Многие крупные российские города до сих пор носят на себе отпечаток советского градостроения, результатом которого стали маятниковая миграция рабочего населения и дефицит современных коммерческих помещений. Это делает их крайне недружелюбными по отношению к малому бизнесу. Концепция развития Новой Москвы, напротив, исходит из того, что значительная часть населения будет жить и работать в своем районе, а вся необходимая коммерческая инфраструктура расположится рядом с домом.
Не так давно были обнародованы цифры: в Новой Москве построят свыше 54 млн кв. метров нежилых площадей и более 34 миллионов отдадут под предприятия сферы услуг. Согласно планам столичных властей, на присоединенных территориях разместятся крупные кластеры, в том числе — производственные, научные, образовательные, медицинские, логистические, деловые, торговые, рекреационные, аграрные. Все это предоставит рабочие места одному миллиону человек.
Новая утопия
Среди двенадцати точек роста Новой Москвы, пожалуй, наибольшим потенциалом для развития коммерческой инфраструктуры обладает Коммунарка, где предусмотрена общественно-деловая и административная застройка, коммунальные и социальные объекты, гостиницы и транспортно-пересадочные узлы, даже огромное книгохранилище Российской государственной библиотеки (бывшей «Ленинки»). В административно-деловом центре Коммунарки смогут работать до 200 тыс. человек. Вторая по значимости точка роста — Румянцево, где запланировано около 170 тыс. рабочих мест. Кроме административно-деловых объектов, значительные площади займут производство, торговые, складские и коммунальные объекты.
Между тем пока в Новой Москве не реализована и десятая часть из задуманного. Так, на присоединенных территориях функционируют всего пять масштабных многофункциональных комплексов. А из миллиона заявленных рабочих мест создано только 80 тысяч. При этом на сайте департамента развития новых территорий анонсировано, что к концу этого года в Новой Москве будет построен миллион квадратных метров нежилой недвижимости, что в текущей ситуации — почти утопия.
— Создание миллиона рабочих мест за 20 лет — задача очень сложная в сложившихся условиях хаотичного развития рынка недвижимости в Москве, — уверен Алексей Миллер, заместитель директора департамента стратегического консалтинга и оценки S.A. Ricci. — Модель «понастроить миллионы метров офисных площадей и ждать, пока туда придут арендаторы» в данном случае тоже не сработает, поскольку и в других районах будет развиваться деловой сегмент. Рынок научен не самым успешным опытом «Москва-Сити», где искусственно пытаются сконцентрировать деловую активность в одной локации и в итоге получают более 50% вакантных площадей.
По словам Дениса Колокольникова, председателя совета директоров компании RRG, масштабных идей, каких-то «точек притяжения» для бизнеса в Новой Москве пока нет. И планы строительства крупных объектов коммерческой недвижимости — например, медицинского кластера и технопарков — пока остаются на бумаге. «Основная проблема, препятствующая более активному строительству в Новой Москве как жилья, так и торговых, офисных и других объектов, — отсутствие градообразующей идеи, — объясняет эксперт. — Кроме того, плотность населения, по сравнению с большинством направлений области, здесь ниже, а значит и возможностей для развития проектов коммерческой недвижимости меньше».
Лучше мы к вам
Пока из немногочисленных реализованных проектов на деловой карте Новой Москвы выделяются бизнес-парки, «распробованные» крупным бизнесом. «Спрос на офисные проекты в Новой Москве сегодня формируют московские компании, которые рассматривают переезд на эту территорию в рамках децентрализации и возможности разместить большое число сотрудников по более низким ставкам», — рассказал Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL. Например, уже сегодня офисы в Новой Москве открыли «Ростелеком», «Систематика», Oracle. Понятно, что в этой ситуации идея «работы у дома» терпит фиаско. Со временем, шутят эксперты, в Новой Москве вообще будут работать не местные жители, а проживающие в более удаленных городах Подмосковья, тогда как «новые москвичи» продолжат ездить на работу в Москву.
В некоторых проектах девелоперам все-таки удается расширить линейку предложений и предоставить возможности по компактной аренде. Так, в проекте «К2 Бизнес-парк», расположенном в двух километрах от МКАД по Калужскому шоссе, небольшие компании могут снять помещения с отделкой. Минимальные арендные ставки на готовые помещения здесь начинаются от 12 тыс. рублей за кв. метр в год.
«Сама по себе коммерческая недвижимость в Новой Москве — интересное предложение для начинающих предпринимателей и малого бизнеса, — считает Надежда Башбынар, генеральный директор Storm Properties. — Большинство реализуемых проектов предполагает качественные офисные помещения, обеспечивающие арендаторов всем необходимым. При этом ставки зачастую более привлекательны по сравнению с предложением в промышленных и устаревших административных зданиях в центральной части старой Москвы».
На коротком поводке
Девелопмент коммерческой недвижимости сегодня сконцентрирован в радиусе не далее пяти километров от МКАД. Строительство ведется медленно, но верно — вслед за развитием дорожной сети. Основные очаги дислоцируются на территории вдоль реконструируемого Калужского шоссе и участках возле Киевского шоссе, а также в зоне будущих станций метро. Например, в 2 км от МКАД по Киевскому шоссе, в шаговой доступности от строящейся станции «Румянцево», уже функционирует офисный парк Comcity. Первая из четырех фаз «Альфа» площадью 108 тыс. кв. метров была введена в эксплуатацию в 2014 году. «Деловой район может сложиться и на территории вблизи будущей станции метро «Саларьево», — добавляет Алексей Миллер (S.A. Ricci). — Также мы наблюдаем несколько проектов офисных центров на Калужском шоссе на удалении от МКАД до 3-4 км». По информации CBRE, всего в 2015 году должно быть введено около 106 тыс. кв. метров офисной недвижимости.
Ирония мегапроекта в том, что, не создав достаточной для населения занятости, Новая Москва рискует превратиться для старой Москвы в огромный спальный район со всеми вытекающими из такого статуса проблемами: сумасшедшей маятниковой миграцией жителей и транспортным коллапсом
«Скорее всего, по мере освоения присоединенных территорий девелопмент коммерческой недвижимости продвинется дальше от МКАД, но лишь до определенного предела, — считает Надежда Башбынар (Storm Properties). — Наиболее вероятным сценарием развития станет освоение участков не только вдоль трасс, но и на некотором отдалении от них. В пользу этого говорит программа развития новых поперечных дорог в Новой Москве».
В то же время уже сейчас понятно: потенциал развития коммерческой инфраструктуры Новой Москвы ограничен реалиями рынка. Эксперты наблюдают снижение интереса к проектам, расположенным за МКАД, — из‑за кризисных трендов на рынке офисной недвижимости в границах Москвы можно найти площади по ставкам, сравнимым с децентрализованными объектами. «Я не вижу перспектив для нового строительства офисов за МКАД в ближайшие год-два, — категоричен Михаил Якубов (JLL). — За последнее время в этой зоне вышло несколько новых объектов, и пока они не будут абсорбированы рынком, необходимости в строительстве других проектов нет».
Коммерческая тайна
Идея «Живи и работай» более органично вписалась в концепцию масштабных жилых комплексов, которые реализуются в Новой Москве вместе с сопутствующей инфраструктурой, предназначенной для ритейлеров, малых предпринимателей и пр. Действительно, не предусмотрев нужного количества магазинов и точек досуга, продать жилую недвижимость сложно. Однако и здесь есть свои нюансы.
По мнению Алексея Миллера (S.A. Ricci), оптимальный объем коммерческих площадей в микрорайоне с населением 8-10 тыс. человек составляет 3-4 тыс. кв. метров. В случае, если застройщик реализует бóльшие объемы встроенных помещений, он сталкивается с двумя основными проблемами: отсутствием нужного трафика (и, как следствие, арендаторов и покупателей площадей), а также с необходимостью размещать их в непривлекательных местах (в цокольных этажах со входом со двора, в точках с низкой проходимостью).
Понятно, что ни один девелопер не будет возводить сразу весь микрорайон и заселять его тысячами жителей. Получается, что пока застройщик не возведет достаточное количество домов, операторы крупных торговых сетей в этот микрорайон не придут. Отсюда и статистика: освоение сетевыми ритейлерами площадей в Новой Москве идет медленно, примерно в течение одного-двух лет после того, как достраиваются микрорайоны.
«Однако выход из этой ситуации все-таки есть, — делится опытом Александр Зубец, генеральный директор компании «Новые Ватутинки». — В большинстве случаев девелоперу достаточно обратиться в администрацию, которой известно обо всех местных предпринимателях, планирующих купить или снять встроенные помещения для развития бизнеса. Это хороший ресурс, он обеспечивает жителей первых очередей небольшой, но разнообразной инфраструктурой за счет того, что все первые этажи готовых домов «колонизируют» местные предприниматели, открывающие там магазины, аптеки, парикмахерские».
Эксперты отмечают, что для инвесторов этот тип недвижимости довольно прибылен: при стоимости квадратного метра в 80-150 тыс. рублей и ставках аренды до 20-35 тыс. за метр в год срок окупаемости в некоторых случаях может быть меньше, чем пять-шесть лет.
Эволюция ритейла
Потребности жителей присоединенных территорий ничем не отличаются от потребностей «старых москвичей». Как и в большинстве новых микрорайонов, торговые площади в первую очередь пользуются спросом у операторов, работающих в формате «у дома». Сначала сюда приходят продуктовые супер- и минимаркеты, аптеки, парикмахерские, туристические агентства, нотариальные конторы, которым для старта не требуется большая целевая аудитория в ближайшем окружении. На этом этапе также очень актуальны магазины отделочных материалов, дизайн-студии, интерьерные салоны.
По мере заселения домов менее востребованные форматы сменяют новые — открываются кафе, бары, клиники, детские центры — все, что должно находиться в пешей доступности от места проживания. «По большей части такие предприятия не сетевые, и во многих случаях они принадлежат проживающим в этих же микрорайонах людям, — поясняет Алексей Миллер. — После полного заселения микрорайонов, когда уже понятен окончательно профиль населения, могут открываться сетевые продуктовые магазины, фитнес-клубы, сетевые кафе и рестораны».
У ритейлеров есть разные варианты сотрудничества с девелоперами. Одни договариваются с ними о строительстве объекта «под себя», другие выкупают земельный участок и возводят его самостоятельно. Кроме того, девелопер может построить универсальный торговый комплекс (требования у многих ритейлеров схожи), а потом устроить минитендер среди операторов.
Несмотря на анонсированную идею дружественной среды, пока девелоперы Новой Москвы не предоставляют никаких льгот предпринимателям, хотя, конечно, при грамотном торге можно рассчитывать на небольшой дисконт. «Продажа коммерческой недвижимости — такой же бизнес, как и продажа жилья, — резюмирует Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». — Обольщаться не стоит: в любом случае застройщик заинтересован сбыть нежилые помещения как можно дороже».
Присоединение новых территорий к столице задумывалось как способ разом решить накопившиеся городские проблемы и создать новую комфортную среду обитания. Создание миллиона рабочих мест на полтора миллиона собственного населения Новой Москвы (с учетом приезжающих на работу с прилегающих территорий) — в теории представляется вполне разумной и выверенной цифрой. Однако ирония мегапроекта заключается в том, что, не создав достаточной для населения занятости, Новая Москва рискует превратиться для старой Москвы не во что иное как в огромный «спальный район» со всеми вытекающими из такого статуса проблемами: сумасшедшей маятниковой миграцией жителей и транспортным коллапсом. А создавать рабочие места на практике, как ни крути, должен бизнес. Так что «золотой ключик» к успешности Новой Москвы как градостроительного проекта — именно в руках предпринимателей.
Новая телефония для новых территорий
Александр Шикинов, директор по продажам Mango Office
Для бизнеса любого размера освоение новых пространств (таких как Новая Москва) сопряжено с переездами и открытием дополнительных офисов. Это хороший повод начать использовать так называемую «умную» телефонию и виртуальные АТС, работающие на основе облачных технологий. Сегодня повсеместный доступ в интернет обеспечивает даже малому бизнесу прекрасную возможность выстроить свои коммуникации на уровне, который раньше был доступен лишь крупным корпорациям. Облачные коммуникации достаточно демократичны, быстро дают экономическую выгоду, не требуют обслуживания, сервисы легко подключить и отключить. Чтобы организовать «умную» телефонию в новом офисе, достаточно проводного интернета или устойчивого Wi-Fi-сигнала.
Причем большую часть операций при подключении услуг IP-телефонии можно совершать через интернет. Например, на сайте Mango Office можно выбрать понравившийся многоканальный городской номер, внести платеж, настроить работу виртуальной АТС (задать нужное число сотрудников, выбрать схемы приема звонков и т. д.). Интерфейс очень простой и интуитивный.
Важно, что номер телефона в этом случае не привязывается к конкретной дислокации офиса, поэтому при переезде его можно «забрать с собой» — клиенты не потеряются, а деньги на рекламу не будут выброшены на ветер. Вообще организация виртуальной телефонии занимает менее часа, все операции, за исключением настройки телефонов, производятся в личном кабинете: подключение новых номеров, добавление или удаление сотрудников, изменение алгоритма приема звонков, оплата счетов, принятие и отправка факсов, прослушивание записанных разговоров и многое другое. Принимать звонки клиентов можно на любое удобное устройство и в любом месте — в новом офисе, дома, в машине через гарнитуру. При этом компания использует единый официальный номер с несколькими каналами, а это означает, что ваши клиенты никогда не услышат сигнал «Занято»: звонки будут распределяться по заданному алгоритму (например, сначала на городской, потом мобильный или домашний телефон сотрудника или прежде самому опытному сотруднику, потом новичку).
Цены услуг на «умную» телефонию на рынке давно стали очень демократичными. Так, в зависимости от набора сервисов для маленькой фирмы до трех человек с небольшим объемом звонков примерная стоимость решения Mango Office начинается от 500 рублей в месяц. За эти деньги фирма получает виртуальный номер в городском коде и ряд дополнительных сервисов: голосовую почту, факс, определение номера звонящего, небольшое количество схем обработки вызовов, автоматически переключаемых в зависимости от времени работы сотрудников, запись разговоров.
Наталья Денисова,
Бизнес-журнал от 27.07.2015 г.,
http://b-mag.ru/2015/region-krupnyim-planom/zhivi-i-rabotay/
