В отличие от офисов, которые уверенно занимают места в исторических зданиях в центре Москвы, торговля чувствует себя в старом фонде не всегда комфортно. Отсутствие возможности быстрой перепланировки, недостаточная инженерия, нехватка парковочных мест — все это не играет на руку владельцам магазинов. Тем не менее спрос арендаторов на исторические здания сохраняется.
Сплошные минусы?
Если собственники банков воспринимают расположение в историческом здании как показатель респектабельности, то для владельцев большинства магазинов (не считая премиум-класса) оно представляет собой скорее вынужденный компромисс. Однозначным плюсом является разве что локация, а вот из минусов можно составить впечатляющий список.
«На каждый демонтаж или возведение перегородки в таком помещении требуется множество разрешений и согласований», — говорит Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty. Современному ритейлу, нацеленному на большие обороты товара, неуютно в компактных комнатах и узких коридорах, которые часто встречаются в старых зданиях.
Еще одна проблема — отсутствие возможности монтажа вывески в связи с городской политикой избавления исторических улиц от излишней наружной рекламы. «Любые, даже незначительные изменения, касающиеся цвета фасада, требуют множества разрешений и согласований, подчас абсолютно абсурдных и невозможных», — рассказывает Алексей Васильев, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость».
Серьезным недостатком помещений могут оказаться отсутствие витринных окон (традиционная проблема бывших жилых домов), наличие большого количества несущих колонн, а также слабое инженерное обеспечение, в частности — недостаточные мощности электросети. «И если ситуацию с получением дополнительных мощностей теоретически решить можно, то с остальным мало что можно предпринять», — считает Марианна Романовская, руководитель департамента консалтинга GVA Sawyer. В случае недостатка киловатт арендаторы обходятся имеющимися мощностями либо начинают длительный процесс получения разрешений и согласований, что задерживает открытие торговой точки.
«Работа с историческим зданием — это почти всегда большие затраты на начальном этапе», — утверждает Сергей Камлюк, директор департамента торговой недвижимости компании Praedium. Именно это останавливает многих арендаторов от выбора торговых площадей даже, казалось бы, в удобном, проходном месте, в окружении офисов. Часто такие здания сдают в аренду целиком, не дробя на несколько торговых помещений, так что ко всем сложностям добавляется еще и невозможность создать отдельный вход. При этом у старых домов, как правило, нет собственных подземных автостоянок, наземные — крайне невелики, а с учетом введения платных парковок в центре Москвы этот вопрос стал еще более острым.
Вопрос атмосферы
Между тем спрос на исторические здания со стороны ритейла все же сохраняется. Такие помещения полюбились, к примеру, владельцам кафе и ресторанов. Прежде всего — за их главное достоинство — локацию, подразумевающую большой трафик. «Рестораторов также привлекают необычная архитектура, кирпичная кладка, сводчатые потолки, если речь идет о цокольных этажах», — добавляет Дмитрий Голев, руководитель департамента развития компании Welhome.
Так, в 2013 г. в историческом особняке в Малом Черкасском переулке открылся ресторан сети «Кофемания». В здании, построенном по проекту Ф. Шехтеля, владельцами заведения были созданы интерьеры в духе начала XX в. В исторических особняках находится множество кафе и ресторанов на Патриарших прудах, Сретенке, Петровке, Большой и Малой Дмитровке и, конечно, на Арбате.
Третьяковский проезд и Столешников переулок, где сконцентрированы магазины люксовых брендов, являются на сегодняшний день знаковыми для Москвы. И во многом именно их опыт доказывает: торговые площади даже в старых домах могут быть привлекательными для арендаторов. Это мнение разделяет и Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG: «Зачастую исторические площадки по своему качеству не уступают и даже превосходят помещения в современных торговых центрах». Разумеется, в данном случае речь идет о помещениях, которые изначально строили как магазины.
Символы столицы
Здание ЦУМа, расположенное по адресу: ул. Петровка, д. 2, было построено в 1908 г. архитектором Р. Клейном в стиле неоготики с элементами модерна. Последняя реконструкция была проведена здесь в 2007 г., и вот уже много лет универмаг успешно удерживает позиции в премиальном сегменте. «Если сравнивать здание ЦУМа со зданием ГУМа, то первое имеет более удачную конфигурацию, — рассказывает Д. Голев. — У ГУМа из-за вытянутой формы и нескольких линий внутри большие потери площади». Не последнюю роль сыграл и подход владельца. «В ЦУМе очень качественно оформлена историческая часть, все соответствует стилистике окружения», — отмечает С. Камлюк.
Еще один удачный пример — «Петровский пассаж», построенный в 1906 г. архитекторами С. Калугиным и Б. Фрейденбергом. Здание имеет сквозной проход, объединяя Петровку и Неглинную улицу. Большую часть площадей на сегодняшний день в нем арендует компания Bosco di Ciliegi. В универмаге «Елисеевский», который также можно назвать знаковым торговым объектом Москвы, сейчас в качестве оператора работает супермаркет «Алые Паруса». Историческая концепция здания, построенного в XVIII в., сохранена: залы оформлены в духе необарокко.
Активную дискуссию в обществе вызвала реконструкция «Центрального детского мира» на Лубянке компанией «ГАЛС-Девелопмент». Исторический облик фасада был сохранен, а планировка изменена с учетом современных стандартов торговых центров. Эксперты признают, что обновленное здание теперь соответствует требованиям сетевых компаний. Неслучайно в настоящее время в нем представлен британский универмаг Hamley’s.
Освободите место!
На центральных улицах Москвы в последнее время все чаще можно увидеть объявления о сдаче в аренду. «Причиной того, что площади в исторических зданиях освобождаются, становится неготовность собственников сдавать их дешевле и неспособность арендаторов платить по старым ставкам», — считает Егор Левченко, руководитель отдела коммерческой недвижимости Kalinka Group. По данным эксперта, объем пустующих площадей в престижных столичных районах может достичь в ближайшее время 30–40%.
В то же время такая проблема есть у сектора в целом. Антон Белых считает, что это «лечится» адекватностью собственника. По его словам, там, где ставки аренды разумные и соответствуют текущей рыночной ситуации, арендаторы были, есть и будут.
Стоит отметить, что тенденция освобождения торговых площадей была уже хорошо заметна в 2014 г., когда опустела Тверская. «Среди улиц, на которых доля свободных помещений возросла, особенно заметен Арбат, где доминирует именно старый фонд», — добавляет М. Романовская.
При этом в отношении исторических зданий действуют особые правила, которые замедляют ротацию. «При передаче в аренду исторических объектов заключаются исключительно долгосрочные договорные отношения», — объясняет А. Васильев. Так что есть некоторые основания полагать, что проблемы с вакансией все-таки затронут этот формат недвижимости в меньшей степени.
Надежда Двоскина,
журнал "Недвижимость и Цены" №32(645) 10-16 августа 2015 г. стр. 118
