Одним из главных направлений развития Москвы является расширение подземки. Ввод новых станций не только свяжет периферийные районы и значительно разгрузит существующие линии, но и создаст предпосылки для формирования объектов коммерческой недвижимости.
Точки притяжения
В прошлом году заместитель столичного мэра по градостроительной политике и строительству Марат Хуснуллин заявил, что по темпам метростроения столица вышла на первое место в мире. «Новая станция — это точка роста, поэтому где бы ни открывалось метро, рядом будет развиваться коммерческая недвижимость, — рассказал «Н&Ц» Константин Королев, заместитель директора департамента девелоперских и инфраструктурных проектов NAI Becar. — В первую очередь идет формирование торговли. Если есть предпосылки для создания деловой инфраструктуры — станут развиваться и бизнес-центры (БЦ). Когда подземка находится в центре ключевых транспортных точек города, целесообразны гостиницы».
Основные направления строительства офисных объектов, на которых планируется ввод новых станций, — район Раменки и Румянцево, а также Аминьевское шоссе, где уже сложился большой деловой кластер «Верейская Плаза». «Наличие рядом с БЦ метро повышает его привлекательность хотя бы потому, что значительно улучшается транспортная доступность для работников», — считает Елена Мишина, руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet.
Впрочем, любое правило подразумевает исключения. Так, арендаторы «Верейской Плазы» обходятся и без сабвея — вопрос доставки сотрудников решается запуском бесплатных шаттлов. В то же время ряд объектов непросто заполнить даже с учетом близости метрополитена.
«Несмотря на появление новых станций, отдаленные направления требуют больших усилий для заполнения офисной недвижимости в силу меньшей развитости локаций», — считает Е. Мишина. По мнению эксперта, стоит также учитывать непростую ситуацию на рынке в целом, а также возросшую долю вакантных площадей.
В Новой Москве планируется ввод станций «Саларьево» и «Рассказовка». «Именно здесь запланировано большое количество объектов коммерческой недвижимости (офисы, объекты ритейла), — говорит Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL. — Драйвером девелопмента является как раз открытие метро. В противном случае создание многих проектов было бы нецелесообразно».
По словам Елены Орловой, заместителя руководителя коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», девелоперы отдают предпочтение торговой недвижимости, поскольку на офисном рынке сегодня чувствуется некоторая избыточность. Михаил Якубов считает, что приоритеты формируются в порядке убывания: ритейл, офисная недвижимость, гостиницы и апартаменты.
Риски девелоперов
Может ли ввод станции метро быть отложен или вовсе отменен? «Это маловероятно, — считает К. Королев. — Достаточно посмотреть на утвержденный трехлетний бюджет РФ, где развитие московского транспортного узла — чуть ли не третья статья по расходам федерального бюджета». Интересно, что существуют объекты, для которых появление метро — скорее следствие, чем причина. Например, так произошло в Румянцево, где коммерческая недвижимость была построена раньше, чем началась прокладка новой линии.
Часть подземных станций будет включена в состав транспортно-пересадочных узлов (ТПУ), в которых изначально планируется определенный объем коммерческой недвижимости. Каждый объект ТПУ по-своему уникален, и это необходимо учитывать при проектировании и строительстве. «Как известно, Москва уступает европейским мегаполисам по уровню обеспеченности торговыми площадями, — рассказал «Н&Ц» Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. — Транспортные узлы отчасти могут решить проблему, но отнюдь не должны выполнять чисто торговую функцию. ТПУ с офисной составляющей в свою очередь позволят сократить расстояние до работы и привлечь дополнительные трудовые ресурсы».
Перспективы развития
До 2020 г. в столице должно появиться 79 станций. Порядка 160 км новых линий увеличат протяженность метро в полтора раза. В ближайшие три года планируется сформировать Третий пересадочный контур, строительство первой части которого уже ведется. «Это полностью изменит привычные для москвичей принципы логистики, — считает Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп». — Значительный объем пассажиропотока сместится на периферию, многим не придется вообще доезжать до центральной кольцевой линии, чтобы совершить пересадку. Поскольку именно метро является основным генератором трафика для коммерческой инфраструктуры, можно сказать, что в ближайшие три — пять лет рынок ждут перемены».
В Новой Москве первая ветка метро пройдет в Румянцево (2 км от МКАД по Киевскому шоссе). В настоящее время здесь возводятся технопарки «Румянцево» и «Мосрентген». Еще одну линию подведут к Коммунарке. «Здесь планируется реализация трех важнейших кластеров — административно-делового, образовательного и медицинского, а значит, этой локации необходимы предприятия сферы ритейла и услуг», — добавил Д. Котровский. В Саларьево будет сформирован ТПУ с мощной современной инфраструктурой, в том числе с торговыми рядами.
О перспективах развития коммерческой инфраструктуры у метро красноречиво говорят примеры уже реализованных проектов. Так, в успех «Крокус Сити» в самом начале строительства верило немного экспертов, особенно с учетом его расположения на внешней стороне МКАД. «Однако появление метро в среднесрочной перспективе, а также инвестиционное участие в этом процессе собственника объекта, господина Агаларова, стали хорошими предпосылками к формированию комплексной застройки», — отметил М. Якубов.
Интересен и пример ММДЦ «Москва-Сити». «На развитие бизнес-кластера существенно повлияло планомерное расширение сети Московского метрополитена», — сообщила «Н&Ц» Олеся Кошкина, директор по маркетингу ОАО «СИТИ». В 2005 г. была открыта станция «Выставочная», а в 2006-м — «Международная». Сроки строительства станций метро опережали планы по возведению первых объектов «Сити», поэтому к моменту завершения работ район уже обладал необходимыми транспортными возможностями.
Именно наличие метро позитивно сказалось на трафике «Афимолла», а также торговых галерей в высотках ММДЦ. Вдобавок через два года рядом с «Москва-Сити» появится станция «Шелепиха», строительство которой ведется в рамках Третьего пересадочного контура.
Еще один ликвидный проект — торговый центр «Нептун» рядом со станцией «Пятницкое шоссе» (открыта в конце 2012 г.). «Практически сразу после ввода в эксплуатацию молл был приобретен банковской структурой, — рассказал Александр Болотов, генеральный директор «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Показателем успешности является пул арендаторов, в числе которых Макдоналдс, «Шоколадница», «Чайхона», «Кораблик» и др.».
Удачные примеры дают возможность предположить, что новые объекты коммерческой недвижимости, которые только возводятся на территории Москвы, могут оказаться востребованными. И, возможно, именно строительство метро сыграет в этом не последнюю роль.
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG:
Александр Болотов, генеральный директор «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»:
Надежда Двоскина,
Недвижимость и Цены №7(620)/16-22 февраля 2015, стр.140
