Стрит-ритейл – коммерческие помещения на первых этажах жилых и нежилых зданий - всегда пользовался спросом. Однако, всё в этом мире переменчиво.
Нежилые помещения на первых этажах позволяют наполнять округу необходимой инфраструктурой. В последнее время в Москве практически все они были коммерческими, однако переизбытка не происходило, площади практически никогда не пустовали.
Сейчас же предложения об аренде, особенно в центре, на самых престижных улицах столицы, бросаются в глаза даже тем, кто к этому ну никак не причастен. Вывод напрашивается сам собой: следовательно, дела у этого сегмента рынка идут не так хорошо, как хотелось бы.
Сложившиеся законы ритейла
Площади стрит-ритейла всегда пользовались спросом у торговых, банковских, аптечных операторов, а также компаний, предлагающих бытовые и медицинские услуги. И здесь действовало традиционное московское правило – чем ближе к центру, тем дороже. Обычно помещения внутри Садового кольца быстро сдавались в аренду и были весьма привлекательными для вложения денег. Нежилые помещения на первых этажах в спальных районах также не простаивали. Они были дешевле, но имели своего целевого потребителя.
Состав арендаторов того или иного района, как сообщает Марат Манасян, генеральный директор компании M1 Solutions, всегда зависит от локации. Сергей Шиферсон, коммерческий директор компании City&Malls PFM, уточняет: «Так в жилых районах около 40 % арендаторов — предприятия сферы услуг, в основном салоны красоты, медицинские и образовательные организации, 25 % — это продовольственные товары, а 35 % приходится на прочих арендаторов (аптеки, магазины одежды и обуви, офисы и т.д.). На центральных же улицах и оживлённых бизнес-районах гораздо больше арендаторов из сферы питания, банков и офисов компаний. Пользуются популярностью такие точки и у магазинов одежды и обуви». Олег Байкин, заместитель директора департамента брокериджа NAI Becar в Москве, добавляет, что портрет арендатора всегда «рисуется» в зависимости от окружения конкретного района, но есть в Москве сложившиеся предпочтения по определенным локациям. Например, Ленинский проспект с давних пор считается мебельным коридором Москвы, чаще всего туда заходят именно представители элитной мебели.
Не стоит думать, что наполняемость первых этажей невозможно просчитать. Юрий Татаренко, директор департамента развития коммерческой недвижимости компании RRG, обращает внимание, что существуют методики, дающие возможность с высокой степенью точности оценить целесообразность развития того или иного вида бизнеса в помещении, расположенном на первом этаже жилого дома, в том числе с учётом находящегося поблизости ТРЦ. Правильно разместить инфраструктурные объекты возможно, но для этого необходимы серьёзные исследования внутренних коридоров района.
Однако это не наша история, у нас всё складывается стихийно. Возможно, если бы нежилые помещения в каждом ЖК застройщик оставлял себе, то он бы и просчитывал выгодность и эффективность того или иного их использования. Но в большинстве случаев такие помещения продаются, а потом просто сдаются в аренду, поэтому московский стрит-ритейл стихийный, концептуальной инфраструктуру пока у нас создать невозможно.
Но стихийный ритейл тоже вполне неплох: плохонький забор, а всё ограда, плохонький муж — а всё опора. Были времена, когда первые этажи были жилыми, и нехватка инфраструктурных объектов ощущалась весьма значительно. В настоящий момент всегда можно оценить перспективы места, конкурентов. А уж если арендодатель нашёлся сговорчивый, то есть шанс вести своё дело весьма успешно.
Но не любое предприятие можно открыть на первом этаже жилого дома. Антон Белых, управляющий партнёр консалтинговой компании DNA Realty, рассказывает: «Под категорическим запретом находится размещение в жилых домах букмекерских контор. Кроме того, в жилых домах практически никогда не открываются операторы фастфуда – «Макдоналдс», «Бургер Кинг» и КФС, что связано, в первую очередь, с технологическими проблемами. В последнее время стали появляться проблемы и у сетевых продуктовых магазинов при размещении во встроенных помещениях, так как разгрузочные зоны магазинов запрещено организовывать со стороны подъездов жилых домов, поэтому таким операторам подходят лишь торцевые либо пристроенные помещения».
Ветер перемен
В настоящий момент общая картина столичного стрит-ритейла меняется. Происходит это, в первую очередь, под влиянием кризиса. Марат Манасян объясняет ротацию арендаторов резким снижением потребительского спроса, который привёл к понижению доходности операторов: «По этой причине часть ритейлеров выбирает арендные площади по более приемлемым арендным ставкам и смещается в сторону от центра города на улицы с менее привлекательной локацией, но где генерируется высокий пешеходный трафик, другие уходят в торговые центры, третьи вовсе прекращают свою деятельность».
Анна Левитова, управляющий партнёр W1 Evans, приводит следующий пример: «Одна наша клиентка – владелица шоу-румов, имела пять магазинов в районе Неглинной улицы и в нескольких крупных торговых центрах. Теперь часть магазинов закрыли из-за снижения потока клиентов и, соответственно, прибыли. Пока в рабочем состоянии остался один флагманский шоу-рум. К нам клиентка обратилась за помощью: найти помещение для второго ключевого магазина, но в более проходимой зоне, как Покровка и Новокузнецкая. То есть многие сталкиваются с тяжёлым выбором: содержать всю сеть дорого, приходится закрывать несколько магазинов или офисов, оставлять один с большой проходимостью в надежде на увеличение продаж в нём».
Одним словом, главная перемена – непростое время для бизнеса. В результате спрос на такие помещения падает, а объём предложений растет. По данным компании RRG объём предложения торговых помещений формата стрит-ритейл в марте этого года вырос по количеству на 26 %, а по площади – на 35 %. Всего экспонировалось 465 объектов площадью 122 тыс. кв. м, из них 72 объекта предлагалось в центре и 394 – за его пределами. Вторая особенность сегодняшнего стрит-ритейла — значительное снижение спроса на помещения в центре, при этом ситуация в спальных районах держится на достаточно хорошем уровне.
Егор Левченко, руководитель отдела продаж инвестиционных объектов недвижимости Kalinka Group, отмечает, что даже в кризис между продуктовыми магазинами в спальных районах продолжается конкуренция за торговые площади, в то время как площадки на Ленинском проспекте и Тверской улице пустеют: «По нашей общей оценке, объём вакантных площадей в самых престижных столичных районах может достигнуть 30-40 %». Не очень хорошо себя чувствуют Кутузовский, Ленинградский проспекты и проспект Мира.
Проблема некогда престижных площадей лежит, в первую очередь, в том, что кризис заставляет считать деньги, и «витринные» объекты, которые содержались в основном для престижа, как визитная карточка, сейчас слишком дороги. Кроме того, и сама доходность таких площадей снизилась. И причина не только в кризисе, но и в платных парковках, а также в неоправданно завышенных ставках. Нежелание собственников замечать экономические проблемы в стране оборачивается зачастую против них. Сотрудники компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» подтверждают это следующим примером: на улице Валовая освободились два нежилых помещения. Собственник долго сдавал их по старой арендной ставке и не соглашался на дисконт. Через полгода снизил аренду на 20-30 % и перевёл её в рубли, в результате арендаторы сразу нашлись: салон кухни и супермаркет «Покупай».
Говоря о зависимости спроса от локации, стоит обратить внимание, что первые этажи в новых районах также не пользуются бешеным спросом. Обычно такие помещения сдаются без отделки, а арендаторы сейчас предпочитают не вкладываться в ремонт и ищут себе варианты, где можно въехать и приступить к работе. Итак, спрос смещается и трансформируется, рынок меняется, но есть то, что остаётся незыблемым – торговые площади у станций метро так и остаются лакомыми кусочками. Антон Белых подтверждает это: «Есть помещения, которые сдаются по докризисным ставкам. Например, в феврале 2015 года брокеры DNA Realty сдали помещение у метро «Беляево» ортопедическому салону по рублевой докризисной ставке без всякого торга, а в апреле – помещение на Новослободской сетевой аптеке тоже на докризисных условиях. Спрос на по-настоящему «золотые» помещения у метро по-прежнему высокий, а вакантных площадей у многих станций просто нет».
Но лакомые кусочки – это исключение из общей тенденции, а тенденция сейчас такова, что стоимость таких площадей падает, так же как и арендная ставка.
Вовремя копейка дороже рубля
Ситуация на рынке стрит-ритейла такова, что собственник вынужден идти на уступки арендатору, и не потому, что арендаторы пошли вредные, а потому, что по-другому арендатору зачастую не выжить. Доход снизился, а арендные ставки практически у всех традиционно были в валюте: в такой ситуации для многих важно просто удержаться на плаву, работать хоть в какой-нибудь плюс, а не в убыток.
Понимая эту ситуацию, арендодатели идут на уступки: снижают ставки, фиксируют их в рублях, соглашаются на процент с оборота, не противятся субаренде. Причём, если арендная ставка адекватная рынку, то найти арендаторов в Москве до сих пор не проблема. Так, Оксана Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», рассказывает, что был у них клиент, который не желал понижать арендную ставку, но, осознав свои потери, пошёл на понижение ставки и съёмщик нашёлся за неделю.
Эксперты отмечают, что в среднем ставка снизилась на 20 % по рынку. Однако продавать такие помещения собственники не спешат. Прежде всего сейчас не подходящее время для продажи: цены упали. Но спустя время рынок реанимируется и стоимость помещений увеличится. Именно поэтому многие собственники предпочитают договариваться с арендодателями и пережидать уменьшение своих доходов. Продают лишь те, кто имеет кредиты и не может с ними справиться в текущей ситуации. Всё это приводит к тому, что количество предложений будет сокращаться, и как следствие, по мнению Егора Левченко, цены на такие нежилые помещения будут стагнировать.
Одним словом, стрит-ритейл в Москве переживает не самые лучшие времена, и в настоящий момент этот сегмент рынка трансформируется, нарушая сложившиеся годами устои.
Наталья Бухтиярова,
Kvadroom.ru от 27.04.2015 г.,
http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_46872.html
