В условиях кризиса покупательный спрос уходит в бюджетные сегменты жилья. Девелоперам приходится реагировать на изменения и вносить коррективы в свои проекты — разнообразить форматы застройки, расширяя таким образом ценовую линейку предложения. При этом они минимизируют свои риски и одновременно удовлетворяют запросы покупателя по ассортименту.
На территории Москвы и области сегодня реализуется около 20 комплексных проектов, в которых покупатели в зависимости от финансовых возможностей и предпочтений могут выбрать жилье практически любого формата: коттеджи, сблокированные дома, жилплощадь в малоэтажных или многоквартирных домах. Проекты, концепция которых предполагает сочетание разных типов застройки, из-за смешанности форматов могут позиционироваться и как коттеджные поселки, и как жилые комплексы.
Наиболее популярный тип мультиформатных комплексов — сочетание таунхаусов и квартирных малоэтажных домов. В редких случаях, когда проекты реализуются на большой территории, в комбинацию включаются дома средней этажности. Но это возможно при условии грамотного градостроительного зонирования.
Продукт кризиса
Мультиформатная застройка — это продукт кризиса, уверены участники рынка. Первые такие проекты появились после 2008 года, и сейчас они снова представлены на рынке. «На фоне падения покупательной способности застройщикам необходимо искать нестандартные подходы. Комбинируя различные виды жилья — отдельные и сблокированные малоэтажные дома, многоквартирные здания — можно максимально эффективно использовать всю территорию участков под строительство», — говорит директор департамента маркетинга Tekta Group Вартан Погосян. «Одно дело построить поселок с одним форматом жилья, рассчитанный на узкую аудиторию, другое — комбинировать три-четыре формата и значительно расширить потенциальную аудиторию покупателей», — отмечает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов.
За счет вариаций с разными типами застройки решаются определенные проблемы с расположением или конфигурацией участка. «Вдоль шумной автотрассы, которая проходит мимо участка застройки, можно возвести многоквартирные дома экономкласса. Это позволит создать комфортную среду внутри квартала, где будет построено более дорогое малоэтажное жилье», — приводит пример соучредитель, главный архитектор бюро UNK project Юлий Борисов.
Внутри района также можно улучшить видовые и экологические характеристики. «Участки с наиболее благоприятными экологическими условиями, с хорошей визуализацией — рядом с лесом, водоемом — отводятся под коттеджи. Территория, которая расположена ближе к дороге или к другим поселкам, предназначается под квартирные дома или таунхаусы», — комментирует Софья Лебедева. Как правило, на квартиры в домах, которые выполняют заградительную функцию, по ее словам, даются значительные скидки.
Концепции, которые включают несколько типов жилья, позволяют застройщику сформировать предложение для покупателя в более широком ценовом диапазоне и одновременно диверсифицировать свои риски. Разница между минимальной и максимальной ценой на объект в рамках одного мультиформатного жилого комплекса может быть многократной. К примеру, в ЖК «Гусарская баллада» квартиру можно купить за 3,5 млн руб., а коттедж на той же территории обойдется минимум в 70 млн руб. «В рамках мультиформатного проекта возможна реализация линейки, рассчитанной на покупателей с разным уровнем достатка», — отмечает председатель совета директоров «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. Это повышает ликвидность проекта в целом.
Обычно самым дорогим жильем в рамках мультиформатных проектов являются коттеджи с прилегающим участком земли площадью в среднем 10–12 соток. Таунхаусы стоят дешевле — они имеют меньшую площадь, чем коттедж, и площадь участка обычно в пределах 1–3 соток. Наиболее бюджетным вариантом являются квартиры в малоэтажных или многоквартирных домах с относительно небольшой площадью жилых помещений и без земельного участка.
В мультиформатном проекте покупатель изначально выбирает определенный тип жилья, ориентируясь на свой кошелек. «Внутри одного проекта разные типы домов между собой не конкурируют — свой клиент есть как у малоэтажных, так и многоквартирных объектов», — уточняет Вартан Погосян.
Нюансы мультиформата
Впрочем, мультиформатная концепция не гарантирует успешность проекта. При неправильном зонировании и пропорциях реализация нескольких разных типов застройки, которая рассчитана на людей разных социальных категорий, может, напротив, привести к снижению спроса на весь проект. «Покупатели коттеджей бизнес-класса могут оказаться против соседства с квартирными домами комфорт-класса», — уточняет Ирина Доброхотова. «Есть проекты, где дорогие таунхаусы соседствуют с многоквартирным экономом, и люди с верхних этажей наблюдают за жизнью «на шезлонгах». И те и другие испытывают дискомфорт», — отмечает Юлий Борисов.
Мультиформатные комплексы, говорит генеральный директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба» Надежда Хазова, как правило, не появляются на удалении более 30 км от МКАД. Там строят либо квартирные комплексы, либо чисто коттеджные поселки. По ее словам, при разработке концепции таких поселков авторы стараются больше пространства отдавать таунхаусам и домам, меньше — квартирам. Иначе проект не сможет сохранить однородное окружение.
Подъезды к коттеджам и к квартирным домам также можно сделать разные, чтобы разделить потоки разных групп жителей. В некоторых проектах застройщик огораживает территории разных форматов зелеными насаждениями, в других — заборами. «Впрочем, полностью изолировать их друг от друга невозможно. Инфраструктура в комплексе, в том числе школы, детские сады, все равно рассчитана на всех жильцов», — уточняет Софья Лебедева.
Крайне важно правильно зонировать разные типы застройки. К примеру, в проекте комплексной застройки в подмосковном Раменском, архитектурно-планировочную концепцию которого недавно презентовали консалтинговая компания RRG и голландское архбюро С Concept Design, будут строиться как малоэтажные, так и многоэтажные дома. При этом вопросы зонирования тщательно прорабатывались. «В Раменском на территории 518 га будет реализована концепция европейского города с бульваром. В центре предусмотрена среднеплотная застройка в пять-семь этажей с развитыми общественными функциями на первых этажах жилых домов, скверами, парком и собственно бульваром, — рассказывает председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. — А по мере удаления от «ядра» проекта идет многоэтажное строительство с постепенным переходом к окраинам к низкоэтажному (не более трех этажей) и коттеджной застройке».
Подмосковные власти считают, что с точки зрения региональной градостроительной политики у мультиформатных комплексов хорошие перспективы. «Мультиформатная застройка в идеале подразумевает комплексное развитие территорий со всей необходимой сегодня инфраструктурой, жилые объекты разной этажности и разного типа с индивидуальным архитектурным обликом каждого здания. Такая концепция сегодня востребована у девелоперов, так как они предлагают покупателям на выбор сразу несколько вариантов недвижимости. При условии одновременного создания новых рабочих мест и современной комфортной среды такая застройка может быть перспективным направлением и в градостроительном плане», — поделился мнением с редакцией «РБК-Недвижимости» главный архитектор Московской области Михаил Хайкин.
Поэтому отдельные застройщики сейчас пересматривают свои проекты с учетом меняющейся конъюнктуры рынка. К примеру, проект «Домодедово Таун» (17-й км по Каширскому шоссе), который вышел на рынок в начале 2015 года, изначально предполагал строительство таунхаусов, а также нескольких коттеджей. «Однако с учетом поменявшейся структуры спроса застройщик заменил коттеджи на два малоэтажных дома (четыре этажа плюс мансарда)», — рассказывает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Софья Лебедева. Аналогичным образом, по ее словам, были реконцептированы проекты ЖК «Северное сияние» и ЖК «Шервудский лес», также вышедшие на рынок в этом году.
Владимир Миронов,
РБК-Недвижимость от 26.06.2015 г.,
http://www.realty.rbc.ru/articles/26/06/2015/562949995804209.shtml
