Ситуация с уровнем доступности кредитования строительства, которая сложилась на рынке с конца 2014 года, стала чуть ли не самой сильной головной болью для бизнеса. Резкое повышение ключевой ставки ЦБ РФ, подобно метеориту, с шумом ударило по рынку, который в определенный момент времени уже всерьез готовился к худшему. Сейчас ставка опустилась до приемлемой цифры,но более доступным кредитование от этого не стало.
Денежная засуха
Пожалуй, две трети всех встреч обсуждений, ведущихся на рынке коммерческой недвижимости, сейчас либо напрямую затрагивают проблему доступности денег и вытекающие из этого явления, либо, в конце концов, приходят к этому руслу разговоров. Еще свеж в памяти тот момент, когда в конце 2014 года в Санкт-Петербурге прямо во время хода одного из крупнейших отчетных мероприятий по итогам года, на котором собрались многие представители крупнейших игроков рынка девелопмента, было объявлено, что ЦБ РФ только что повысил ключевую ставку до 17 процентов. Ход дискуссии этот факт не прервал, но вот лица присутствующих явно приобрели гораздо менее оптимистичное выражение. Возможность доступного финансирования служит топливом для котла строительного бизнеса, и вот это топливо вдруг закончилось, а что осталось - начали продавать по цене "золота".
По словам Андрея Ковалева, собственника ГК "ЭКООФИС", основным ударом по бизнесу стал рост ставок. "Формально возможность получить кредит, конечно, сохранилось, но фактически — при уровне ставок в 20 процентов и выше (именно это мы и увидели после повышения ключевой ставки ЦБ до 17 процентов), банковского кредитования просто не стало. Да и сейчас получить приемлемые условия кредитования могут девелоперы с именем и многолетней репутацией. Большинство проектов все же испытывает серьезные проблемы с привлечением арендаторов (на рынке есть высококлассные офисные проекты с загрузкой 5-10%, есть качественные торговые объекты, открывающиеся с одним-двумя "якорями"), соответственно, и бизнес-успех новых проектов сомнителен для кредитных организаций", – отметил Ковалев.
Юрий Тараненко, директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG, говорит о том, что до настоящего момента ситуация с кредитованием коммерческих проектов выглядела крайне негативно: "Речь шла о ставках в 20-30% - это, по сути, заградительный уровень, не позволяющий коммерческому девелопменту развиваться. Возможно, ставки снизятся, что придаст некий стимул к запуску новых проектов. Кредит сейчас очень непросто получить под любой проект. Банки требуют дополнительного обеспечения. Безусловно, это должен быть проект с большим запасом экономической прочности. И кредитуют не более чем на 60% от стоимости проекта, то есть нужно, как минимум, 40% собственных средств", - добавил Тараненко.
Помимо этого, общая готовность банков кредитовать коммерческий девелопмент сейчас пока остается относительно невысокой под влиянием существенного уровня вакансии, который сложился во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости. На максимальные шансы для получения кредитов сейчас претендуют проекты с очевидными преимуществами: низкой конкурентной средой в месте расположения, удачной транспортной доступностью, развиваемые девелоперами с хорошим опытом в данном сегменте. Для "среднестатистического" проекта готовность банков предоставить кредиты существенно ниже, чем год назад, и ожидается существенно более высокая доля собственных средств девелопера.
Конечно, справедливости ради стоит отметить, что хотя сейчас со снижением ключевой ставки до более-менее приемлемого уровня в 11,5% макроэкономическая конъюнктура становится более здоровой, фактически многие все же вынуждены финансировать проекты из собственных средств или искать соинвесторов. Формальная доступность кредитования осталась лишь на бумаге, уступив суровой реальности право на адекватную кризису картину: банки не спешат смягчать условия предоставления денег, девелоперы же не готовы смириться со столь жесткими условиями и остаются в ожидании дальнейших позитивных сдвижек. Хотя при сохранении тенденции к последующему снижению ключевой ставки, скорее всего, дышать бизнесу станет однозначно легче.
Андрей Косарев, генеральный директор компании Colliers International в Санкт-Петербурге, считает, что сейчас основная проблема заключается не столько в доступности и даже стоимости заемного финансирования, сколько, в большей степени, в низкой либо отрицательной доходности девелоперских проектов, которую в текущих условиях демонстрируют финансовые модели. "В частности, доходная часть во многих сегментах снизилась по сравнению с прошлым годом, а затраты на строительство и стоимость капитала – напротив, выросли. Добавим к этому все еще высокую степень неопределенности на рынке и в экономике – и получим крайне невысокое количество кредитов, выдаваемых девелоперам", - подчеркнул Косарев.
Жесткий отбор
Если говорить об условиях, которые необходимы в сложившейся ситуации, чтобы рассчитывать на кредитование девелоперского проекта, то среди них появились новые пункты. Однако остались и старые требования, которые сейчас только обострились. При прочих равных, более продвинутая стадия реализации строительного проекта означает более высокую вероятность получить кредит. Это правило действует всегда, но сейчас дает больше бонусов девелоперу. При этом, чем лучше понимание спроса на проект (предварительные договоры аренды, соглашения о намерениях, другие формы подтверждения интереса к проекту), тем больше шансов получить под него "дополнительное" финансирование. С точки зрения очереди реализации проекта, в среднем банки явно и нескрываемо указывают на то, что предпочитают пост-котлованную стадию.
По мнению Валентина Гаврилова, директора отдела исследований рынка CBRE, и девелоперам, и банкам, в текущей ситуации высоких ставок и высокой вакансии необходимо концентрироваться на наиболее конкурентных проектах. "Если говорить общими словами, то это – проекты с удачной транспортной доступностью, близостью точек притяжения трафика в районах с относительно низкой конкуренцией. Если говорить в более прикладном аспекте, то это, например, торговые центры районного формата недалеко от метро, офисы класса В и В+ в центральной части города, складские комплексы под конкретного клиента. Любые большие проекты сейчас имеют достаточно высокие риски, связанные с потенциальной востребованностью у арендаторов. Естественно, бывают исключения - очень удачное расположение, но они – относительно редки. Соответственно, сейчас – время небольших и средних, так сказать, нишевых проектов", - заключил Гаврилов.
Другим весовым козырем в рукаве девелопера в позициях переговоров с банками по вопросам девелоперского кредитования становится показатель истории удачных партнерских взаимоотношений двух организаций. С одной стороны, такие отношения, уровень их приверженности и доверительности всегда играли роль, однако сейчас они важны как никогда. В условиях возросшей экономической неопределенности и больших рисков для бизнеса банкам важно, чтобы кредитуемый проект был максимально прозрачным, то есть реализовался проверенной компанией. Более того, такой фактор может стать решающим на весах принятия решения о выделении кредитной линии финансовой организацией. Но, с другой стороны, сейчас даже долгосрочная история партнерства не дает стопроцентной уверенности в получении займов. Многие девелоперы сетуют, что банки, с которыми они работали много лет, крайне неохотно идут им на уступки.
По мнению Виталия Антонова, генерального директора "Эспро Девелопмент", если девелопер уже имел опыт взаимоотношений с банками по вопросам кредитования, то специальных людей привлекать нет смысла. "Если, конечно, речь не идет о поиске наиболее привлекательных условий кредитования. На рынке существуют компании, оказывающие услуги в этом направлении, но эффективность их работы зависит, в первую очередь, непосредственно от проекта, для реализации которого требуется кредит банка. Если проект окажется малопривлекательным для банка, то убедить его в обратном такая компания вряд ли сможет", - подчеркнул Антонов.
Выход из игры
Еще одним спорным моментом в сфере строительного кредитования, о котором сейчас кто-то говорит в полголоса, а кто-то заявляет и во всеуслышание, является вопрос сужения пула кредитных организаций, которые имеют возможность предоставить такое финансирование. Первую волну сокращений списка банковский организаций российский рынок испытал после кризиса 2008 года, когда из нашей страны массово стали уходить иностранные банки, лишая строительную отрасль одного из весомых источников финансирования.
До кризиса банки выдавали кредиты практически всем девелоперам, часто закрывая глаза на их финансовое состояние и уровень соотношения собственного и заемного капитала. Кризис изменил существовавший подход. После 2008 года, в результате которого банки получили множество невозвратных кредитов и большое количество непрофильных активов, в том числе объектов недвижимости, они создали и усилили собственные службы кредитования, ужесточили требования к потенциальным заемщикам. Поэтому желающий получить кредит в текущей ситуации невольно встает перед выбором - либо высокие проценты, либо строгий контроль банка-кредитора на каждом этапе осуществления проекта. Таким образом, первый кризис как вымел многие банки с рынка с одной стороны, так и ужесточил оставшиеся в финансовом поле с другой.
Затем, начиная уже с 2013 года, по средствам массового отзыва лицензий на ведение банковской деятельности с рынка исчезли многие российский банки. Конечно, в большинстве своем это были небольшие финансовые структуры, которые не занимались этой сферой кредитования в принципе, однако в целом это повлияло на общее усиление позиций и степени влияния на рынок крупнейших российских банков.
Таким образом, основные объемы кредитования сейчас концентрируются в наиболее крупных банках, так как средние и мелкие кредитные организации имеют более серьезные сложности, связанные с управлением ликвидностью в условиях текущей волатильности финансовых рынков. Традиционно, к наиболее активным кредиторам относятся Сбербанк и ВТБ. На первый взгляд, это повышает надежность финансовой системы, но если смотреть глубже, то снижение конкуренции может самым неприятным образом сказаться на уровне монополизации рынка теми банками, которые оказываются в привилегированном положении.
Все сказанное выше, плюс политический аспект, который трудно поддается анализу со стороны экономических методов и инструментов, но более чем значимо влияет на ситуацию в целом, наводит на не слишком утешительные мысли. Пока что даже с учетом последних положительных тенденций на рынке и в политике решений ЦБ, говорить о весомом повышении доступности кредитования не приходится. Нужно долгое время стабильности как в сфере экономики, так и в сфере политики, для того чтобы заложить новый фундамент стабильных взаимоотношений кредитных организаций и девелоперского бизнеса.
Колебания на рынке, которые, к сожалению, могут возникнуть в любой момент и плохо прогнозируются, не дают создать четкие условия для образования такого фундамента. Ключевыми ожиданиями девелоперов и банков от государства сейчас являются две вещи. Со стратегической точки зрения, это принятие эффективных мер по стабилизации деловой активности и возврату динамики ВВП на положительную территорию. Это позволит восстановить спрос арендаторов на коммерческую недвижимость. С точки зрения тактики, снижение ключевой ставки ЦБ до приемлемых значений для удешевления кредитных ресурсов. А пока бизнесу остается лишь ждать и копить силы.
Сергей Михайлов
http://www.arendator.ru/articles/140805-za_kreditom_ne_zanimat/
