О присоединении к Москве новых территорий было официально объявлено три года назад — 1 июля 2012 года. Звучали заявления о возможном переезде туда всех федеральных министерств и ведомств, парламента, создании производственных кластеров, студенческих кампусов... Журналисты опрашивали экспертов о реальных сроках реализации такого масштабного проекта. Оптимисты при этом называли 30 лет, скептики склонялись ближе к 150 годам.
На встречных направлениях
Прошло три года. Строительство жилья и коммерческих объектов ведётся ударными темпами, оттянув из границ МКАД на новые территории значительную долю объёмов ввода новостроек. Прекратились разговоры о невозможности привлечь необходимые средства финансирования. Теперь главной проблемой стала перегруженность транспортных артерий из-за нехватки рабочих мест вблизи жилых массивов. «Маятниковая миграция на сегодняшний день является одной из главнейших причин высокой загруженности московских трасс», – говорит Мария Литинецкая, генеральный директор «Метриум Групп».
Есть, конечно, способ заставить людей ездить днём из Москвы на присоединённые территории и возвращаться к вечеру в пределы МКАД. Это развитие крупных торговых центров. Общий объём качественных торговых площадей, расположенных в «Новой Москве» сейчас составляет 181,5 тыс. кв. м, по данным CBRE. Существующие там торговые центры были введены без привязки к расширению территории столицы, некоторые задолго до принятия соответствующего решения. Например, «Мега Теплый Стан» (155 тыс. кв. м) формально расположен на территории Троицкого АО, но по факту большая часть его целевой аудитории проживает в пределах МКАД.
Среди крупнейших строящихся ТЦ эксперты CBRE называют: «РИО Киевское шоссе» (Киевское ш., арендопригодная площадь 35 тыс. кв. м), что планируется девелопером «Ташир» к вводу в этом году; «Скай Молл» (Киевское ш., 65 тыс. кв. м) — должен быть введён компанией Hines в 2017 году; «Саларьево Молл» — также на Киевском ш. (150 тыс. кв. м). Но это, скорее, способ создания встречных транспортных потоков, которые вряд ли улучшат ситуацию.
Изначально требовался другой выход. Власти предусмотрели 12 точек роста «Новой Москвы», которые должны по планам стать центрами притяжения деловой активности. Хотя пока... «Занятость местного населения в рамках большинства поселений не сопоставима с теми, кто ездит на работу в столицу, – считает руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL Михаил Якубов. – Города в "Новой Москве" также не соизмеримы по количеству крупных активных работодателей».
Первые шаги по созданию рабочих мест всё же делаются. По словам руководителя отдела исследований рынка офисной недвижимости CBRE Клавдии Чистовой, в прошлом году были введены в эксплуатацию бизнес-парки: Comcity фаза Альфа на Киевском шоссе и «К2» (здание А) на Калужском. В нынешнем году должно завершиться возведение ещё около 106 тыс. кв. м коммерческих площадей, в том числе в таких проектах, как «К2» (здание B) на Калужском шоссе, Neopolis и G10 на Киевском.
Планов на миллион
Всего, по планам властей, в «Новой Москве» должно появиться около 1 млн рабочих мест к 2035 году, из них 300 тыс. — к 2025-му. За три года их появилось 80 тысяч. «Вероятнее всего, развитие присоединенных территорий будет происходить по предложенной чиновниками схеме, – говорит Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора компании RRG. – Хотя не факт, что все точки "доживут" до генерального плана развития "Новой Москвы", который должны разработать в 2016 году».
По её словам, гипотетически можно говорить о том, что в той или иной локации, не учтённой властями, возможно появление других «точек роста». Например, в южной части этого сектора можно было бы организовать крупную рекреационную зону, так как сейчас рекреационные функции территории сосредоточены, в основном, около МКАД. «Но такие теории, как говорится, вилами по воде писаны: развитие рекреации невозможно без строительства жилья, объектов инфраструктуры и прочих, которые здесь в должном объёме не предусмотрены», – считает она. Аналитики RRG подготовили общий обзор запланированных «точек роста». К обозначенным в планах властей и к некоторым другим стихийно складывающимся центрам притяжения деловой активности «Новой Москвы» стоит присмотреться поподробнее. В любых целях — хоть для развития бизнеса, хоть для выбора жилья. Всегда полезно знать, в каком окружении предстоит жить или работать.
ТРОИЦК: производственный, научный, образовательный, медицинский кластеры.
Максимально планируемое население: 350 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 190 тыс.
Планы по строительству жилья: до 7 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 4 млн кв. м.
Первые научные объекты в районе Троицка начали строиться ещё в 1938 году, когда была заложена Московская геофизическая обсерватория. Впоследствии небольшой посёлок «обрастал» передовыми научными центрами и в 2007 году ему был присвоен статус наукограда. После вхождения Троицка в состав «Новой Москвы» научное направление было решено развивать. Уже сейчас здесь начал работу наноцентр «Технопарк», а в перспективе в Троицке будет создан один из крупнейших инновационных центров в России. В пределах нескольких минут езды на автомобиле от Инновационно-научного центра Троицка располагаются четыре новостройки: ЖК «Изумрудный», «Тройка», «Солнечный» и «Легенда», по данным «Метриум Групп».
КОММУНАРКА: административно-деловой, общественно-социальный, развлекательный кластеры.
Максимально планируемое население: 300 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 300 тыс.
Планы по строительству жилья: до 6 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 5,5 млн кв. м.
По оценке специалистов «Метриум Групп», административно-деловой центр (АДЦ) в Коммунарке по объёмам строительства офисных площадей претендует на звание второго ММДЦ «Москва Сити» — здесь планируется возвести около 4 млн кв. м недвижимости на территории 307 га. Предполагается, что на первом этапе реализации проекта в Коммунарке смогут найти работу не менее 70 тыс. человек. А к моменту завершения в 2035 году — около 200 тыс. человек. Подобный масштаб обусловлен огромным количеством жилья, возводимого в Коммунарке. На сегодняшний день первичные продажи ведутся в пяти ЖК: «Зелёная Линия», «Москва А101», «Легенда №18», «Эдальго» и «Новая Звезда». Также в непосредственной близости от АДЦ в Коммунарке находятся жилые комплексы «Дубровка» и «Николин Парк».
Строительство административно-делового центра будет начато уже в ближайшее время, также планируется возведение кампуса на базе Московского института стали и сплавов, книгохранилища для Российской государственной библиотеки им. Ленина, международного медицинского кластера. Пока же здесь работает ПЗ «Коммунарка»: производство молока, мясо, разведение племенного скота.
РУМЯНЦЕВО: административно-деловой, производственный, логистический, торговый, развлекательный кластеры.
Максимально планируемое население: 170 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 236 тыс.
Планы по строительству жилья: до 3,4 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 4 млн кв. м.
В прошлом году в Румянцево была сдана первая очередь офисного парка «Комсити» площадью 107,5 тыс. кв. м, что стало первым шагом к созданию здесь масштабного технопарка. В перспективе в районе одноимённой станции метро, открытие которой запланировано в этом году, будет построено около 3 млн кв. м офисной и производственной недвижимости. Такие объемы позволят обеспечить примерно 170 тыс. рабочих мест. Самым близко расположенным к будущему технопарку «Румянцево» жилым комплексом на сегодняшний день является «Татьянин Парк». Неподалеку также находятся ещё четыре проекта: «Переделкино Ближнее», «Рассказоvо», «Первый Московский» и «Юго-Западный», отмечают в «Метриум Групп».
ВНУКОВО: административно-деловой, производственный, логистический, торговый, развлекательный и выставочный кластеры.
Максимально планируемое население: 150 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 280 тыс.
Планы по строительству жилья: до 3 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 7 млн кв. м.
Аэрополис «Внуково» будет расположен в непосредственной близости от одноименного аэропорта. И это соседство во многом будет определять функциональное назначение аэрополиса — одним из крупнейших его объектов станет логистический комплекс. Также здесь планируется создание международного выставочного центра с гостиницами и сопутствующей инфраструктурой, административно-делового и торгово-развлекательного центров. Быстрее всех на работу в аэрополис смогут добираться жители проектов «Переделкино Ближнее», «Рассказоvо», «Первый Московский» и «Юго-Западный».
РЯЗАНОВО: производственный, логистический, развлекательный кластеры.
Максимально планируемое население: 150 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 260 тыс.
Планы по строительству жилья: до 3 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 5 млн кв. м.
По предположению журнала KВАДРУМ, здесь основным центром притяжения будет аэропорт «Остафьево», который в перспективе может стать не только грузовым, но и общегражданским.
ЩАПОВО: производственный, логистический кластеры.
Максимально планируемое население: 100 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 120 тыс.
Планы по строительству жилья: до 2 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 6 млн кв. м.
В Щапово уже есть налаженное производство пищевых продуктов: в частности, мягких сыров и шоколадных изделий, по данным компании А101.
ВОРОНОВО: логистический, рекреационный, аграрный кластеры.
Максимально планируемое население: 100 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 190 тыс.
Планы по строительству жилья: до 2 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 6 млн кв. м.
КЛЁНОВО: логистический, рекреационный, аграрный кластеры.
Максимально планируемое население: 50 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 80 тыс.
Планы по строительству жилья: до 1 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 4,5 млн кв. м.
В Клёново развито производство молочной продукции, свиноводство, производство кормовых культур.
ЯРЦЕВО: логистический кластер.
Максимально планируемое население: 50 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 70 тыс.
Планы по строительству жилья: до 1 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 3 млн кв. м.
Недалеко от деревни Ярцево расположен посёлок Шишкин лес, где производится одноименная бутилированная питьевая вода. Также налажено производство молока. Здесь же расположены мощности по разработке и производству авиатренажеров и средств обучения лётного и технического состава.
МОСРЕНТГЕН: административно-деловой, производственный, логистический, торговый, развлекательный кластеры.
Максимально планируемое население: 30 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 115 тыс.
Планы по строительству жилья: до 0,6 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 5,5 млн кв. м.
Посёлок Мосрентген изначально возник при одноименном заводе, производившем медицинскую технику и рентгеновское оборудование. Сейчас здесь уже работает технопарк «Мосрентген», а в перспективе муниципальное образование Мосрентген (площадь около 6,5 кв. км) будет преобразовано в многофункциональный кластер. В непосредственной близости от многофункционального кластера сегодня расположена только одна новостройка — ЖК «Николин Парк».
КИЕВСКИЙ: производственный, логистический кластеры.
Максимально планируемое население: 25 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 100 тыс.
Планы по строительству жилья: до 0,5 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 6 млн кв. м.
Здесь расположена станция Бекасово-Сортировочное — крупнейший в Европе железнодорожный сортировочный центр по числу путей сортировочного парка (48 путей). Станция находится на пересечении Большого кольца Московской железной дороги и Киевского направления МЖД. А в зону обслуживания входят Киевское, Смоленское и Рижское направления, по которым происходит весь железнодорожный грузооборот России и Европы.
В непосредственной близости от логистического кластера сегодня представлена только одна новостройка — жилой комплекс «Престиж», отмечают в «Метриум Групп».
РОГОВО: логистический, рекреационный, аграрный кластеры.
Максимально планируемое население: 25 тыс. чел.
Максимально планируемое количество рабочих мест: 60 тыс.
Планы по строительству жилья: до 0,5 млн кв. м.
Планы по строительству коммерческой недвижимости: до 3 млн кв. м.
Здесь работает производство ароматических пищевых добавок, а также производство нетканых полипропиленовых материалов.
Точки роста
По мнению руководителя Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet Владимира Богданюка, основными точками роста в «Новой Москве» являются посёлки Сосенское, Коммунарка, Десеновское, города Московский, Щербинка и Троицк. Новомосковский административный округ Москвы характеризуется множеством лесных массивов, низкой плотностью населения и небольшим количеством крупных транспортных магистралей. Основная часть промышленных объектов сосредоточена недалеко от аэропорта Внуково, в городе Московский работает агрокомбинат.
Основные точки деловой активности, где не только люди работают, но и куда ездят за покупками, получают услуг, возят детей в сады и школы, лечатся — это крупные населенные пункты, которых не так много — Щербинка и Троицк (также многие ездят в Бутово). Большая часть жителей присоединённых территорий, особенно среди тех, кто переселился туда недавно, ежедневно ездят на работу в Москву. Пока присоединённые территории мало развиты даже по сравнению с крупными городами-сателлитами Подмосковья и по уровню транспортной доступности, и развитости инфраструктуры, особенно деловой, им уступают, говорит эксперт.
«У "Новой Москвы" есть хороший потенциал развития, чтобы стать "вторыми Химками", где сосредоточено много бизнес-центров, за счет перспектив улучшения транспортной доступности (строительство метро и реконструкция магистралей)» – считает Богданюк. Пока главный деловой кластер в «Новой Москве» — это бизнес-парк «Румянцево», но скоро в Коммунарке появится деловой центр, включающий деловой, образовательный и медицинский кластеры. Для жителей этого плотно заселённого посёлка такой объект восполнит недостаток социальной, в первую очередь, медицинской инфраструктуры.
Перспективы «якорей»
Компания RRG провела специальное исследование, выделив отрасли, наиболее перспективные для размещения в «Новой Москве». На присоединенных территориях целесообразно развивать пищевую промышленность, мебельную, химико-фармацевтическую, оптико-механическую, производство строительных материалов. В аутсайдерах, в свою очередь, оказалась автомобильная и авиакосмическая промышленность, оборонно-промышленный комплекс, нефтеперерабатывающая промышленность и другие, например, судостроительная отрасль, по понятным географическим показателям.
«Идея кластеризации и создания "якорей", которые будут играть роль катализаторов прихода деловой активности в регион и, соответственно, создания рабочих мест, единственно возможный подход для развития такой масштабной территории, – считает Александра Мамохина, начальник отдела разработки проектов «А101 Девелопмент». – Ведь речь идёт о строительстве по сути нового города-миллионника (каковых по всей стране всего 15)! Без этого ожидать полноценного развития деловой активности на территории "Новой Москвы", особенно с учётом тяжёлой рыночной ситуации в коммерческом сегменте на сегодня сложно».
Сергей Жарков,
Kvadroom.ru от 15.07.2015 г.,
http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_47030.html
