Мертвые ритейл-города
Многие недавно открывшиеся торговые центры в Москве стоят полупустыми. Зачем открывать ТЦ, если некому в них торговать? Не проще ли закрыть их до лучших времен?
Михаил РОГОЖИН, управляющий директор отдела торговой недвижимости CBRE:
Издержки, сопряженные с замораживанием строительства, как правило, слишком велики, и у собственников подобных проектов, по сути, нет другого выбора, кроме как завершать строительство. В этой ситуации собственниками движет необходимость получать хотя бы малый денежный поток для того, чтобы возвращать кредитным организациям заемные средства. При этом стоит понимать, что пустующие на сегодняшний день площади в конечном счете будут заполнены, поскольку проекты с высоким уровнем вакансии обладают хорошим потенциалом за счет своей концепции и местоположения.
Ослабление потребительского спроса, которое началось в 2014 году привело к снижению розничного товарооборота на 6,7% по итогам I квартала 2015 года. Для ритейлеров это в основном будет означать переход от экстенсивного роста к оптимизации сети и более активному привлечению потребителей. В условиях падения потребительской активности необходимы меры по гибкому управлению ценообразованием, улучшению качества обслуживания, поиск новых каналов коммуникации с потенциальными покупателями. Пик снижения ожидается в середине года, а значит во втором полугодии спрос ритейлеров на торговые площади может начать восстанавливаться.
Технические открытия, когда ТРЦ заполнен на 60-70% (а в некоторых случаях всего на 30-40%) за 2014 год постепенно стали новой реалией для рынка. Это стало следствием одновременного роста общего объема предложения (высокие темпы нового строительства за счет крупномасштабных проектов) и снижением спроса со стороны арендаторов в силу ухудшения экономической коньюнкутуры. Общий объем ввода по итогам 2015 года составит порядка 550 тыс. кв. м, при этом сохранится снижение востребованности торговых площадей у сетевых ритейлеров, что приведет к увеличению уровня вакантных площадей до порядка 11%. В 2016-2017 гг. темпы строительства торговых центров снизятся примерно вдвое, потребительская активность начнет постепенно восстанавливаться, что создаст стимул для деятельности розничных сетей и поможет частично сократить разрыв между спросом и предложением на торговые площади. В результате, это создаст предпосылки для снижения уровня вакансии до предкризисных значений и 3-5% роста арендных ставок.
Татьяна КЛЮЧИНСКАЯ, начальник департамента торговых площадей JLL:
Сейчас, в условиях растущей конкуренции и снижения реальных доходов населения, торговым центрам нужно больше времени, чтобы завоевать свою потребительскую аудиторию и выйти на заявленный показатель посещаемости. Это сдерживает активность ритейлеров в части аренды площадей в проектах, находящихся на ранней стадии реализации, а также открытий магазинов вместе с дверями торгового комплекса. В результате со второй половины 2014 года мы имеем не более 30-45% работающих арендаторов на момент запуска торгового центра, тогда как основная часть открывается три - девять месяцев спустя, что сегодня является трендом. Речь идет именно о визуальной заполняемости, то есть фактически открытых арендаторах, а подписанных договоров аренды в этих торговых центрах гораздо больше: согласно нашему исследованию, только 13% площадей вакантно, то есть пока остаются без арендаторов, в ТЦ, открытых в 2013-2014 года (в среднем по рынку показатель находится на уровне 6,5%).
Сегодня достраиваются те объекты, реализация которых была начата несколько лет назад – новые проекты сейчас не начинаются, и девелоперы предпочитают завершить проекты и дать им возможность начать работу, а не замораживать стройку на продвинутом этапе. Безусловно, выходя сейчас, торговые центры испытывают сложности и с заполнением площадей, и с выходом арендаторов на отделку, и с привлечением потребителей, однако они используют этот период для того, чтобы набрать обороты, исправить в процессе функционирования все недочеты, наработать лояльную аудиторию, и к моменту восстановления потребительской активности достигнуть определенного уровня заполнения и зрелости как объекта.
Андрей ВАСЮТКИН, руководитель отдела исследований и консалтинга «Магазин магазинов»:
Действительно, в настоящее время объем пустующих площадей в Москве небывало велик. 11% или 560 тыс. кв. м GLA (по итогам 1 квартала 2015 года) по сути стоят закрытыми – для сравнения, это больше, чем арендуемая площадь двух «Авиапарков». Рост показателя мы начали фиксировать еще в конце прошлого года – тогда с 2,5% (конец 2013 г.) он вырос сразу до 8,5% (конец 2014 г.). Такой рост связан в первую очередь с высокой долей закрытых магазинов в новых объектах. Здесь разброс значений велик: ТЦ может открыться и с всего 6% заполняемостью (так открылся Columbus) и с более, чем 90% заполненностью (в случае с ТЦ «Весна»). В среднем по открытым с 2014 года объектам эта цифра составляет 50% - и это новые реалии. После открытия в торговых центрах начинают работать новые точки арендаторов, и доля пустующих площадей постепенно начинает снижаться.
У текущей тенденции есть несколько причин – это и снижение спроса со стороны арендаторов, и неблагоприятная экономическая ситуация, и, как результат, увеличение продолжительности переговоров по вопросам аренды между арендаторами и арендодателями. Сложившиеся условия не могут не сказываться на коммерческих условиях. В итоге, например, в новых московских ТЦ, открытых с 2014 года, арендаторы платят либо процент от товарооборота, либо ограничивают арендную плату CAP. В уже существующих ТЦ сохранятся тенденция к номинированию ставок аренды в рублевом выражении.
Мы прогнозируем, что строящиеся сейчас в Москве ТЦ будут открываться полупустыми – заполняемость их арендаторами будет вестись вслед за ростом популярности ТЦ у потребителей и, соответственно, посещаемости. Конечно, девелоперы будут стараться запустить ТЦ хотя бы с работающими «якорями» - продуктовыми, развлекательными и т.п. и стараться как можно быстрее запустить в работу торговую галерею.
Вопрос закрытия функционирующих ТЦ пока не стоит – худо-бедно, магазины работают. А вот часть объектов, находящихся на стадии строительства, будут переносить сроки ввода на более позднее время – мы уже наблюдаем это. Равно как и часть проектов, находящихся на бумажной стадии, будут заморожены. Действующие ТЦ закрыть сложно в том числе и по причине того, что почти все они возведены на заемные деньги, которые нужно отдавать. Возврат средств возможен только за счет арендных поступлений. Пока у собственника ТЦ есть возможность получить хотя бы минимальный NOI (чистый операционный доход = доход за вычетом расходов, связанных с жизнедеятельностью ТЦ), закрывать его никто не будет. Есть прецеденты, когда в наименее успешных объектах арендаторы возмещают лишь затраты на эксплуатационное и коммунальное обслуживание ТЦ и не платят аренду – такая временная ситуация также возможна в текущих реалиях.
Денис КОЛОКОЛЬНИКОВ, председатель совета директоров компании RRG:
В прошлом году резко возросла уязвимость всех сегментов рынка, снизился спрос на качественную коммерческую недвижимость, в том числе на торговую. При этом в Москве был зафиксирован рекордный объем ввода торговых площадей — свыше 700 тыс. кв. м. Кроме того, негативно на ритейлерах сказалось снижение потребительского спроса, рост цен, отсутствие адекватного кредитования для развития. Поэтому собственники еще в конце прошлого года начали предлагать арендаторам более выгодные условия аренды площадей, в частности, пересчитывали ставки в национальной валюте, давали скидки на определенный период, переходили на договоры аренды со ставкой, рассчитываемой от оборота. Все эти меры актуальны и сегодня. Но доля вакантных площадей, особенно в новых объектах, все равно крайне высока: 8-9% в среднем по рынку, прогноз на 2015 год — 15%. В сложившихся условиях девелоперы вынуждены совершенствовать подход к формированию концепций новых проектов, а собственники уже действующих объектов — пересматривать существующие концепции, особенно в части пула арендаторов. Поэтому в ближайшем будущем можно ожидать увеличения доли «антикризисных» ритейлеров в ТЦ. Речь идет, прежде всего, о супер- и гипермаркетах, магазинах детских товаров, косметики и прочих, чьи обороты под воздействием кризиса упали в меньшей степени. Что касается возможности не открывать в кризисный период уже построенный ТЦ — у девелоперов есть определенные обязательства перед арендаторами, с которыми уже заключены договоры, перед банками, соинвесторами и так далее, поэтому этот вариант рассматривается редко. Кроме того, консервация объекта — это тоже затратное мероприятие. Поэтому выбор делается в пользу открытия, пусть даже с минимальной долей арендованных площадей, и с расчетом на то, что привлечь ритейлеров в пустующие помещения рано или поздно удастся.
Андрей КОВАЛЕВ, собственник ГК «ЭКООФИС»:
Экономика практически любого девелоперского проекта такова, что проще достроить начатое, чем консервировать стройку. Да, сейчас не лучшее время для открытия торгового центра, и с большой долей вероятности крупные объекты в ближайшее время будут вынуждены работать с заполняемостью не более 50 процентов. На 2014-2015 годы был намечен ввод значительного объема торговых площадей именно в новых крупных объектах, и, хотя реально сроки ввода сдвигаются, все-таки в нынешней экономической ситуации предложение это будет избыточным.
Товарооборот упал хорошо если не в полтора раза, на треть точно — естественно, арендаторы корректируют планы на развитие. По большому счету, спросом сейчас пользуются разве что площади в топовых объектах (таких как «Атриум», «Европейский» и «Метрополис»), относительно неплохо чувствуют себя неконцептуальные объекты (если они предлагают адекватные рынку ставки). А вот те торговые центры, что придумывались и стартовали с расчетом на стабильность, сталкиваются с трудностями, многие после открытия работают только с одним-двумя «якорями». В битве за арендаторов им придется идти на различные ухищрения. Концептуальные ТЦ могут идти на сотрудничество с арендаторами уровня ИП, насколько мне известно, есть даже случаи (в предыдущий кризис) создания вполне успешной региональной марки одежды с собственной сетью именно на базе такого сотрудничества. Но главное, конечно — движение навстречу арендаторам в вопросах ставок.
"Russianrealty.ru" от 20 мая 2015 года,
http://www.russianrealty.ru/tidings/questions/671801/
