15 мая в Москве вступил в силу запрет о пристройке отдельных входов к многоквартирным домам. Таким способом городские власти положили конец практике перевода квартир, расположенных на первых этажах жилых домов, в нежилой фонд. Это означает, что в столице на первой линии оживленных улиц больше не будут открываться новые продуктовые магазинчики, салоны красоты и ремонтные мастерские.
Портал Comestate.ru решил узнать у участников рынка, каким образом нововведение отразится на рынке коммерческой недвижимости: изменятся ли ставки аренды в работающих торговых центрах и планируемых на территориях Новой Москве, а также насколько серьезно может пострадать малый бизнес.
Светлана Ярова, начальник отдела стрит-ритейла компании JLL
По нашим прогнозам, ставки аренды на эти помещения, уже переведенных из жилого в коммерческий фонд не будут падать, но и роста ставок можно ожидать только в перспективе двух-трех лет. Пока на рынке есть свободные помещения – вакантность в данном сегменте составляет около 10%, и нужно время, чтобы это предложение было абсорбировано рынком. До этого не стоит ожидать увеличения стоимости аренды.
Не следует ожидать роста ставок аренды и в торговых центрах, так как они зависят не от законодательных инициатив властей, а от общей экономической ситуации и активности потребителей. Ставки начнут расти только в тот момент, когда спрос будет восстанавливаться.
Интерес арендаторов не имеет четкой географической привязки – бизнесу интересна не карта, а места, где живет потребитель. Поэтому если Новая Москва будет активно развиваться и заселяться реальными жильцами, а не покупателями инвестиционных квартир, бизнес – и малый, и средний, и крупный – пойдет вслед за спросом. Если говорить о ближнем Подмосковье, то уже сейчас оно ничем не отличается от крупных спальных районов Москвы – там работают те же сетевые арендаторы.
Что касается малого бизнеса, то он все-таки предпочитает «кластерность», и развивается либо в тех локациях, где уже присутствует, либо там, где живет сам предприниматель, в том районе, который он знает, что упрощает управление этим бизнесом.
В целом, на наш взгляд, мы увидим влияние этих законодательных инициатив на рынок спустя три года.
Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС»
Перевод квартир на первых этажах жилых домов в нежилой фонд — это серьезный бизнес с огромным оборотом. Этим занимаются организации, имеющие отработанные технологии, знающие все возможные тонкости процесса и, разумеется, с закрытыми глазами ориентирующиеся в законодательстве.
В первую очередь, интерес для этих игроков представляют площади на первых этажах жилых домов, расположенных на первой линии, недалеко от метро, на основных крупных магистралях с хорошим трафиком. В советское время именно такие квартиры стоили дешевле прочих в доме, сегодня же ситуация обратная. Метр в такой квартире после перевода в нежилой фонд вполне может стоить и 20 и 30 тысяч долларов. Запрет на строительство отдельных входов наносит резкий удар по этому бизнесу, затрагивает серьезные интересы занимающихся переводом групп. Определенно, в перспективе запрет поддержит ставки на уже переведенные помещения и может спровоцировать передел рынка.
Что касается новых районов, где коммерческие помещения проектируются на первых этажах жилых домов изначально, сейчас наблюдается значительный избыток свободных площадей — и экономическая ситуация пока способствует сохранению статус-кво. Вряд ли на новых районах, где в принципе присутствует значительное свободное предложение коммерческих площадей в жилых домах, уже организованными входами, нововведение заметно отразится. А вот в пределах ТТК планы профессионально занимающихся переводом в «нежилье» организаций оказались серьезно затронуты.
Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG
Территории Москвы и области обеспечены торговыми площадями неравномерно: в ряде кластеров есть явный дефицит торговой недвижимости, и магазины на первых этажах там, без сомнения, нужны, в то время как некоторые районы, наоборот, перенасыщены торговыми объектами.
Зачастую объем нежилых площадей в многоквартирных домах гораздо больше, нежели возможно эффективно использовать в коммерческих целях. Так, по нашим данным, в городах Московской области в большинстве случаев используется 30-50% нежилых площадей на первых этажах. В Москве этот показатель чуть выше — около 60%.
Теоретически, в ряде московских районов данный запрет может спровоцировать усиление дефицита торговых площадей. И особенно это касается центра города, где магазины шаговой доступности в основном работают как раз на первых этажах зданий, построенных в советские времена.
Что касается новых ЖК — мы недавно проводили релевантные исследования с целью определения направлений использования общественных зон в одном из крупных жилых комплексов. Выяснилось, что эффективным будет размещение магазинов на примерно 40% всех площадей на первом этаже. А большую часть – 60% - мы рекомендовали перевести в жилой фонд и продавать как квартиры. Таким образом, определенный объем коммерческих помещений в жилых домах горожанам нужен, но речь не идет о 100%.
Оксана Моисеева, руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость»
Скорее всего, запрет на организацию отдельного входа повысит ликвидность помещений, уже переведенных в нежилой фонд, на фоне ограничения объема предложений в данном сегменте. В то же время, с учетом текущей сложившейся ситуации в экономике и политике, а также большого количества вакантных площадей на рынке коммерческой недвижимости, влияние указанного фактора может быть минимальным. Преимущественно данный факт может коснуться районов, где преобладают
старые жилые дома, и уровень обеспеченности жителей инфраструктурой является довольно низким. В этом случае собственники уже переведенных помещений постараются использовать сложившиеся обстоятельства максимально эффективно в свою пользу.
На наш взгляд, дефицит в нише первых этажей вряд ли усилит интерес к коммерческим площадям в Новой Москве и МО. Так как данные сегменты коммерческой недвижимости не являются взаимозаменяемыми.
Мы не отмечаем прямой взаимосвязи между ограничениями на перевод жилых помещений в нежилой фонд и арендными ставками в районных ТЦ. Здесь нужно учитывать состояние рынка в целом и уровень обеспеченности населения торговыми объектами в рассматриваемом районе.
Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium
Вряд ли данный запрет существенно отразится на стоимости коммерческих помещений для стрит-ритейла. Большинство ликвидных объектов уже оформили перевод в коммерческий статус, о подготовке данного запрета в бизнес-среде говорили давно и сознательные собственники постарались оперативно решить свои проблемы, связанные со статусом помещений.
В старых спальных районах, конечно, остался ряд непереведенных помещений, но в общей картине рынка их количество несущественно. Все хорошие, качественные помещения с транспортной доступностью, расположенные у метро, уже переведены. Соответственно, остается неликвид, который спросом на рынке не пользуется даже в кризис.
Новые жилые объекты уже проектируются с учетом создания на первых этажах площадей для коммерческой деятельности, поэтому запрет их также касаться не будет.
Интерес стрит-ритейла в новые районы приходит по мере развития жилых массивов. Как только новые проекты начнут заселяться – там появится и сопутствующая нормальному жилому массиву инфраструктура в виде магазинов шаговой доступности, служб быта, супермаркетов районного значения и т.д. Поэтому интерес, безусловно, возникнет, но не сразу. Большинство крупных интересных проектов Новой Москвы еще не на той стадии, когда можно говорить об активном развитии района.
Районные ТЦ могут привлечь к себе тех арендаторов, которые не смогли занять ликвидные готовые помещения для стрит-ритейла в интересном им районе. Такой интерес, скорее, не даст ставкам на помещения в них существенно снизиться, позволит им держаться «на уровне». Но радикального повышения также не вызовет в силу своего небольшого объема.
Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty
Сейчас в связи с кризисом на рынке некоторых районов наблюдается небольшой переизбыток помещений, поэтому уровень вакантных площадей является достаточно высоким, а новые объекты, которые выводили из жилого фонда, не всегда быстро находят своих арендаторов. Все это вынуждает собственников идти на уступки по ставкам аренды для ритейлеров. Но если сейчас новые помещения на рынок выходить перестанут, то уже через 3-6 месяцев рынок ощутит нехватку таких площадей, что, безусловно, будет стимулировать собственников отказывать арендаторам в снижении ставок, а по мере восстановления рынка и вовсе поднимать цены аренды, так как спрос на небольшие помещения в жилых домах около метро в спальных районах был, есть и будет всегда.
Эти события никак между собой не связаны: арендаторы равнозначно рассматривают и хорошие места в новой Москве и Подмосковье, и в спальных районах в пределах МКАД. Однако далеко не все клиенты готовы выходить за пределы МКАД, а предпочитают открываться только у станций метро. К тому же, в новой Москве гораздо меньше центров притяжения, которые могут генерировать траффик, хоть как-то сопоставимый со станцией метро в Москве. Поэтому интерес к таким площадям проявляет меньшее число арендаторов. В общем, те, кто ранее интересовался новой Москвой и Подмосковьем так и продолжит рассматривать варианты там, а те, кому нужна была только старая Москва, будут вынуждены арендовать площади на первых этажах жилых домов - просто дороже.
Состав арендаторов помещений на первых этажах и районных торговых центров пересекается лишь частично: многим арендаторам, которых интересуют первые этажи, не подходят торговые центры (небольшие продуктовые магазины, аптеки, общепит и т.д.), ровно как и наоборот (магазины одежды, белья. Хотя, конечно, в случае появления существенного дефицита помещений на первых этажах, ряд арендаторов вынужден будет рассматривать и торговые центры, но полностью заменить проходные площадки у метро такие предложения все равно не смогут. Поэтому, я думаю, что вряд ли это приведет к росту ставок в районных ТЦ, но, возможно, позволит им снизить уровень вакантных площадей и увеличить заполняемость.
Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties
В большинстве старых районов, там, где это было целесообразно и востребовано, подобные помещения уже давно были переведены в нежилой фонд и нашли своих покупателей и арендаторов. В новых домах и микрорайонах застройщики уже сразу предусматривают нежилые помещения на первых этажах. Сложная макроэкономическая ситуация не способствует развитию малого и среднего бизнеса, поэтому и спрос на подобные помещения даже при введении запрета вряд ли будет расти и как то радикально изменится. На наш взгляд, правильнее все же смотреть на динамику спроса и флуктуации цен продаж стрит-ритейла и помещений, переведенных из жилого фонда, только в привязке к конкретному местоположению и общему объему коммерческих площадей в нем. Поэтому усредненные выводы по спросу на такие помещения в целом по Москве, не показательны.
Для размещения небольшого офиса, предприниматели, не привязанные к конкретному местоположению, скорее всего, могут обратить свое внимание на предложение в Новой Москве и районах Подмосковья с хорошей транспортной доступностью и низким ценовым предложением. С точки зрения торговых помещений все будет зависеть от типа бизнеса и близости к целевой аудитории.
Альтернативой переводу из жилого фонда в коммерческий являются строящиеся жилые кварталы, в которых зачастую остро стоит проблема заполнения арендаторами первых нежилых этажей. Такие помещения изначально обладают рядом характеристик, подходящих для размещения офиса или торгового помещения, а их цена сопоставима с ПСН в жилом фонде.
Районные ТЦ также могут заинтересовать предпринимателей, но только в том случае, если стоимость аренды будет соответствовать их ожиданиям. В настоящее время оснований для роста стоимости аренды в районных ТЦ нет.
Наталья Круглова, директор бизнес-направления Недвижимость компании Strategy Capital Advisor
Сокращение предложения всегда приводит к росту цены на остатки этого предложения. Будет ли повышение стоимости таких помещений носить постоянный характер – это зависит от фактического спроса на аренду этих площадей. С учетом того, что сейчас для арендаторов тоже не звездный час, и платить повышенные ставки они не склонны, возможно, устойчивой ценовой коррекции таких площадей не произойдет.
Интерес малого и среднего бизнеса к площадям в новых районах зависит от спроса на продукцию этого бизнеса в конкретной локации. Если в Новой Москве спрос низок, то зачем туда идти предпринимателю из Москвы? Там есть свой, и его хватает.
Можно было бы в иной ситуации думать, что цена на аренду в торговых центрах увеличится, но мне кажется, что сейчас эти ИПшники просто займут вакантные площади по тем же низким ставкам. Площадей много, представителей малого бизнеса, способных пережить кризис мало. Во всяком случае, меньше, чем свободных площадей. Поэтому, не думаю, что их частичный переход арендаторов в торговые центры повлияет на ставки аренды.
Comestate.ru от 05.06.2015 г.,
http://www.comestate.ru/interview/blic-zapret-na-otkrytie
