«Всё время тянет в магазин»
Да и как они могли отреагировать, если сделка была совершена в рамках закона. Поэтому любое противодействие легко могло быть опротестовано в суде или прокуратуре; соответственно, её противник поплатился бы карьерой и креслом. А то и сам оказался бы в статусе подозреваемого в нарушении антимонопольного законодательства или других инструкций.
В исторической части города, в наиболее престижных его районах, всё чаще на месте бывших советских магазинов продуктов, булочных, аптек и проч. открываются фешенебельные точки общепита. «Район Патриарших прудов уже давно облюбовали различные ресторанные концепции, небольшие бары», – говорит старший консультант департамента торговой недвижимости S. A. Ricci Мария Вакурова.
Аналогичная ситуация и в некоторых других районах столицы. На Кутузовском проспекте, например, префектура была вынуждена не только разрешить, но и организовать палаточную торговлю дешёвыми продуктами (по чётной стороне), стыдливо запрятанную между трассой и Москва-рекой. В этих домах до сих пор проживают ветераны и другие заслуженные люди, получавшие в советские времена там квартиры, или их наследники, также не имеющие возможность отовариваться в «Азбуке вкуса». А если поискать магазинчик «Продукты» по нечётной стороне, то его можно найти, только долго петляя по дворам. Схожая ситуация на Чистых прудах и некоторых соседних бульварах, Тверской улице, Петровке...
«На 38 комнаток...»
В центре Москвы давно существуют проблемы с продовольственными магазинами невысокой ценовой категории, учреждениями быта, торговли хозяйственными товарами, аптеками в шаговой доступности для жителей. Однако власти не могут в условиях современного законодательства вводить какие-то ограничения на профиль работы предприятия-арендатора. Увы, внимание московских депутатов (которые, в свою очередь, не могут нарушать федеральные нормы) переключилось на штрафы за парковки.
Самим же участникам рынка, готовым продавать местным жителям качественные продукты недорого, невозможно конкурировать с крупными игроками в условиях запредельной стоимости аренды квадратного метра.
«Предприятия потребительского рынка размещаются хаотично, без учёта задач по созданию и поддержанию комфортной среды проживания жителей города, – считает заместитель генерального директора компании RRG Эвелина Ишметова. – При этом наблюдается завышение уровня розничных цен: москвичи тратят на потребление свежих продуктов на 40 % больше, чем жители городов-миллионников европейской части России».
Вместе с тем, даже если собственники помещений готовы идти на снижение ставок, возникает другая проблема: не всегда есть подходящие условия. «У продуктовых операторов достаточно высокие технические требования к потенциальным помещениям: наличие зоны погрузки/разгрузки, электромощности от 70 кВт, отсутствие в радиусе 100 метров от входа в магазин детских учреждений (если учреждения есть, то магазину не дадут лицензию на алкоголь, а отсутствие лицензии снижает товарооборот), – комментирует Мария Вакурова. – Не в каждом помещении можно организовать зону погрузки/разгрузки, не каждый собственник готов увеличивать мощности для арендатора, и не в каждом помещении это технически возможно. Из-за сочетания всех этих факторов в ЦАО просто не так много помещений, подходящих для открытия продуктовых магазинов».
С другой стороны, эта проблема постепенно решается, по мнению Марины Марковой, партнёра, руководителя направления street-retail компании «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ», специализирующейся на подборе торговых помещений и сделок с ними. По её словам, ниша заполняется такими магазинами, как «Перекрёсток-экспресс», «Магнолия» и т.п. Они целенаправленно рассматривают помещения в центре (правда, в пределах ТТК, и не обязательно Садового кольца).
«В ресторане по стенкам висят тут и там...»
У ресторанов и кафе так же, как и у продуктовых магазинов, существуют высокие технические требования к помещениям. Если в конкретном помещении все технические вопросы удаётся решить, то ресторан или кафе откроются. Мощности рестораторы либо докупают сами, либо это делает собственник помещения, отмечает Мария Вакурова.
По мнению Эвелины Ишметовой, такая тенденция обусловлена общей нехваткой предприятий общественного питания. По данным компании, в Москве на 3 тыс. человек один кафе-бар, что в девять раз меньше, чем в Испании; а ресторанов меньше в два раза. Правда, наша столица — не курорт, как и большая часть России. Здесь нет пляжного туристического потока, поэтому сравнение не совсем корректно. Есть поток делового туризма, но его потребности во многом удовлетворяют рестораны в гостиницах.
Бизнесмены, приезжающие в Россию, делятся на две категории. Есть отделяющие себя от внешнего мира и живущие в 4-5-звёздочных отелях, где всё привычно и комфортно. Намного меньше тех, кто хочет познакомиться с бытом нового города, бродящих в поисках интересного. Именно таких большинство во всех зарубежных странах.
«Где тебя сегодня нет — на Большом Каретном...»
По данным S. A. Ricci, на пешеходных улицах в ЦАО пустуют 6-8 % помещений, а на центральных торговых улицах уровень вакантных площадей доходит до 20-25 %. Их доля продолжает увеличиваться. Связано это в первую очередь с тем, что закрываются неэффективные ресторанные концепции, закрываются отделения банков, у которых отобрали лицензию, закрываются магазины, которые в связи с падением покупательской активности не могут платить арендные ставки в ЦАО и вынуждены переехать в другой район либо закрыться.
Позакрывались в торговых коридорах многие бутики, особенно иностранных брендов. Иностранцы уходят в торговые центры — в более привычный для себя формат. Почему же на их место никто не приходит? «В такой непростой экономической ситуации, какая сложилась у нас сегодня, возможности для развития есть лишь у немногих ритейлеров», – считает Мария Вакурова.
По её мнению, собственники, хотя и пережили кризис 2008 года, до сих пор не готовы идти на уступки арендаторам. Кто-то из собственников привязан к доллару и требует у арендатора платить арендную плату в американской валюте. По этой причине, арендаторы также покидают помещения.
В первом полугодии этого года средний уровень вакантных помещений по основным торговым коридорам в пределах Садового кольца вырос до 11 %, приводит свои данные «МАГАЗИН МАГАЗИНОВ». Существенный рост доли пустых помещений компания зафиксировала на Большой Дмитровке (с 6 % в марте до 20 % на конец июня), улицах Пятницкой (с 7 % до 17 %) и Петровке (с 7 % до 15 %).
К концу второго квартала объём вакантных площадей стрит-ритейла в аренду в пределах Садового кольца составил 25 тыс. кв. м (общая площадь), по информации RRG. По сравнению с первым кварталом рост уровня свободных площадей составил 11 %, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года — 36 %. «В сегменте стрит-ритейла в ЦАО сейчас пустует каждое пятое помещение», – констатирует Эвелина Ишметова.
Как стало известно, недавно члены Федерации рестораторов и отельеров России (ФРиО) выступили с подписанным соглашением, обязуясь не занимать вакантные помещения, если прежним арендаторам пришлось покинуть их из-за повышения платы. Владельцы столичных заведений настаивали, чтобы ставки аренды не были привязаны к валютным курсам. По сведениям риэлторов, акция не привела к особому успеху: на освобождающиеся площади всё равно нашлось много охотников, особенно учитывая, что помещения уже технически подготовлены к приёму новых арендаторов.
«Возвращаются все...»
Интересную статистику опубликовала одна из центральных деловых газет: в мае-июне лишь 48 % россиян от 18 до 45 лет признались, что экономили при покупках продуктов повседневного спроса, совершая их реже, в меньших объёмах, отдавая предпочтение более дешёвым брендам или магазинам сегмента эконом. Ссылаясь на исследование компании Initiative (входит в группу АДВ), газета напомнила, что месяцем раньше этот показатель составлял 52 %. Отдельно аналитики отметили восстановление спроса на кондитерские изделия (в апреле на них экономили 43 %, а в мае-июне — 39 %), на бытовую химию (39 % против 35 %), на парфюмерию (39 % против 34 %), на средства гигиены (32 % против 30 %).
Одновременно «НДВ-Недвижимость» опубликовала результаты собственного исследования, которое подтвердило, что стрит-ритейл — самый популярный формат для организации магазинов. Её специалисты изучили предпочтения бизнесменов, арендующих помещения для открытия своих торговых точек. И выяснилось, что на его долю приходится 37 %. Не менее интересны бизнесменам первые этажи в новостройках. На тех, кто планирует арендовать подобные помещения, приходится около 30 % спроса. ТРЦ рассматривают около 24 % бизнесменов.
По словам Эвелины Ишметовой, проблема с продовольственными магазинами невысокой ценовой категории тем не менее существует не только в центре столицы. По всем районам города есть нехватка магазинов FMCG. В целом, по подсчётам RRG, их дефицит в столице составляет примерно 500 тыс. кв. м.
В принципе же стрит-ритейл, как торговый коридор, действительно, становится всё менее привлекательным для фешн-операторов, так как потребители в последние годы активно уходят в торговые центры, считает эксперт. В теории, на место магазинов одежды и обуви должны были прийти другие операторы, в частности — банки и предприятия общепита. Но здесь проблема в том, что первые на сегодняшний день уже в достаточной степени развили свои сети и не особо стремятся открывать новые офисы в кризисный период, а вторые предпочли новые пешеходные зоны города. Таким образом, доля незанятых помещений на первых этажах увеличивается почти во всех торговых коридорах Москвы.
Сергей Жарков,
Kvadroom.ru от 05.08.2015 г.,
http://journal.kvadroom.ru/analitica/tochka_zreniya/material_47068.html
