Дома с историей и просто дореволюционные дома не раз становились камнем преткновения между властями и местными жителями. Первые часто анонсируют какие-либо работы по реставрации зданий, вторые, опасаясь перемен, устраивают пикеты, пишут заявления в различные инстанции и прочее.
Подобных историй можно насчитать множество и далеко за примером ходить не приходится, ведь в этом году уже были проведены работы с доходными домами Привалова и Михайлова. Иногда власти могут принять достаточно жёсткие меры по отношению к компаниям, нарушившим закон. В частности, генподрядчик, проводивший не согласованный с мэрией снос дома Прошиных, лишился ГПЗУ и 1,5 млн рублей.
А что делать, когда старое здание пустует? Для сохранения архитектурного облика города можно вселить в старые помещения новых арендаторов, дать территории новую жизнь. Скажем, этим принципом руководствовались организаторы конкурса по реновации завода «Кристалл», которые в бывших цехах разместят лофты, а окружающее пространство облагородят.
Некоторые известные компании снимают помещения именно в исторических зданиях. К примеру, издательство «Аргументы и факты» квартируется в городской усадьбе Барышникова, в усадьбе Строгановых на Яузе - Московский институт телевидения и радиовещания «Останкино», а в усадьбе Тутолмина - «Инвестбанк».
Чисто юридически понятия «исторический дом» нет, зато есть понятие «объект культурного наследия», которое подлежит охране и защищается действующим законодательством. Об этом рассказал генеральный директор «КРАЙС Девелопмент» Яков Литвинов.
«Собственнику или иному законному владельцу объекта выдаются следующие документы: паспорт ОКН, куда вносится предмет охраны; охранное обязательство, где указываются требования в отношении здания. Это ключевые понятия и документы, на которые потенциальному владельцу или арендатору ОКН нужно обратить внимание в первую очередь», - говорит эксперт.
Большая часть таких домов находится в пределах Садового кольца, которое в пору их строительства было окраиной города. По словам руководителя департамента оценки бизнеса и активов консалтинговой группы «Апхилл» Александра Вусова, доля «центральных» особняков составляет 85 %.
«Особняки революционной постройки в основном располагаются не на главных дорогах, а также они выполнены без особых архитектурных изысков, потому немного дешевле, – комментирует специалист. – В среднем диапазон арендной ставки особняков за кв. м в год в центре составляет 25-40 тыс. рублей, за его пределами – 18-24 тысячи».
По его словам, эти цены не слишком менялись в последнее время, и, скорее всего, если и будут корректировки, то буквально в пределах 2-3 %.
«Действительно, хороших и выгодных предложений уже адаптированных и оснащенных коммуникациями домов становится всё меньше, так как редевелопмент таких зданий выходит дороже, чем строительство с нуля обычного бизнес-центра класса Б+ или А», – пояснил Александр Вусов.
Но всё же главные ограничения связаны не с финансами, а с ограничениями, которые накладывает статус дома. Проведение работ в таких зданиях необходимо согласовывать с федеральными и городскими властями, но даже если с их стороны никаких проблем не возникло, то может возмутиться общественность, и тогда препятствия будет чинить уже объединение «Архнадзор». Об этом и рассказала заместитель генерального директора компании RRG Эвелина Ишметова.
«Большинство препон возникает ещё на этапе реновации зданий, а почти все они нуждаются в восстановительных работах, – пояснила она. – Многие компании-арендаторы исторических зданий вынуждены несколько раз в год останавливать свою работу для того, чтобы простые жители города могли посетить объект. Кроме того, есть ограничения, касающиеся интерьеров особняков — часто нельзя менять планировку, заменять исторические детали обстановки и т.п. При этом дизайн внутренних помещений исторических зданий может быть весьма специфическим, что не позволяет арендаторам организовать офис в привычном смысле этого слова».
Помимо этого существует проблема размещения инженерных систем, в частности вентиляции и кондиционирования. Как сказал вице-президент по развитию Sminex Сергей Свиридов, многие исторические памятники не располагают техническими возможностями, наличие которых обязательно для современных офисов.
«Если в особняке предметом охраны является фасад, то теоретически ещё как-то можно разместить кондиционеры на крыше, пробить вентиляционные шахты, однако если под охраной внутренний конструктив, сделать это уже невозможно, – рассказал эксперт. – Ну а если предметом охраны назван интерьер, то сделать этого уже нельзя «в кубе». Либо это уже будет «эрзац-памятник». Мы же говорим в контексте того, что он сохранит свои свойства памятника».
По его словам, нужно помнить, что при строительстве зданий вплоть до 30-х годов XX века, то есть эпохи конструктивизма, использовались деревянные перекрытия. Такие особняки, даже если и сохранились в хорошем состоянии, после замены деревянных перекрытий перестанут быть памятниками.
«Вместе с тем, на рынке сегодня немало особняков-«обманок» — фасад сохранён, а вся «внутренность» новая. Они успешно используются в качестве офисных объектов, но в подобных случаях каких-то особых требований, отличных от тех, что предъявляются арендаторам, расположившимся в современных зданиях, нет», – уточнил Сергей Свиридов.
Руководитель отдела коммерческой недвижимости Kalinka Group Сергей Родионов уверен в том, что далеко не всегда допустимо размещение на фасаде вывесок или световой рекламы. Впрочем, почти всегда арендаторы находят применение объектам, даже если здание не совсем функционально.
«К примеру, на Кузнецком мосту есть помещение, в котором находится кафе. Чтобы попасть в него, нужно спуститься в подвал, – рассказал он. – Внутри сводчатые потолки, арки, наличие которых в торговых помещениях доставляет неудобства, поскольку сокращает полезную площадь и мешает размещению витрин. А вот в кафе такой исторический интерьер становится скорее преимуществом, изюминкой».
«Здание должно быть историческим» — трудно представить это в качестве специального требования к объекту стрит-ритейла, если это не кафе или ресторан, – продолжает Сергей Родионов. – Покупатель не откажет себе в удовольствии зайти в магазин только потому, что это историческое или не историческое здание, он реагирует на торговую марку, популярный бренд».
Эксперт считает, что историческое здание, если оно используется для торговли, может принести доходы только в том случае, если удобно расположено. Хотя и фасад здания тоже может привлекать покупателей, и ярким примером является магазин «Елисеевский» на Тверской. Впрочем, на центральных улицах, которые сами по себе являются историческими, и фасад зданий будет привлекательным.
Алексей Пестов,
Kvadroom.ru от 21.04.2015 г.,
http://journal.kvadroom.ru/novosti/sobitiya/oficialnie/material_46865.html
