Вечный спор о стройках на века

Долгая борьба

Надо сказать, что принимая те или иные формы, такое противостояние прослеживается практически на протяжении всей истории города. Когда-то даже строительство здания Главного штаба на Дворцовой площади, которое сейчас является одной из визитных карточек Петербурга, удивляло многих горожан, и к сооружению долго привыкали. Тогда, однако, замена архитектурных форм пошла на пользу городу. С другой стороны, уже в советский период существования Санкт-Петербурга произошел один из самых хрестоматийных примеров спасения общественного пространства от заведомо губительного строительства. Один из самых известных общественных деятелей Петербурга, академик Дмитрий Сергеевич Лихачев, в свое время фактически спас главную магистраль города - Невский проспект, когда помешал превращению первых этажей всех зданий улицы в однотипные стеклянные витрины для крупнейшего в стране универсального магазина. Поэтому и градозащинтники, и строители в разных случаях играют разную роль в судьбе города.

Современный этап развития непростых взаимоотношений старого и нового в Петербурге стартовал с начала 90-ых годов, когда к традиционному спору представителей общественности и культуры со строителями и чиновниками присоединился бизнес, принеся с собой капитал и рыночные отношения. Девелоперы начали активно осваивать новый рынок, пытаясь, порой, застроить все и вся, что, к примеру, привело к довольно печальным последствиям в Москве. Однако повторить стихийную застройку по столичному примеру в Петербурге не удалось, и "война" перешла в точечный формат.

В процессе становления взаимодействия градозащитников и девелоперов случалось много различных историй, в которых какая-то из сторон перегибала палку. К сожалению, это наложило отпечаток и на хорошие проекты, реализовать которые не всегда получалось. Однако были и примеры того, когда в ходе компромисса удалось сформировать коммерчески выгодные и приемлемые с сточки зрения архитектуры проекты.

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге, считает, что примеры удачной адаптации зданий на рынке есть, например, реконструкция "Дома Зингера", ДЛТ, бизнес-центр "Итальянская, 17". "Многие проекты сохранили историческое наследие, однако их коммерческая окупаемость под некоторым вопросом, как, например, в случае с "Варшавским экспрессом" в здании Варшавского вокзала. Будем также следить за реализацией площадей в реконструированный под бизнес-центр бывший универмаг "Фрунзенский", - добавил эксперт.

По мнению Бориса Мошенского, генерального директора компании Maris в ассоциации с CBRE, среди позитивных примеров можно назвать ТЦ "Невский центр", фасад которого был полностью восстановлен. Внутри центра сейчас бывают миллионы людей, которые раньше в это здание не заходили. Работают магазины, платятся налоги. У здания есть собственник, который следит за состоянием недвижимости. "На мой взгляд, это лучше, чем то, что мы видели на этом месте лет 10-15 назад. Другой пример - БЦ "Белые ночи", который расположен на улице Малая Морская. Фасадная стенка была сохранена, а вот планировки внутри объекта изменили. Это один из первых проектов, который реализовали в 90-ые. В этом здании расположена квартира Ф. М. Достоевского, которую девелопер полностью восстановил. Renaissance Development несколько лет назад выкупил фабрику "Северное Сияние", которая была расположена на первой линии улицы Марата. Сейчас там находится один из бизнес-центров компании. Проектное решение объекта удачно вписывается в общую архитектуру соседних зданий", - отметил Мошенский.

Корень проблем

Существует и масса спорных или даже негативных примеров строительства в исторической части Санкт-Петербурга, однако проблема не в том, каких проектов больше, а в том, что сложилась столь противоречивая ситуация и разрешить ее часто некому. Ни в одном городе России столь сильно не регламентируется законодательство, регулирующее строительную сферу в центральных районах. С целью контроля за соблюдением законов сформировано несколько советов и общественных движений. Практически ни один из существующих сегодня в центре Санкт-Петербурга проектов не остается без внимания градозащитников, некоторые из них девелоперам в итоге приходится корректировать, от других вовсе отказываться. Но при всей тяжеловесности государственной машины в этой сфере деятельности, часто она ведет себя неэффективно или пассивно и не разрешает споров, а лишь заводит их в тупик.

Зачастую, средства на восстановелние всех памятников у государства отсутствуют. Поэтому к процессу их поддержания необходимо привлекать девелоперов, но существует множество барьеров и ограничений в использовании объектов недвижимости, которые не позволяют получать прибыль, позволившую бы содержать и обслуживать здание на должном уровне. До сих пор не сформирована юридическая база для решения таких вопросов, а постоянно меняющиеся правила и стратегии региональных и федеральных властей лишь увеличивают риски потенциальных инвесторов. Выходит, что одна из ключевых проблем - хаотичность происходящего, отсутствие единого механизма регулирования.

Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, видит главный минус политики властей в отношении строительства на территории исторического центра в непоследовательности. "По каждому проекту нужно четко взвешенное решение, не имеющее обратной силы. Если девелопер получил разрешение на реконструкцию, он должен довести проект до конца, если город предпочитает оставить исторический памятник в своем ведении, он должен сам решать вопросы его сохранения, восстановления и использования. Отмечу, что сейчас политику городских властей с точки зрения сохранения исторических зданий можно в целом назвать более здравой, чем раньше, когда согласовывалось немало спорных проектов", - заключил Довбня.

На фоне смены руководства города несколько лет продолжалась волна изменений или отмен ранее выданных разрешений на развитие того или иного объекта. Яркий пример последнего времени – это реконструкция объекта на Конюшенной площади. 24 февраля 2015 года Совет по культурному наследию решил, что застройка галерей здания апартаментами "не соответствует целям сохранения памятника". Однако неоднократно было заявлено, что, если исключить галереи из проекта, потеряется его экономическая эффективность. Инвестор предложил разделить на апартаменты только одну галерею, а во второй организовать спа-комплекс с бассейном, которые ранее планировалось разместить под двором здания. Но и этот шаг Совет по культурному наследию счел недостаточным. После его решения работы на объекте были приостановлены (и до сих пор, по данным инвестора, не ведутся), несмотря на то, что девелопер получил согласование КГИОП и разрешение на строительство еще в 2013 году. Однако тогда согласования выдали без проведения Совета по культурному наследию, против чего протестовали эксперты и градозащитники. На сегодняшний день официального уведомления о приостановке проекта нет. Однако сама хронология событий и характер поведения властей не могут не тревожить.

Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG, говорит о том, что в этом ключе сразу вспоминаются проекты "Набережной Европы" и "Театра Аллы Пугачевой", которые также были приостановлены после инвестирования значительных средств. "Все эти проекты не могут не сказываться на оценке инвестиционного климата в городе. Подобные громкие дела не идут во благо и без того сложной инвестиционно-строительной ситуации в Санкт-Петербурге. Хотелось бы, чтобы их было как можно меньше", - подчеркнула эксперт.

С мертвой точки

Бизнес более всего опасается не того, что предложенный проект признают недостаточно хорошим и запретят его реализацию, а того, что на сегодняшний день фактически на любом этапе строительства в процесс могут вмешаться или вовсе его остановить. Причем такая ситуация может возникнуть даже тогда, когда у девелопера на руках уже есть все необходимые разрешения на строительство от всех инстанций и когда в действующую стройку уже инвестированы немалые денежные средства.

По мнению Дмитрия Киселева, акционера компании "Охта Груп", если требуется участие градозащитников в согласовании проекта, то идеальный момент для девелопера - представление эскиза, когда затраты еще минимальны. "Важно, чтобы после прохождения определенного количества инстанций инвестор был уверен, что ничего уже не произойдет. Также необходимо наличие исчерпывающего перечня действий с разумными затратами, которые нужно совершить инвестору. А после прохождения всех этапов должна быть уверенность в том, что договоренности не будут пересмотрены", - добавил Киселев.

По словам Елены Смотровой, акционера Tellus Group, если бы город разработал четкий регламент участия представителей градозащитного движения в процессе согласования инвестпроекта, то все бы всегда им пользовались. "Сейчас же многие проекты встали, проекты в центре города становятся никому не интересны", - подчеркнула она.

Таким образом, получается, что в целом все согласны с тем, что если проект реализуется не в ущерб историческому облику, отношение к этому положительное. Город должен жить и развиваться. Однако, к сожалению, в центре еще немало разрушающихся исторических зданий, которые можно было бы качественно и бережно восстановить и эффективно использовать. Мировой опыт показывает, что во многих городах постепенно старые промышленные зоны и целые депрессивные районы преображаются, превращаясь в жилые, туристические кварталы.

Никто не утверждает, что нужно слепо разрешать строить и реконструировать все налево и направо – это тоже крайность, которой нужно избегать. Скорее, с учетом местных особенностей стоит обратить свое внимание на успешный опыт Европы в этом вопросе. Подход к развитию центров европейских городов является не настолько консервативным, как в Петербурге. Политика властей европейских городов направлена на сохранение общей эстетики, при этом не действует жесткий запрет на работы в исторических районах. В качестве примера можно привести развитие исторического центра Лондона. Так, при принятии решения в пользу строительства того или иного проекта в Лондоне градозащитники руководствуются специальным документом, где зафиксированы конкретные точки наблюдения основных достопримечательностей. Новые объекты не должны портить вид или вторгаться в общую композицию архитектурных памятников Туманного альбиона.

В странах Прибалтики и Западной Европы нашли способ изменять функциональное назначение бывших промышленных объектов на жилое. У нас, к сожалению, это невозможно. Наши нормы пожарной безопасности и САНПИНы не всегда совместимы со старыми стенами.

По мнению Александра Ольховского, вице-президента "Банк ВТБ", без нахождения компромисса сегодня движение вперед невозможно. "Есть определенная последовательность действий при реализации проектов в историческом центре города: первая историко-культурная экспертиза, определяющая предмет охраны; разработка эскиза; вторая историко-культурная экспертиза, которая смотрит на соответствие проекта – и это как раз тот момент, когда он должен быть вынесен на обсуждение градозащитного сообщества и Совета по культурному наследию. После этого этапа все вмешательства и оспаривания должны быть признаны нелегитимными. Ситуация инвестирования в исторический центр сегодня маловероятна, даже не по причине доходности, а по причине неуправляемых рисков, которые принимает на себя на этой первой стадии девелопер", - заключил эксперт.

Георгий Рыков, генеральный директор "БестЪ. коммерческая недвижимость", считает, что если в Санкт-Петербурге и дальше будет проводиться такая инвестиционная политика, то скоро не останется и тех немногочисленных инвесторов, которые еще готовы вкладывать деньги в реконструкцию и развитие исторической части Петербурга. "Очень важно вести конструктивный диалог и находить компромиссы", - подчеркнул эксперт.

Конечно, отношения между градозащитниками и бизнесом все еще далеки от идеальных. Общественники продолжают обвинять девелоперов в корыстных умыслах и игнорировании мнения горожан и научного сообщества. Бизнес, в свою очередь, продолжает обвинять градозащитников в некомпетентности, нелегитимности и самопиаре. Однако такая позиция обеих сторон вредит, прежде всего, Санкт-Петербургу – его экономике, культурному наследию и социальной обстановке. Для сохранения и эффективного развития центра Северной столицы необходимо снять складывающуюся напряженность и конфронтацию, найти взвешенное и взаимовыгодное решение застарелых проблем, сформировать новую систему корректировки стратегии развития исторических районов, которая впишется в стратегию 2030, создать регламенты и понятные схемы участия градозащитных сообществ в реализации инвестиционных проектов в городе. И только тогда можно будет говорить о настоящем начале перезагрузки формата развития старого города.

Сергей Михайлов,