Кризис в России ударил по всем сегментам рынка коммерческой недвижимости. Не избежал этого и складской рынок, который эксперты называют своеобразной лакмусовой бумажкой любой экономики. Трудности вынудили арендаторов и собственников по-новому взглянуть на свои отношения и искать компромиссы. Похоже, они начали понимать, что выжить в это непростое времена можно только сообща.
Решили не спекулировать
В этом году российский рынок недвижимости переживает трудный период. По мнению экспертов, на состояние складского сегмента повлиял целый комплекс причин макроэкономического характера, в том числе девальвация рубля, взаимные санкции России и стран Запада, а также падение потребительского спроса, которые неизбежно привели к спаду активности арендаторов и уменьшению объема инвестиций.
Снижение объемов поглощения площадей и ввод большого количества новых объектов в прошлом году привели к тому, что уровень вакантности складов неуклонно растет. "Так, например, если в конце 2013 года этот показатель в Подмосковье составлял примерно 2-3%, то в конце 2014 года этот показатель составил 10-12%", - привел данные коммерческий директор ООО "Эспро Менеджмент" Павел Платонов.
По словам директора департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрия Тараненко, в последние несколько лет спрос на складском рынке стабильно опережал предложение, однако в 2014 году ситуация начала меняться. Эксперт напомнил, что в прошлом году к вводу было заявлено, по разным данным, от 1,4 до 1,7 млн. кв. м складских площадей, что является рекордным показателем за всю историю существования рынка.
В то же время некоторые аналитики прогнозируют, что из-за непростой финансовой ситуации многие девелоперы изменят свои планы на этот год, и на рынок выйдет не более 50-70% заявленных ранее площадей. По разным подсчетам, речь идет о 700-800 тыс. кв. м. При этом ожидается, что основной ввод придется на первый-второй кварталы за счет тех объектов, строительство которых было на финальной стадии в конце прошлого года, а новое спекулятивное строительство в условиях нынешней политической и экономической ситуации девелоперы начинать не будут.
Экономическая неопределенность вынуждает многих девелоперов замораживать свои проекты. Одним из таких примеров можно считать строительство логистического комплекса "Радумля" в Подмосковье приостановлено. Ожидалось, что он станет одним из крупнейших в Московском регионе: планируемая площадь комплекса составляла около 750 тыс. кв. м. Первая очередь проекта на 160 тыс. кв. м находилась в высокой стадии готовности, а ее ввод в эксплуатацию был запланирован на конец года. Позже логопарк было решено перестроить под агрокластер.
"Также многие крупные проекты, возведение которых планировалось для спекулятивной сдачи в аренду или продажи, ожидают клиентов на строительство объекта по системе built-to-suit, например, "А Плюс Девелопмент" с проектами в Екатеринбурге, Перми и Волгограде, Raven Russia - в Уфе, Хабаровске, Саратове, Нижнем Новгороде, Челябинске и Омске", - сообщил партнер Colliers International Владислав Рябов.
Павле Платонов предположил, что активного спекулятивного строительства в складском сегменте в ближайшие два года не будет. "Постепенно девелоперы будут достраивать и вводить в эксплуатацию объекты, которые находятся на высокой стадии строительной готовности, а также реализовывать отдельные объекты по схеме built-to-suit", - поделился соображениями эксперт.
Поддержали рублем
Новые реалии привели к изменению арендной политике в складском сегменте. Эксперты констатируют: кризис подстегнул собственников к переходу на рублевые ставки и снижению цен, чтобы сохранить интерес к своим объектам. И все же некоторые владельцы складов пока что сохраняют долларовые ставки, но по фиксированному курсу. По подсчетам аналитиков, средняя ставка аренды складов сейчас составляет порядка 4-4,5 тыс. рублей за 1 кв. м.
Некоторые арендаторы, несогласные с предложенными условиями, уходят в поисках более выгодных вариантов. И все же такое явление, не носит массового характера, уверены эксперты. "Нужно понимать, что для крупных арендаторов переезд является сложным процессом, который повлечет за собой достаточно весомые затраты - и финансовые, и временные, поэтому чаще всего арендатор и собственник пытаются сойтись на компромиссных вариантах решения сложившихся ситуаций", - заверил Павел Платонов.
"Сейчас мы наблюдаем рынок арендатора. Арендодатели заинтересованы в их удержании, предлагая более интересные условия, например, перевод ставки в рубли. Ведь в кризисный период важнее сохранить, нежели приумножить", - считает директор по развитию компании ООО "1Капиталь" Дмитрий Соломников.
Ориентация: юг
Еще одним следствием экономического кризиса стало увеличение количества проектов формата built-to-suit. Это объясняется тем, что он позволяет сократить риск возникновения ситуации, когда построенные объекты оказываются невостребованными.
Генеральный директор компании Delta estate Наталья Чепрукова выразила мнение, что наибольшим спросом на сегодняшнем рынке пользуются склады, расположенные вблизи автомобильных и железнодорожных магистралей. "Также востребованы хорошие складские помещения до 500 кв. м, так как они являются дефицитным товаром на рынке", - добавила она.
Региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL Петр Зарицкий сообщил, что наиболее активными игроками рынка Московского региона, как и ранее, являются операторы розничной торговли и логистические компании, на которые пришлись 34% и 22% всех сделок прошедшего года соответственно. Следующими по количеству поглощенных складских площадей стали производственные компании и логистические операторы, отметила партнер компании EY, руководитель отдела консультаций по недвижимости в СНГ Ольга Архангельская. "Заметно существенное снижение интереса к складам со стороны иностранных компаний. С начала 2014 года доля иностранных транзакций снизилась до 15%, в то время как в 2013 году на долю иностранных компаний в общем объеме сделок пришлось более 30%", - привела данные эксперт.
Владислав Рябов заявил, что в России по-прежнему остаются актуальными высокотехнологичные склады, в основном у продуктовых ритейлеров. "Такие объекты оснащаются холодильными и морозильными камерами, также там организуются особые зоны для хранения бананов или алкоголя. Некоторые из складов оснащаются автоматизированной системой погрузки-разгрузки", - рассказал он. Директор департамента управления объектами NAI Becar Мария Онучина уточнила, что высокотехнологичные склады позволяют экономить операционные затраты оператора, например, на персонале и логистических процессах, что очень выгодно для собственника.
Аналитики компании Knight Frank отметили, что если говорить о географическом распределении спроса в Московском регионе, то порядка 60% общего объема поглощения арендовано и куплено на южных направлениях (юг, юго-восток, юго-запад). По информации аналитиков, на северном направлении, где ведется активное строительство, было арендовано и приобретено конечными пользователями порядка 32% от общего объема поглощения.
"В 2014 году также активно начало развиваться северное направление, были построены много новых качественных складским площадей, - согласился Владислав Рябов. - Однако большая часть из них осталась невостребованной, так как арендаторы заняли выжидающую позицию в связи с геополитической ситуацией в России и мире".
Петр Зарицкий добавил, что за последние несколько лет предпочтения арендаторов в удаленности складов от города радикально поменялись. "Если 5-7 лет назад арендаторы и покупатели были готовы рассматривать проекты в Московском регионе не дальше 5-20 км от МКАД, то в настоящее время спрос постепенно смещается на расстояние от 30 до 50 км от МКАД", - заметил он.
Останутся при своих
Говоря о перспективах российского складского рынка на ближайший год, многие эксперты сходятся во мнении, что сжавшийся спрос и невыгодные для девелоперов условия привлечения заемного финансирования приведут к существенному сокращению объемов строительства.
А вот Наталья Чепрукова, напротив, считает, что кризис не скажется на вводе новых объектов. "Так как рынок складской недвижимости в России развит наименее всего, то несмотря на кризис, на наш взгляд, приостановки ввода в эксплуатацию складских помещений в этом году не произойдет. Напротив, по нашим прогнозам, как в Москве, так и в регионах, будет продолжаться увеличиваться темп строительства складов", - полагает она.
Также игроки рынка называют наиболее вероятным сценарий, при котором в ближайшей перспективе ставки аренды останутся на текущих позициях: предложение преимущественно будет формироваться по принципу "все включено" в рублях. "Предлагаемая ежегодная индексация будет обсуждаться на уровне инфляции, но зачастую с определением верхней границы (в размере около 10%). При этом текущая неопределенность повлечет за собой сокращение сроков заключения договоров до трех лет", - заявили в Knight Frank.
Петр Зарицкий добавил, что основными драйверами спроса в 2015 году, по его мнению, будут производственные компании и компании сектора розничной торговли, в особенности продуктовый ритейл. "А вот логисты и дистрибьюторы, вероятно, сократят свою долю в совокупном объеме спроса из-за b2b-природы своего бизнеса, поскольку их основные клиенты будут неизбежно сокращать операционные издержки в результате кризисных явлений", - резюмировал он.
Илья Китов,
Arendator.ru от 27.03.2015 г.,
