Московские власти предложат инвесторам первые два транспортно-пересадочных узла (ТПУ) - "Алма-Атинская" и "Новокосино" в марте-апреле, сообщила газета "Ведомости". Это долгожданное событие пришлось на не самые благоприятные времена. О том, кто может заинтересоваться проектами ТПУ в Москве сегодня и что из этого может получиться рассказали "Интерфаксу" эксперты рынка недвижимости.
Планы не меняются"К 2020 году в Москве планируется ввести в строй 90 ТПУ, за которые ответственен метрополитен, при этом 42 появятся на действующих станциях, а 48 - на строящихся", - рассказывает Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG. По его словам, столичные власти пока об отмене или коррекции этих планов не заявляли. В целом понятно, что даже в кризисном 2015 и последующих годах люди продолжат пользоваться метро. "Поэтому можно говорить о том, что однозначно выживут и даже будут востребованы ТПУ с адекватной концепцией, позволяющие пассажирам экономить время при совершении покупок и, с другой стороны, представляющие собой спасительную нишу для ритейлеров, чьи обороты сегодня стремительно снижаются. Но, конечно, есть риск затягивания или полной отмены строительства некоторых ТПУ", - считает эксперт.Как отмечает Сергей Симонов, заместитель директора департамента стратегического консалтинга Knight Frank, торговые объекты рядом с метро одни из самых привлекательных для девелопмента в любых экономических условиях. Если ситуация дальше будет ухудшаться, и арендаторы начнут закрывать магазины, то в таких объектах они будут держаться до последнего, так как торговые обороты здесь наиболее высокие и ставки аренды соответственно."Плюсы таких проектов также в том, что городская администрация заинтересована в их развитии, а значит, готова помогать инвесторам в процессе реализации, то есть в оптимальные сроки согласовывать проект и связывать, при необходимости, вовлеченные ведомства", - полагает Илья Кузнецов, заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield . Тем не менее, эксперт напоминает, что план развития десятков ТПУ существует уже несколько лет, а четкой стратегии их реализации со стороны города пока не прослеживается.
Купите, кто может
Ольга Грачева, директор по развитию ГК "Спектрум" считает, что в текущих условиях в торгах будут принимать участие 2-3 сильных претендента, готовых осуществить инвестирование в проекты ТПУ именно сейчас, на фоне замершего по сути рынка коммерческой недвижимости, и готовых вместе с проектом пережить эту эпоху перемен. "Думаю, что в таких торгах могли бы поучаствовать представители крупных финансово-промышленных групп, в разные годы заявлявшие о своем интересе к таким проектам. Например, компании, уже участвующие в крупных проектах дорожного строительства и инфраструктуры. В этом контексте можно упомянуть ГК "Стройгазконсалтинг", Группу БИН, структуры Геннадия Тимченко, "ТПС Недвижимость", - комментирует эксперт.О.Грачева уверена, что могут появиться и иностранные игроки - например, китайские инвесторы уже выражали свой интерес к подобным проектам.По мнению С. Симонова, к списку претендентов можно добавить девелоперов, занимающихся развитием торговых центров, имеющих хороший административный ресурс ("Платформа", "ЭНКА ТЦ" и т.д).И. Кузнецов, как и его коллеги, отдает предпочтение крупным девелоперам, отечественным игрокам с опытом реализации инфраструктурных или коммерческих девелоперских проектов в Москве. "Проекты ТПУ являются комплексными и реализуются как правило в условиях существующей застройки, поэтому высоки риски при консолидации земельных участков. Если эта работа уже проведена городом, тогда список интересантов может быть расширен. Если на консолидированный участок существует ГПЗУ с вменяемыми ТЭПами - еще лучше, правда до настоящего времени я таких проектов не встречал", - отмечает эксперт."В конечном итоге интерес будет определяться той схемой реализации инвестиционного проекта, которую выработал и предлагает город. Нужно внимательно смотреть на тендерную документацию", - резюмирует О.Грачева.
Когда вернутся деньги
Сроки окупаемости проектов ТПУ вызвали раскол среди экспертов. Мнения варьируются от 6 до 15 лет. Естественно, что проекты имеют индивидуальные параметры и многое зависит от них, а также от того, какие именно обязательства хочет возложить город на девелопера в рамках конкретного узла.О. Грачева подчеркивает, что в ТПУ есть две составляющие: приносящая доход коммерческая и технологическая, связанная с обслуживанием пассажиропотоков и условно не приносящая доход. К тому же необходимо учитывать ситуацию с заемным финансированием. При таких вводных простыми расчетами руководствоваться довольно сложно, нужно учесть слишком много переменных."Сроки окупаемости и вообще эффективность проектов ТПУ исключительно зависит от того, какие обязательства несет инвестор - какую долю технологических площадей необходимо будет построить. Но, как правило, это не менее 10 лет", - делится опытом И. Кузнецов.
Интерфакс от 13.03.2015 г.,
http://www.interfax.ru/realty/realtyinf.asp?id=429635&
