Видимо, такова судьба большинства промзон, работающих в городской черте: рано или поздно смена «профиля» территории становится городу выгоднее, чем денежные потоки и занятость, которые здесь генерируются. И тогда производства переезжают, а на их месте возникает новая среда. Многим российским городам еще только предстоит пройти через этот болезненный процесс.
Большой Париж, московский Сити, лондонский Кингс-Кросс — все это примеры редевелопмента старых депрессивных промзон, когда драгоценным городским квадратным метрам было найдено гораздо лучшее, неиндустриальное применение. Участки земли под старыми заводами, портами, складами, теплостанциями таят массу возможностей для развития города.
В эпоху СССР нередко города возводили при индустриальных гигантах, а не наоборот. И это советское наследство в виде широко раскинувшихся рядом с центром города заводов становится все более проблемным. «Редевелопмент для современных городов — абсолютно естественный процесс, — говорит Александр Болотов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость». — Например, Москва постоянно реновируется — одни здания сносятся, другие возводятся. Интересно, что в Европе новое строительство занимает в портфеле проектов девелоперов гораздо меньшую долю, чем реконструкция и реновация». Вопрос вывода предприятий за городскую черту сегодня обсуждается во многих российских городах, говорят в компании GVA Sawyer. Например, консультантам заказана концепция редевелопмента части территории Уралмаша в Екатеринбурге. Согласно плану развития, центр этого города уже покинули Уральский завод гражданской авиации и Екатеринбургский завод обработки цветных металлов. В Красноярске на территории телевизорного завода реализован проект «Торговый квартал на Свободном». Вопросы редевелопмента актуальны и для Омска, ведь в черте города много оборонных предприятий.
Однако «табу» на пути редевелопмента, безусловно, есть. Если представить, что из Екатеринбурга уберут все градообразующие предприятия, становится очевидным: города просто не станет. «Так же сложно вообразить Ростов-на-Дону без Ростсельмаша, поскольку это предприятие играет системообразующую роль в жизни города: здесь работает основная часть населения», — считает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического отдела «ИНКОМ-Недвижимость».
Большой передел
Редевелопмент наиболее актуален для городов‑миллионников, где потенциал строительства почти исчерпан и при этом велика доля занятости вне промышленного производства. «Из 12 млн человек в Москве, — замечает Дмитрий Таганов, — десять делают «из воздуха воздух» — то есть являются «белыми воротничками» и офисными работниками».
Согласно подсчетам «Метриум Групп», промышленные зоны в российской столице занимают огромную площадь — около 18,8 тыс. га, что составляет примерно пятую часть территории города в старых границах. В Москве практически нет районов, где не было бы производств. «Даже в окрестностях Белого дома расположено действующее текстильное предприятие — «Трехгорная мануфактура», — говорит Александр Болотов («МИЭЛЬ — Коммерческая недвижимость»). — В XXI веке оставлять заводы в центре мегаполиса, даже если исторически они там находились, — нонсенс».
По словам Ирины Могилатовой, управляющего партнера агентства недвижимости TWEED, в передовых столицах мира промышленности нет ни в центре, ни вблизи от него. «В Европе предприятия расположены в пригороде, вдали от жилья, — говорит эксперт. — Москве просто необходимо вывести все промышленные мощности за МКАД, да еще место для них стоит поискать подходящее».
Многие промышленные предприятия, расположенные в столичных промзонах, давно пребывают в состоянии клинической смерти, а их площади либо арендованы небольшими компаниями вроде автосервисов и автомоек, либо попросту заброшены. Планов по развитию таких территорий у мелких арендаторов, разумеется, нет и быть не может. «Редевелопмент позволяет решить сразу две проблемы — найти новые территории для строительства и очистить город от нефункционирующих предприятий», — говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп».
Редевелопмент наиболее актуален для городов‑миллионников, где потенциал строительства почти исчерпан и при этом велика доля занятости вне промышленного производстваВласти в ближайшие годы планируют провести реновацию многих «серых пятен» на карте Москвы: вместо заводов и хозяйственных построек появятся кварталы с жилыми домами, офисами, инфраструктурой. По словам заместителя мэра Москвы по градостроительной политике и строительству Марата Хуснуллина, будет полностью реорганизовано примерно 4 тыс. га промзон. На сегодня готовы проекты четырех территорий: «ЗиЛ» (ЮАО), «Нагатинский затон» (ЮАО), «Соколиная гора» (ВАО) и «Москвич» (ЮВАО).
Например, проект редевелопмента промзоны «ЗИЛ» включает в себя 585 тыс. кв. м жилья, около 365 кв. м апартаментов, социальную и бытовую инфраструктуру, офисы. Предполагается, что в этой части города будут проживать не менее 30 тыс. человек. Компания ЛСР, ставшая победителем торгов на право застройки территории, планирует начать строительство уже летом текущего года.
Эксперты обнадеживают: даже в условиях кризиса говорить о заморозке таких проектов не стоит. Во-первых, за них берутся крупные игроки, во-вторых, государство заинтересовано в их реализации. А в-третьих, девелоперы уже вложили огромное количество денежных средств в выкуп промышленных предприятий, их перенос на периферию города, согласования и пр. При таком раскладе откладывать строительство крайне невыгодно.
Трудности перевода
Проекты редевелопмента выгодны девелоперам потому, что большинство индустриальных территорий располагается в окружении жилых районов с готовой инфраструктурой, находится вблизи крупных магистралей, а также имеет инженерную инфраструктуру. «Не стоит забывать и о таком преимуществе, как наличие уже существующего конструктива здания, — напоминает Анастасия Малкова, руководитель департамента продаж компании STONE HEDGE. — Девелоперу не нужно возводить объект с нуля, что сокращает как сроки производства работ, так и размер вложений».
Однако не все так радужно: подготовка площадки может растянуться на долгие годы. «Основная сложность — вывод предприятия, — комментирует Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG. — Во-первых, этот процесс может быть очень затратным, особенно если мы говорим о крупном производстве. Во-вторых, он сложен технологически».
Еще одна проблема — множество собственников (организации федерального значения, госкорпорации и т. д.). Каждый из них отстаивает свои интересы, поэтому договариваться со всеми очень трудно.
Чтобы абстрагироваться от промышленного прошлого, девелоперы должны провести трудоемкие работы по рекультивации земли. «Это не просто добрая воля застройщика, но и потребность сделать проект максимально привлекательным, — поясняет Евгения Старкова, директор по маркетингу компании MR Group. — Мало кто захочет жить даже в красивом доме, на придомовой территории которого сохраняются элементы промзоны».
Среди других подводных камней для девелоперов — градостроительные ограничения, необходимость изменения вида разрешенного для использования участка, сохранение памятников культурного наследия, изношенность коммуникаций, обременения по строительству социальной и транспортной инфраструктуры…
«Средний срок выполнения проекта редевелопмента промышленной зоны составляет 10–15 лет, — подытоживает Вера Сецкая, президент GVA Sawyer. — Капитальные вложения в случаях, когда необходима рекультивация земли или решение юридических вопросов владения и землепользования, могут быть в разы выше, чем строительство на обычной городской территории».
Фабричные дома
Жилье — один из наиболее часто встречаемых форматов редевелопмента промзон. В компании «Метриум Групп» подсчитали, что только в эконом- и комфортклассе на бывших производственных и складских территориях Москвы сегодня строится восемь жилых комплексов.
Отдельная тема — создание на базе бывших производственных помещений апартаментных комплексов. Этот удачный маркетинговый ход позволяет девелоперам без изменения коммерческого назначения помещений (в апартаментах невозможно прописаться) и сноса здания создавать оригинальные проекты в духе «а ля лофт» с конкурентными ценами и выгодным местоположением.
Из-за центрального расположения индустриальных площадок в Москве тренд не обошел элитный сегмент. Например, комплекс Knightsbridge Private Park реализован на месте Хлебозавода №6, «Садовые кварталы» — на территории завода «Каучук». «Бывшие промзоны отличают внушительные площади, — комментирует Ирина Могилатова (TWEED). — Такие проекты позволяют вести не точечную застройку, а именно комплексное освоение, что самым позитивным образом влияет на ликвидность и спрос. Девелоперы получают возможность создать внутреннюю инфраструктуру, которая имеет шанс быть востребованной, а также социально значимые объекты для города».
Офисы — вторая доминанта развития промышленных территорий. В департаменте стратегического консалтинга NAI Becar подсчитали, что на долю деловых центров приходится около 40% в общем объеме бывших индустриальных площадей. К удачным московским примерам эксперты причисляют бизнес-центры делового портала «Красная Роза» в Хамовниках, деловую зону на Дербеневской набережной, «Аврору Бизнес-парк» на месте бывшего Краснохолмского камвольного комбината и даже ММДЦ «Москва-Сити» (до революции здесь были каменоломни). Интерпретация этой темы — общественно-культурные объекты вроде «Флакона», «Винзавода», «Красного Октября», позиционирующиеся как арт-кластеры.
И все-таки появление новых бизнес-центров на «падающем» офисном рынке вызывает у некоторых недоумение. Евгения Старкова (MR Group), компания которой работает над несколькими проектами редевелопмента промзон, считает: в современном девелопменте актуален смешанный формат застройки — многофункциональные комплексы, где совмещаются жилые, офисные, торговые и гостиничные помещения. Такая концепция позволяет сбалансировать предложение, распределить риски и создать развитую инфраструктуру внутри проектов.
В частности, как рассказала Вера Сецкая (GVA Sawyer), специалисты ее компании использовали именно этот подход, разрабатывая совместно с английскими архитекторами бизнес-план для реконструкции территории завода «Арма» в районе Курского вокзала столицы. Кстати, здесь даже организована небольшая зона променада со стрит-ритейлом. А одна из особенностей этого проекта — приспособление бывших газгольдеров под офисы. Прототипом стала история реконструкции хранилищ газа XIV столетия в Вене, где они были перестроены под жилье и гостиницы.
Преобразились
Хай-Лайн — культовый проект редевелопмента в Нью-Йорке. Рекреационная парковая зона расположена на высоте 10 м над поверхностью земли и создана на месте железной дороги, закрывшейся в 1980 году. Вопрос о демонтаже конструкций обсуждался в 1990‑е, тогда же было решено трансформировать их в аллею. Строительные работы начались в 2006‑м, закончены через три года. Протяженность аллеи составляет 2,3 км. В данный момент ведутся работы по продлению аллеи на всю длину железнодорожного пути.
Квартал Ла-Дефанс, который называют Парижским Манхэттеном, построен на месте бывшей промышленной зоны. Сегодня он считается самым большим деловым центром Европы. Строительство квартала началось в 1955 году, первое офисное здание открыто в 1958‑м. Сегодня на его территории трудятся свыше 100 тыс. человек, четверть из них здесь же и проживает. На территории квартала расположены штаб-квартиры крупнейших национальных и международных компаний. Это культурный центр французской столицы, где работают кинотеатры, музеи, торговые галереи и так далее.
Еще в 1980‑е годы Кингс-Кросс считался депрессивным районом Лондона. Заброшенные здания, железнодорожный вокзал, складские помещения служили рассадниками преступности. В 2001 году к разработке плана развития территории был привлечен крупный девелопер. Проект предполагал строительство 50 новых зданий, 20 улиц и 10 общественных зон, а также реконструкцию исторических строений. Переосмысление городской среды сделало King’s Cross культовым местом. Проект планируют завершить в 2016 году.
Наталья Денисова,
Бизнес-журнал от 27.03.2015 г.,
http://b-mag.ru/2015/nedvizhimost/zavod-ne-konchilsya/
