От общих зон — к частному заработку
Нынешний кризис в экономике принято сравнивать с кризисом прошлым, в том числе в части индекса потребительских настроений (ИПН), который показывает, как люди оценивают состояние своих финансов и как они готовы тратить деньги. Так вот, по данным компании GfK, москвичи никогда не пребывали в таком пессимизме: в марте этого года ИПН находился на отметке 64 пункта, тогда как даже в 2008–2009 гг. он не опускался ниже 79. Нетрудно догадаться, чем оборачивается для торговых центров (ТЦ) покупательская апатия вкупе с резко сократившимся числом арендаторов.
Подсчитали и прослезились
Сказать, что условия, в которых сегодня приходится выживать торговым центрам, сложные — не сказать ничего. По оценкам группы компаний RRG, в 2014 г. в Москве открылось 16 ТЦ суммарной арендной площадью почти 700 тыс. кв. м (рекордное значение 2009 г. было превышено на 14%!), а на 2015 г. запланирован ввод еще 26 объектов (более 1,3 млн кв. м). В итоге к декабрю Москва и близлежащие города будут совокупно располагать более чем 5,5 млн качественных торговых квадратов.
Доля вакантных площадей растет как на дрожжах. Старший консультант компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ» Александра Романенко отмечает, что по итогам I квартала она уже составила 11%, а партнер компании М1 Solution Марат Манасян говорит о 18–26%. Хотя управляющий партнер агентства DNA Realty Антон Белых прав, когда подчеркивает, что все сильно зависит от самого объекта: «Например, в самых удачных ТРЦ («Атриум», «Европейский», «Метрополис», «Ереван-Плаза», «Охотный ряд») вакантных помещений нет, а освобождающиеся места тут же занимают другие операторы. А вот в только что открывшихся центрах или неудачно расположенных комплексах вакансия доходит до 40–50%».
Да что там 40–50! По оценкам RRG, в ТЦ «Мозаика» доля пустующих помещений при открытии составляла 80%, в «Vegas Крокус Сити» — 70%, в «Авиапарке» — 65%... Как объясняет председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников, подсчеты в данном случае проводились не по заключенным договорам и преддоговорам, а, что называется, по дверям — сколько магазинов было реально открыто. По мнению эксперта, к концу 2015 г. доля пустых помещений составит более 15%, хотя партнер — вице-президент компании GVA Sawyer Николай Вечер не исключает и 20%. Но это в целом по рынку. Каким окажется этот показатель в неудачных, в совсем новых или, напротив, в устаревших ТРЦ, сложно даже представить. Особенно если ИПН не пойдет вверх, к чему предпосылок пока нет.
Способы «борьбы с действительностью» у каждого ТЦ свои. Но один используют практически все, речь идет о коммерциализации общественных зон.
«Общественный капитализм»
Конечно, ничего кардинально нового тут нет: ТРЦ всегда, даже в самые тучные времена, не имели ничего против получения дополнительного дохода от общественных пространств, доля которых ориентировочно оценивается в 15–25% от GBA (общей площади объекта). «В новых проектах архитекторы всегда предусматривают дополнительные места для коммерциализации, — рассказывает А. Романенко. — Так, в ТРЦ «Авиапарк» в переходах между атриумами предусмотрены полукруглые расширения для возможности размещения кафе, киосков и т. д. Это позволяет сдавать в аренду общие зоны на втором этаже, с использованием которых часто бывают сложности из-за недостаточной ширины проходов».
Другое дело, что сегодня позиция «не имеем ничего против» трансформировалось в положение «очень-очень надо». Как поясняет Н. Вечер, бесплатность общественных зон весьма условна. С одной стороны, вход сюда и правда свободный. С другой — за общественные пространства, будь то холлы, коридоры или лестницы, платят арендаторы ТРЦ, только платеж этот скрытый, не выделенный в структуре расчетов.
Коммерциализация общественных пространств способна решить сразу несколько проблем, и сразу даже не скажешь, какая из них главнее. Задача, которую А. Романенко все-таки считает «безусловно первой», — дополнительный заработок. То есть речь идет о размещении в общественных зонах различных «островков». Хрестоматийные варианты подобного расположения, по словам старшего директора отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield Оксаны Мостяевой, — это ювелирные изделия, нейл-бары, аксессуары для телефонов и планшетов, соки, мороженое, головные уборы, макияж (прически), чай (кофе), сладости и ряд других. Все это худо-бедно работает, принося свою копеечку и в общий ТРЦ-бюджет. Более того, как отмечает О. Мостяева, в целом сегодня общественные зоны пользуются еще большей популярностью, чем раньше, — консультанты по сдаче в аренду получают очень много звонков от данных операторов. Безусловно, арендатору намного выгоднее снимать островную площадь — она не подразумевает затрат на ремонт помещения. Для справки: подсчеты, на которые ссылается А. Белых, гласят, что средняя стоимость островка площадью 6–8 кв. м на входе в ТЦ может составлять от 50 до 300 тыс. руб./мес. в зависимости от проходимости и качества объекта.
Отдельной строкой идут сезонные точки продаж: цветочные киоски-базары к 8 Марта, новогодние ярмарки и елочные базары, садово-огородные киоски, открывающиеся к началу дачного сезона, и т. д. «Все это размещают в общих зонах ТЦ на временной основе — от полутора месяцев до одной недели, — отмечает А. Романенко. — Собственнику такие операторы приносят совсем маленький доход, однако они...» Но об этом чуть позже, а пока зададимся вопросом: сколько можно реально заработать на островках? Единого мнения нет. По оценкам А. Романенко, в успешных центрах заработок может достигать 3–4% от общего рент-ролла, что немало. А вот Н. Вечер настаивает, что «типовые арендаторы общественных зон (острова, промоплощадки) не могут выдерживать нагрузку, сравнимую со ставкой ритейлеров, именно в силу специфики своего бизнеса. Поэтому много заработать на них собственнику не удастся. Кроме того, эксперты советуют быть крайне осторожными и не увлекаться наполнением общественных зон. «В пример могу привести ТЦ «Золотой Вавилон Ростокино» — киоски, расположенные в торговых галереях, очень громоздкие, между ними и витринами проход неширокий, и в часы пик там бывают настоящие пробки», — говорит А. Романенко.
Приходи на меня посмотреть
Задача вторая, но не менее важная как раз из серии «...однако они» — использовать общественные зоны под что-то, что самостоятельно доход не генерирует, но влияет на увеличение товарооборотов других арендаторов. «Успех торгового центра во многом зависит не только от того, сколько людей придет в комплекс, но и от того, как долго они там пробудут, — считает А. Белых. — Помимо покупки товаров людям необходимы и дополнительные услуги и развлечения. Именно поэтому в атриумах ТЦ проводят концерты, детские утренники, мастер-классы, семинары и другие мероприятия. Это, как правило, абсолютно некоммерческая история, цель которой — привлечь в комплекс людей, заставить их посмотреть на состав арендаторов и, возможно, даже что-то купить».
В придумывании таких вот «заманух» ТРЦ проявляют изрядную изобретательность — вспомним, например, детский контактный зоопарк «Ребятам о зверятах», который открылся в марте этого года на втором этаже ТЦ «Измайловский». Как отмечают в компании «ДОН-Строй Инвест», объект вызвал большой интерес у жителей района, что сразу отразилось на посещаемости: если в феврале 2015 г. средний показатель составлял около 4,4 тыс. человек в день, то в марте он вырос до 5,2 тыс. При этом число посетителей второго этажа увеличилось более чем на 40%.
А вот пример, который приводит Н. Вечер: «Некоторое время назад в нескольких ТЦ появился очень нестандартный арендатор торговых островков — производитель карамели Papa Bubble. Они варили цветную карамель прямо на глазах у посетителей и продавали ее тут же. Люди толпами валили посмотреть на них, особенно дети. Это хороший пример не погони за арендным доходом со стороны владельца или управляющей компании, а косвенного заработка — через увеличение потока посетителей».
В ГК RRG есть целая подборка подобного рода вариантов: тут и временные или постоянные выставки на заданную тему, и хобби-центры, и курсы для домохозяек, и различные обучающие кружки, и уголок видеоигр и симуляторов. Пусть доход невелик, зато людей привлекает точно. «Единственное, что всегда надо учитывать, — такой «дополнительный бизнес» должен быть комплиментарен направленности самого объекта, — предупреждает Н. Вечер. — В ТЦ, нацеленном, например, на фешен-индустрию, не надо устраивать показов туристского снаряжения».
И все бы хорошо, только одно не дает покоя: а не поставим ли мы все с ног на голову, не превратятся ли в итоге моллы с активными общественными зонами в культурно-досуговые центры с небольшой торговой составляющей? «Это было бы просто замечательно! — считает Н. Вечер. — Но, к сожалению, такие понятия, как возвратность вложенного капитала, рентабельность бизнеса и норма прибыли, никто не отменял. Поэтому ни управляющая компания, ни тем более собственник такого никогда не допустят».
По мнению М. Манасяна, разумного баланса можно достичь за счет заранее продуманной концепции, постоянного измерения и отслеживания колебаний в предпочтениях потребителей, анализа существующих арендаторов и «разрывов» в цепочке. Александра Романенко вообще уверена, что все происходящее в новых объектах сейчас — фактор временный: «На наш рынок будут выходить новые бренды, те, кто ушел из проектов или был заморожен, будут возвращаться к переговорам».
Возможно, так оно и будет. Потому что ТЦ, набитый арендаторами по принципу «кого бог послал», настраивает скорее не на изучение ассортимента, а на отказ от разнообразия.
Валерия Мозганова,
"Недвижимость и Цены" № 21 от 25.05.2015 г., стр. 140
http://dmrealty.ru/SearchContent/View?
