По последним данным аналитиков, уровень вакантных площадей на рынке московских офисов достиг рекордных значений. Отразилось ли это каким-либо образом на стоимости аренды?
Юлия БОГОМОЛ, руководитель группы мониторинга Cushman & Wakefield:
На рынке сформировалась устойчивая избыточность предложения: объемы нового строительства значительно превышают текущие потребности арендаторов в новых площадях. Чистое поглощение за год составило 25% от объема введенных в эксплуатацию площадей. К концу 2014 года всего в Москве предлагалось в аренду или на продажу 2,6 млн кв. м офисов в существующих и 727 тыс. кв. м в зданиях, планируемых к вводу до конца 2015 года. Свободные офисные помещения есть во всех субрынках города, однако, есть районы, где уровень вакансий достигает 40%, например, Москва-Сити. Уровень вакансий в отдаленных районах традиционно выше, чем в центре.
С сокращением потребности в новых рабочих офисных местах, которое наблюдается с 2008 года, уровень вакансий растет. К концу года в Москве 17,2% всех существующих офисных помещений были не заняты. Прирост показателя в существующих зданиях происходит в основном за счет введения в эксплуатацию новых зданий, не заполненных арендаторами, а таких большинство.
Особенно заметно упал спрос на дорогие офисные помещения класса А: в конце года таких свободных помещений было 31%. В классе B уровень вакансий к концу года вырос до 13%
В течение года средние ставки аренды в совершенных сделках падали каждый квартал. Особенно заметное снижение произошло в четвертом квартале 2014 года, когда спрос на дорогие офисы упал и средневзвешенная ставка в сделках, заключенных за три месяца, составила $463 за кв. м в год (снижение на 30% по отношению к показателю четвертого квартала 2013 года).
Средневзвешенная запрашиваемая ставка на существующие вакантные помещения класса А сейчас составляет $620, при этом в ходе переговоров арендаторы могут получить еще дисконт в среднем 10-15%. Учитывая дополнительные расходы и возможные скидки, стоимость аренды одного рабочего места в бизнес-центре класса А в настоящее время в среднем составляет $7800 в год. В классе B за рабочее место можно заплатить $5100 в год.
На офисные помещения класса В в настоящее время возможно заключить рублевый договор аренды - из 457 зданий с вакансиями ставки в рублях готовы предложить в 279.
Резкое падение курса рубля по отношению к доллару в четвертом квартале заставило компании искать альтернативу традиционной номинации ставки аренды в долларах с последующей оплатой в рублях по курсу Центрального банка РФ.
Дедолларизация в том или ином виде будет основным трендом следующего года на московском офисном рынке.
Елена ДЕНИСОВА, директор отдела офисных помещений CBRE:
По итогам 2014 года общая доля свободных площадей увеличилась с 12 до 16,6%. По итогам четвертого квартала объем свободных площадей в сегменте класса А составил 28%, в конце 2013 года – 17%. В сегменте класса В было также зарегистрировано увеличение объема свободных площадей: с 10,8 до 12,8%. Даже в абсолютных числах в классе А произошел гораздо больший рост, чем в классе В (на 370 тыс. кв. м и 240 тыс. кв. м, соответственно). Данные цифры свидетельствуют, что в кризисных условиях большему риску подвержены помещения класса А, тогда как на помещения класса В спрос остается относительно стабильным. Это связано с тем, что помещения класса В исторически пользуются большим спросом в связи с более низкой ставкой аренды, номинацией ставок аренды в рублях, более короткими договорами аренды (часто 11 месяцев). С точки зрения географии наибольшее изменение вакансии произошло за пределами ЦДР: в зоне между СК и ТТК (увеличение с 11,2% по итогам 2013 года до 19% по итогам 2014 года), в зоне между ТТК и МКАД (с 12,3 до 17%), за пределами МКАД (с 17,7 до 23%). Максимальное увеличение вакансии было зарегистрировано в Москва-Сити, с 26 до 42%.
В 2014 году достижимые ставки аренды уменьшились на 20 - 30% относительно запрашиваемых ставок на начало 2014 года. Запрашиваемые ставки аренды на офисные помещения по итогам 2014 года уменьшились на 15-20% в долларовом выражении: класс А прайм $900 - 1 000, класс А $550 - 650, класс В $300 - 450 (ставки указаны за кв. м без учета эксплуатационных расходов и НДС).
Необходимо отметить, что номинация ставок аренды в долларах для многих объектов становится условным обозначением при наличии в коммерческих условиях валютного коридора, когда фактически стоимость одного доллара ограничена 45-55 рублями. Ставки аренды в сегменте класса В, номинированные в долларах, в среднем уменьшились на 15%. Однако стоит отметить, что ряд собственников бизнес-центров класса В в базовом сценарии заявляет ставки аренды в рублях. Данная тенденция не нова для сегмента класса В, она зародилась еще во время финансового кризиса 2008 года. Таким образом, на сегодняшний день порядка 30% от общего объема свободных площадей класса В экспонируются в рублях. В связи с девальвацией рубля ставки аренды, номинированные в рублях, уменьшились на 60% в долларовом эквиваленте по итогам 2014 года относительно начала года.
Согласно нашему прогнозу, запрашиваемые ставки аренды продолжат снижение, как минимум в первом полугодии 2015 года. По оценке, ставки аренды могут уменьшиться еще на 10-30% от текущего уровня по следующим причинам: либо в связи с укреплением курса рубля, как следствия снижения рублевого эквивалента арендной платы; либо снижения ставки аренды, номинированной в долларах, что кажется более вероятным в текущих условиях. Согласно нашему прогнозу, максимальное изменение запрашиваемых ставок аренды придется на первое полугодие 2015 года, после чего ожидается относительно стабильный период на рынке офисной недвижимости Москвы.
Роман ЩЕРБАК, директор департамента офисной недвижимости Praedium:
Два показателя – уровень ставок и уровень вакансии – связаны напрямую. Уровень вакантности фактически вырос вместе с падением ставок. 2014 год оказался рекордным для офисной недвижимости во всех отношениях: и по показателям ввода (более 1 млн кв.м), и по спросу (535 тыс. кв.м арендованной и купленной офисной недвижимости). Рынок серьезно разбалансирован, предложение доминирует над спросом, отсюда – резкий рост уровня вакансии с первого по третий кварталы, который все же скорректировался показателями четвертого квартала и сейчас в классе В-В+ находится на уровне 13%, в классе А – 15-20%.
Ставки аренды офисной недвижимости снизились под влиянием сразу нескольких факторов. В первую очередь снижение спровоцировала ситуация на валютном рынке: исторически «долларовый» рынок офисной недвижимости вынужден был начать болезненный переход в рубли или снижать долларовые значения. Кроме того, большой объем ввода новых объектов заставил снизиться и рублевые ставки. Таким образом, в долларах снижение за год составило 15-20%, в рублях – порядка 10%.
Александр САМОДУРОВ, руководитель NAI Becar Apartments:
В 2015 году рублевые цены по новым договорам аренды снизились на 5-20% по сравнению с 2013 годом. Владельцы офисных зданий с недостаточной заполняемостью переманивают арендаторов привлекательными арендными ставками. Поведение собственников, от которых пытаются съехать арендаторы, разделилось на три группы. 30% собственников – это те, кто подписал с арендаторами валютные договора и не снижает ставки; еще 30% переводят договора в рубли по курсам весны - лета 2014 года и оставшиеся 40% - это группа, которая снижает рублевые цены для удержания арендаторов. Некоторые делают это только в тот момент, когда арендатор приносит им коммерческие предложения конкурентов и/или уведомления о расторжении договора аренды. В целом рынок 2015 года – это рублевый рынок.
Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, председатель совета директоров RRG:
Рекордный рост показателя вакантных площадей стал основной тенденцией столичного рынка офисной недвижимости в 2014 году. По данным RRG, в третьем квартале года уровень вакансии в сегменте офисов класса А достиг 23%, в классе В — 18%. При этом на стабильном рынке приемлемым считается уровень вакансии в 10-12%. На сегодняшний день в Москве пустуют более двух миллионов квадратных метров офисных площадей — это очень высокий показатель, свидетельствующий об общем снижении спроса на офисную недвижимость, и риск увеличения уровня вакансии в бизнес-центрах из-за дальнейшего оттока, к примеру, западных арендаторов, сохраняется. Наиболее серьезные проблемы с заполняемостью сегодня испытывают объекты с плохой транспортной доступностью, неправильным позиционированием и/или концепцией, с завышенными ставками. В то же время в действительно качественных БЦ с удачным месторасположением (центр или деловые районы города; в шаговой доступности от метро), проработанной концепцией и адекватной ценовой политикой уровень вакансии низкий и таковым, вероятнее всего, и останется.
Что касается арендных ставок, на рынке коммерческой недвижимости сегодня полным ходом идет реформа ценообразования, то есть мы наблюдаем переход в рублевые ставки или же их фиксацию в каких-то условных единицах. Масштабного падения ценовых показателей нет, но уже можно говорить об отрицательном тренде: в долларах есть снижение, в рублях — отсутствие роста вопреки обесцениванию рубля.
Александр ЧУРИКОВ, руководитель направления аналитики рынков офисной и складской недвижимости JLL:
По итогам 2014 года объем предложения офисных площадей в Москве увеличился на 1,4 млн кв. м, включая около 713 тыс. кв. м офисных помещений класса А, что является наивысшим показателем за последние пять лет. При этом спрос на офисные площади в Москве остается заложником тяжелой макроэкономической ситуации – всего в Москве в 2014 году было куплено и арендовано около 1,1 млн кв. м офисов, что на 24% ниже показателя 2013 года. В результате выхода на рынок большого количества качественных объектов доля вакантных площадей в классе А достигла 28,4%, в то время как в 2013 году пустовало лишь 18,2%, а уровень свободных помещений в среднем по рынку вырос в 2014 году до 16,6% по сравнению с 13,7% по итогам 2013 года. Внешние факторы в сочетании с выходом большого количества нового предложения оказали значительное давление на ставки аренды – по итогам прошедшего года ставки аренды на офисном рынке Москвы в среднем снизились на 22%, в основном из-за резкой девальвации рубля, произошедшей в конце года.
В настоящий момент результат переговоров по ставкам аренды сильно зависит от уровня вакантности в конкретном здании (собственники новых, еще незаполненных офисных зданий готовы предлагать дополнительные стимулы для арендаторов), взаимоотношений арендатора и собственника, ожиданий арендатора и собственника по укреплению/ослаблению курса рубля в среднесрочной перспективе, характера бизнеса арендатора и структуры доходов, в частности доли иностранной валюты в объеме выручки. Мы ожидаем, что в 2015 году ставки аренды могут продолжить снижение, однако динамика будет в большей степени определяться макроэкономическими факторами, в частности волатильностью рубля.
RussianRealty.ru от 25.02.2015 г.,
http://www.russianrealty.ru/tidings/questions/668491/
