. Контракты в валюте (или ее аналогах — «условных единицах») сохранятся лишь на прайм-объектах с исключительными характеристиками.
«Для ритейлеров преимущества от оплаты аренды в рублях очевидны, ведь их доходы формируются именно в национальной валюте, — прокомментировала Елена Шевчук (GVA Sawyer). — В то время как возможные сложности собственников с переходом на такие условия могут быть связаны с наличием валютных кредитов».
Отметим: ставки аренды в торговом сегменте сегодня играют в такую чехарду, что не поддаются никакой унификации. «Средней температуры по больнице» нет; определенно можно говорить лишь об очевидном курсе на снижение. По разным оценкам, к 2015 году в долларовом выражении ставки просели на 10–20%.
Согласно информации DNA Realty, пока ценовое дно нащупано только в строящихся и готовящихся к открытию торговых центрах. В этой нише даже знаковые объекты могут предлагать площади в аренду по ставкам 1–2 тыс. руб. / кв. м в месяц, притом что ранее за них просили 4–7 тыс. А в некоторых и вовсе соглашаются на процент от оборота вместо фиксированной ставки, лишь бы заполучить арендатора и не допустить простоя площадей. Впрочем, все относительно. «Сейчас мы ведем подбор помещений на покупку для крупного инвестора, — поделился Антон Белых. — Но все цены рассматриваемых объектов сильно завышены и не учитывают текущей рыночной обстановки, а собственники не готовы к конструктивному торгу, надеясь, что тяжелые времена быстро закончатся».
Грустно в шопе
По статистике, первыми в списке «кандидатов на вылет» в кризисном молле стоят ориентированные на импорт фешен‑магазины. Сейчас они все еще завлекают покупателей скидками, однако рост цен из‑за ослабления рубля неизбежен. «Продажи в фешене упадут минимум вдвое, — считает Ирина Могилатова (TWEED). — Конечно, кто одевался в Сhanel, не будет одеваться в китайское, но если раньше такие покупатели приобретали пять платьев, то теперь купят одно».
Свою ложку дегтя добавил ритейлу отток зарубежных сетей, разворачивающийся на фоне международной напряженности. Такие бренды, как Wendy’s, Esprit, OVS, River Island, Seppala, New Look, Gerry Weber, заявили об уходе из России или рассматривают эту возможность.
Замораживают и даже сворачивают бизнес отечественные операторы. Пожалуй, самым ярким примером является ГК «Спортмастер». По данным «МАГАЗИНА МАГАЗИНОВ», входящие в ее структуру торговые марки «Спортмастер», Ostin, Funday, Ostin Kids выходят из строящихся объектов, при этом новые проекты не рассматриваются. Компании Zolla, Incity, Melon Fashion Group (бренды Befree, Zarina, Love Republic) значительно сократили планы по открытию магазинов, Zolla и MFG просят компенсацию отделки.
Однако есть и хорошие новости. Эксперты RRG прогнозируют: продажи товаров повседневного спроса и продуктов питания вряд ли сильно просядут. Что вполне объяснимо: в еде люди откажут себе в последнюю очередь. Более того, затраты покупателей в связи с удорожанием могут вырасти на 10–17%.
«Большинству российских городов по-прежнему не хватает магазинов FMCG (товаров повседневного спроса) разных форматов — в том числе и Москве, где их дефицит составляет около 500 тыс. кв. м, — комментирует Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. — Поэтому крупные ритейлеры, скорее всего, смогут, вопреки кризисным явлениям, спокойно развивать свои сети в районах массовой застройки».
Покупательский спрос уверенно смещается из среднего сегмента в нижний. Как отмечает Антон Белых (DNA Realty), наиболее спокойно сейчас себя чувствуют продуктовые операторы-дискаунтеры, у которых всегда была крайне низкая доля импорта, магазины одной цены, социальные дисконт-аптеки, эконом-парикмахерские, магазины дешевой одежды и обуви и все прочие операторы, ориентированные на низкобюджетную публику и предлагающие низкие цены или продающие базовые, жизненно необходимые товары дешевле, чем у конкурентов. Существует даже версия, что такие игроки от кризиса только выигрывают. Раньше им приходилось конкурировать с более прибыльными форматами, однако теперь из‑за ротации арендаторов и снижения ставок в моллах, а также роста покупательского интереса к их продукции занять интересующую площадку намного проще.
Наталья Денисова,
Бизнес-журнал от 27.02.2015 г.,
http://b-mag.ru/2015/nedvizhimost/moll-vo-vremya-chumyi/
