Застроить по "Новой"

На днях глава департамента развития новых территорий Владимир Жидкин заявил, что, несмотря на кризис, темпы строительства недвижимости будут увеличены. За два года планируется ввести более 2,5 млн кв. м недвижимости, часть которой будут представлять нежилые коммерческие объекты. Перспективы развития строительства в ТиНАО обсудили наши эксперты.

Насколько интересным в данный момент является для девелоперов и инвесторов перспектива развития коммерческой составляющей на территории ТиНАО?

Полина Жилкина, директор отдела стратегического консалтинга CBRE

Если говорить про ритейл, то интерес к новому девелопменту будет прямо пропорционален темпам реализации жилья. Чем быстрее будет расти зона охвата, тем больше будет заинтересованности у риетйлеров, и, соответственно, тем активнее будут девелоперы.

Что касается офисов, то данный сегмент логичнее развивать вслед за созданием рабочих мест в производственной сфере и сфере услуг. Опережающее развитие офисного сегмента как в текущих условиях, так и в общем случае работать не будет.

Михаил Якубов, руководитель направления консалтинга девелоперских проектов компании JLL

Развитие коммерческих проектов, конечно, уступает в привлекательности жилой застройке ввиду более быстрой окупаемости и высокой доходности последней. Исторически сложилось, что на территории Новой Москвы всегда лучше были представлены девелоперы жилой недвижимости. Коммерческий сегмент имеет другую схемы ведения бизнеса, более долгосрочную, и зачастую непросто совмещать два  этих профиля в рамках одной компании. Кроме того, строительство коммерческих объектов подразумевает развитие инфраструктуры, чего застройщики ожидают от городской администрации, тогда как последняя ориентируется на реальные результаты деятельности девелоперов, в первую очередь.

Надежда Бышбынар, генеральный директор Storm Properties

На текущий момент принятие решений о начале строительстве исключительно коммерческих проектов в районе ТиНАО будет носить единичный характер. Текущая рыночная ситуация резко корректирует планы застройщиков, которые вынуждены серьезно отодвигать сроки начала строительства или кардинально менять планы по застройке, под давлением упавшего спроса и отсутствия банковского финансирования.  Скорее всего если такие проекты и будут появляться в ближайший год-два  то только под определенного конечного пользователя, так называемые built-to-suit, либо в рамках программ при гос.поддержке. В остальных же случаях коммерческие площади в проектах возникают как следствие обязательств перед городом в составе крупной жилой застройки. Причем несмотря на то, что такие площади будут заявлены в рамках проектов, непосредственное строительство таких объектов будет откладываться на самые последние фазы освоения комплексных проектов, и их выход не стоит ожидать ранее чем через 4-5 лет.

Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG

Помимо общеэкономических проблем, негативным образом влияющих на весь рынок коммерческой недвижимости в целом, реализации проектов — торговых, офисных, инфраструктурных и прочих — в Новой Москве препятствует отсутствие градообразующей идеи. Изначально на присоединенные территории планировалось перевести ряд федеральных ведомств, которые и должны были стать "точками притяжения", центрами сосредоточения деловой активности в новых столичных округах. Но этого не произошло, и на сегодняшний день, по сути, Новая Москва — это типично подмосковный район. Более того, плотность населения, по сравнению с большинством районов области, здесь ниже, и, следовательно, возможностей для развития проектов коммерческой недвижимости меньше. Еще одна проблема — отсутствие качественного железнодорожного сообщения с Москвой на рассматриваемом направлении и загруженность автомобильных трасс.

Анна Данченок, заместитель директора департамента стратегического консалтинга NAI Becar

За последние несколько лет на территории ТиНАО было введено в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м (GLA) офисных площади, еще столько же планируется построить до 2018 года. Спрос на офисы за МКАД всегда был невысок, а наличие 30% уровня вакансии в пределах МКАД может спровоцировать увеличение сроков реализации проектов. Что касается торговой недвижимости, то коэффициент обеспеченности населения на сегодняшний день в ТиНАО составляет более 1 300 кв. м на 1 000 чел. жителей (уже в 3 раза превышает аналогичный показатель по Москве), и увеличится с вводом ТРЦ РИО. Во многих проектах комплексной жилой застройки в рамках внутренней инфраструктуры также заявлено строительство торговых центров, однако, с учетом превышения предложения над спросом подобные проекты могут быть отложены или перепрофилированы.

Илья Кузнецов, старший директор и заместитель руководителя отдела стратегического консалтинга Cushman & Wakefield

Перспектива развития коммерческих проектов здесь может быть достаточно интересной, и это касается преимущественно торговой недвижимости. Поскольку на территории ТиНАО достаточно активно идет строительство жилья, естественно, торговые проекты здесь будут пользоваться спросом. Важна транспортная составляющая, ее развитие также будет способствовать спросу среди девелоперов на участки под торговую недвижимость. На мой взгляд существенным потенциалом развития на новых территориях обладают проекты небольших, но качественных районных торговых центров шаговой доступности. В условиях массовой застройки и затрудненной транспортной доступности такие проекты становятся все более востребованными, кроме того, такие проекты в меньшей степени подвержены кризису, поскольку их предложение сфокусировано на ежедневных потребностях жителей спальных районов.

Наталья Круглова, директор бизнес-направления "Недвижимость" компании Strategy Capital Advisor

По-моему, сейчас и в "старой" Москве нет уверенности в благополучной судьбе коммерческих проектов. Ввиду этого интерес на присоединенных территориях может быть только по отношению к проектам коммерческой недвижимости, формирующим инфраструктурную часть жилой застройки или специфически ориентированным на какой-то вид бизнеса-потребителя (логистика, к примеру).

Что на Ваш взгляд обладает большим потенциалом с точки зрения скорости реализации проектов и их окупаемость – Новая Москва или промзоны в границах столицы?

При прочих равных, застраивать свободные территории проще и дешевле, чем выводить предприятия и решать вопросы со всеми обременениями, которые несет в себе редевелопмент. Но окупаемость сравнивать нельзя, т.к. доходная часть проектов в границах города может быть несколько привлекательнее, чем у аналогов за пределами МКАД. Важным критерием, определяющим привлекательность коммерческого девелопмента, опять-таки является фактор скорости создания рабочих мест. В столице они уже есть, и поэтому ре-девелопмент промышленных  зон найдет гарантированный спрос. На новых территориях данный вопрос стоит гораздо острее: рабочих мест не хватает, а значит и спрос, как на жилье, так и на коммерческую недвижимость ниже и менее предсказуем. В условиях кризиса это означает, что девелоперам следует предпочесть надежность, т.е. промышленные зоны, кроме случаев, когда есть четкое понимание какие части Новой Москвы будут гарантировано и понятно развиваться в части создания новых рабочих мест.

Михаил Якубов

С точки зрения коммерческой недвижимости, наибольшим потенциалом обладают столичные промзоны, если только они не несут в себе слишком весомых обременений для девелопера.

Надежда Бышбынар

Безусловно, на окупаемость в первую очередь оказывает как место положение, так и цена приобретаемого участка под развитие.  Но сейчас как никогда рыночный риск реализации готовых метров крайне высок для всех сегментов. Рынок недвижимости за МКАД находится в наиболее уязвимом положении. И здесь для ряда мест речь может идти не просто об уровне цен за один квадратный метр готовой недвижимости, а в целом о возможности продажи в краткосрочной перспективе построенных метров. Поэтому на наш взгляд развитие промзона в границах МКАД выглядит менее рисковой для инвесторов-застройщиков.

Денис Колокольников

Большого интереса присоединенные земля для инвесторов сейчас не представляют, а новомосковские территории осваиваются лишь в пределах пары километров от МКАД — в дальних локациях совсем нет тех самых "точек притяжения", которые могли бы привлечь сюда бизнес, инвесторов и обычных граждан.

Анна Данченок

Механизм редевелопмента промзон еще недостаточно отработан, чтобы адекватно сравнивать подобные проекты. В целом развитие промзон по срокам реализации значительно превышает аналогичные greenfield проекты в Новой Москве. В основном это связано с длительностью согласовательного процесса, наличием дополнительных обременений и временных затрат на подготовку участка.

Илья Кузнецов

Сравнивать напрямую Новую Москву и промзоны в границах города сложно, все зависит от конкретных проектов. В целом, конечно, в Москве больше потенциала для развития проектов различных направлений. К примеру, я не считаю целесообразным строительство офисов в ТиНАО, а в промышленной части Москвы потенциал для офисной недвижимости сохраняется, хоть и в достаточно долгой перспективе.

Наталья Круглова

С точки зрения спроса - промзоны в Москве. Они будут однозначно более востребованные, чем удаленные и плохо связанные с центром новые территории. Что касается сроков окупаемости, то сказать сложно, поскольку слишком много вводных не очевидны. Например, себестоимость освоения территорий промзон.

Как Вы считаете, насколько уместно заявление о наращивании темпов строительства в кризис и как экономическая ситуация в целом отразилась на планах по застройке территорий Новой Москвы?

Полина Жилкина

Задача Правительства в кризис состоит в том, чтобы создавать дополнительные стимулы для развития экономики. Инфраструктурные проекты, по определению, являются одним из наиболее эффективных стимулов. Соответственно, именно в кризис расходы Правительства на данные статьи должны возрастать, создавая мультипликативный эффект для экономической активности. Соответственно, желание Правительства нарастить темпы развития новых территорий следует только приветствовать. При этом, опять-таки, важно правильно расставлять приоритеты, чтобы не создавать "территории-призраки".  Иными словами – вначале рабочие места, затем – коммерческая недвижимость, а не наоборот.

Михаил Якубов

По нашей информации, застройщики в сегменте коммерческой недвижимости не озвучивают таких планов и ведут себя скорее осторожно, занимая во многом выжидательную и наблюдательную позицию.

Надежда Бышбынар

Поскольку процесс согласований достаточно трудный и долгий, то многие  инвесторы-застройщики не приостанавливают свои работы по переводу земель в нужное назначение и получению соответствующих разрешительных документов и по прежнему ведут соответствующую работу с административными органами.  Опытный инвестор-застройщик, переживший уже не один кризис, должен быть готовым к быстрому выходу на стройплощадку как только конъюнктура рынка опять становиться позитивной, чтобы опередить своих конкурентов.  Если же к моменту получения всех согласований вектор экономики будет продолжать падать вниз, то земля с документами и без обременений все равно как актив в разы ликвиднее, чем без них, и у застройщика будет хоть какой-то шанс избавиться от такого актива, покрыв все понесенные расходы, если по каким то причинам он будет не готов выйти на  стройку.  Поэтому и получается, что планы строятся, работа с гос. органами ведется, а вот  реальная перспектива застройки и освоения территории не прозрачна.

Денис Колокольников

Нет комментария.

Анна Данченок

В последние годы в Новой Москве в среднем вводится по 1,2-1,6 млн кв. м жилья/год (т.е. как раз около 2,5 млн кв. м за 2 года, если темпы ввода сохранятся) . Наращивание темпов имеет смысл только в условиях опережающего спроса, что вряд ли актуально в условиях снижения реальных доходов населения и неопределенности на рынке ипотечного кредитования. Что касается строительства коммерческих помещений, то по нашим оценкам, их объем до конца 2016 г. составит не более 300 тыс. кв. м (офисы и ритейл).

Илья Кузнецов

Заявления уместны в том случае, если государство планирует инвестировать в покупку квартир для очередников, военных, полицейских и т.д. Наращивать объем государственных расходов в кризис для того, чтобы перезапустить рынок - правильная мера. Экономическая ситуация отразилась на планах по застройке Новой Москвы так же, как и на большую часть экономики страны – планов стало меньше и они стали куда более растянутыми во времени.

Наталья Круглова

Зависит от целей. Сам по себе объема ввода площадей – это один из показателей успешной работы чиновника. И это безусловно показатель качества работы г-на Жидкина. А вот коммерческая судьба этих площадей – это KPI, за который чиновник не может отвечать. При этом она объективно вызывает вопросы, ввиду снижения спроса на все типы недвижимости.