С наступлением кризиса собственники коммерческих площадей стали уступчивее. Как в условиях нестабильного рынка добиться дисконта и послаблений в аренде?
К переговорам готовы
Сегодня скидок нет разве что на ликвидные помещения, расположенные у метро. Либо они есть, но только в том случае, если ставка была изначально завышена. В подтверждение сказанного Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty, приводит два примера из практики: «Недавно мы сдали сетевой аптеке помещение у подземки, но скидка составила лишь 10%, хотя цена изначально была завышена примерно на 25%. Но арендатору было крайне важно получить помещение именно в данной локации, а по соседству аналогичных не было. В другой ситуации наш заказчик (собственник помещения в Московской области) был вынужден уступить клиенту более 25% от заявленной ставки, поскольку помещение простояло на рынке более полугода, а рядом имелись еще три свободных объекта, лишь немного уступающие по качеству».
Отсюда и первый совет арендатору: если в округе кроме помещения, которое вы планируете арендовать, есть свободные площади по более привлекательным ставкам, используйте этот аргумент в переговорах с собственником. Но тут главное не переборщить, чтобы арендодатель не заявил: «Ну и идите к другим собственникам». Также следует обратить внимание на срок экспонирования: когда объект сдается более трех месяцев, хотя арендатора на него ищут ведущие брокеры, то это уже повод для торга, ведь за каждый месяц простоя собственник несет потери.
В более выигрышных условиях находятся зарекомендовавшие себя на рынке арендаторы. «Собственники могут пойти на уступки сильным брендам, так как для них важно понимание того, что арендатор не съедет раньше времени и будет регулярно вносить оплату, — поясняет Руслан Исхаков, консультант отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield. — Также они отдают предпочтение fashion-брендам, поскольку у них есть имиджевая составляющая». Денис Колокольников, председатель совета директоров группы компаний RRG, советует также «нажимать» на снижение оборотов в стрит-ритейле за счет растущей конкуренции с торговыми центрами. Кроме того, вне зависимости от сегмента эффективно апеллировать к стагнации в экономике и снижению оборота ритейла в целом. Впрочем, есть собственники, на которых повлиять невозможно, — несмотря ни на что, они будут сидеть и ждать своей ставки, добавляет Марина Маркова, партнер, руководитель направления стрит-ритейла марки «Магазин Магазинов».
Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL, считает, что любую площадку нужно анализировать точечно. Брокер совместно с собственником тщательно рассматривает, с каким арендодателем конкретно имеет дело, давно ли экспонируется помещение, кто больше заинтересован в сделке и пр.
Важные мелочи
Расположение — главный фактор, влияющий на арендную ставку. Лакомые кусочки стрит-ритейла обычно находятся вблизи метро, где наиболее востребованы площади от 30 до 150 кв. м. Соответственно, если хочется платить меньше, придется «подвинуться» дальше от людских потоков. «Сильно упал спрос на помещения, которые расположены на вылетных магистралях, где нет пешеходного трафика, а есть только автомобильный, — считает А. Белых. — Такие площади стоят гораздо дешевле, но и подходят далеко не всем арендаторам из-за сложностей с парковкой и пробок».
Кстати, чем меньше площадь, тем выше ставка аренды за квадратный метр и устойчивее спрос. Большие помещения, напротив, стоят дешевле, но заинтересованных в них меньше, поэтому и о скидках договориться проще. «Основанием для снижения ставки может быть отсутствие коммуникаций в помещении, — добавляет А. Белых. — А вот ремонт — фактор, существенный только для частных и маленьких арендаторов, у которых нет строгих требований к оформлению помещения, но при этом есть необходимость экономить каждую копейку».
Марина Маркова называет еще несколько факторов, понижающих арендную ставку: плохая видимость (деревья могут закрывать магазин с дороги), маленькие витрины, отсутствие или неудобное расположение отдельного входа, нестандартная планировка, колонны и др.
Сезон в аренде
Влияние сезонности на рынок аренды коммерческой недвижимости практически не ощущается из-за того, что договоры заключаются на длительный срок — от 5 до 15 лет. «Даже в мертвый сезон (январь или май) собственнику проще переждать месяц, когда арендаторы вернутся на рынок, чем сдать помещение на пять лет по сниженной ставке, так как его потери будут куда выше, чем от двух месяцев простоя объекта, — замечает А. Белых. — К тому же крупные сети формируют спрос постоянно, поэтому как таковой сезонности на этом рынке нет».
Новые магазины неохотно открываются летом, когда уровень деловой активности падает. Аптеки любят принимать первых покупателей в конце августа или конце марта, чтобы захватить основной сезон массовых болезней. «Недвижимость — площадка для ведения бизнеса offline, логика этого рынка развивается циклично и напрямую зависит от политических, экономических, социальных событий в мире, стране, городе и даже районе», — считает С. Ярова.
Допустим, ритейлер заходит на площадку в ноябре, значит, открыться он сможет не раньше середины января, то есть в мертвый сезон. Такое положение вещей мало кого устраивает. Именно поэтому арендатору надо учитывать и сезонный фактор, и ситуацию каждого конкретного арендодателя. Допустим, собственник должен «закрыть» год и в декабре экстренно хочет сдать помещение в аренду. В такой ситуации высока вероятность того, что он пойдет навстречу арендатору.
Посредник в помощь
Мало кто из арендаторов самостоятельно может найти нужное помещение. Чаще всего в этих случаях обращаются к брокеру, которому нужно будет заплатить комиссию в размере одной месячной арендной платы. Кроме того, арендатор должен оставить в таком же размере страховой депозит собственнику недвижимости либо в размере двух-трех ставок. Многое зависит от площади помещения. Когда оно большое, то, скорее всего, с арендатора возьмут депозит в размере месячной арендной ставки, а если маленькое и дешевое, то в размере двух-трех. Депозит засчитывается в счет последнего месяца договора аренды либо возвращается после его окончания или идет на погашение издержек арендатора. Но если компания возвращает помещение раньше срока, то вклад, скорее всего, останется у собственника, если иное не прописано в договоре.
И еще. Если помещение сдается без ремонта и арендатору предстоит вложить в него много денег, то собственник может обойтись без депозита. Как замечает Р. Исхаков, в некоторых случаях можно договориться о том, что один месяц идет в качестве авансового платежа, если дата начала аренды наступает лишь через какое-то время после подписания договора.
Антон Белых говорит, что хорошие брокеры, как правило, комиссию не берут, а представляют интересы владельца помещения: «Увы, на рынке много компаний, которые пытаются получить деньги с арендатора. Идти у них на поводу не стоит: в большинстве случаев объект, предлагаемый с комиссией агентства, можно найти без нее у другого игрока. Исключение составляют случаи, когда арендатор сам нанимает брокера для поиска помещений и представления его интересов на переговорах. В этом случае размер вознаграждения составляет 50–100% от месячной ставки аренды». Сложно с этим не согласиться, ведь когда арендатор приглашает консультанта, то это означает, что тот будет за него, что называется, стоять горой и биться за скидки.
Яна Володина,
"Недвижимость и Цены" №12(625)/23-29 марта 2015 г., стр. 132
