Российский ритейл переживает не лучшие времена: покупатели экономят, оборот розничной торговли в стране, как сообщает Росстат, с начала года упал на 8,2%. На этом фоне переговоры о пересмотре арендных ставок между ритейлерами и владельцами объектов торговой недвижимости приобретают все более упорный характер. Часто выходом становится отказ от фиксированной арендной ставки и переход на арендные платежи в виде процента от оборота торговой точки.
Сейчас уже можно констатировать: рынок торговой недвижимости окончательно превратился в рынок арендатора, а не арендодателя. Ритейлеры здесь диктуют правила и обычно добиваются существенных уступок от собственников торговых помещений: ставки снижаются и почти повсеместно превратились в рублевые, практикуются долговременные арендные каникулы и «отделка помещения — в подарок от собственника».
Использование схемы «процент от оборота арендатора» — тоже отнюдь не новшество на российском рынке. Как рассказывает Илья Фокин, директор департамента брокериджа NAI Becar, она в ходу более десяти лет, просто в кризисные периоды становится популярнее. Первоначально схема стала применяться в регионах: на ней настаивали операторы федеральных сетей при своей региональной экспансии. Владельцы столичных торговых центров на подобные уступки шли гораздо менее охотно, поскольку спрос на качественные торговые помещения в Москве был высоким. «Во многих региональных торговых центрах до 50% сетевых арендаторов снимали помещения на условиях процента от оборота, в то время как в Москве эта доля до кризиса не превышала 8–10%», — отмечает Антон Белых, управляющий партнер консалтинговой компании DNA Realty.
Кризис нивелировал ситуацию. По данным Михаила Рогожина, управляющего директора отдела торговых помещений CBRE, сегодня от фиксированной ставки отказались до 50% ритейлеров, а до конца года к ним могут присоединиться еще 10–20% операторов. «Эта практика применяется уже повсеместно, — подчеркивает эксперт. — Пока сохраняется нестабильная ситуация в экономике и высокая волатильность курса валют, останется и форма расчета «процент с товарооборота». Хотя, конечно, есть исключения, когда собственники небольших объектов не хотят использовать этот подход, опасаясь, что арендаторы их обманут».
Интересно, что и до кризиса некоторые сети предпочитали платить только процент от оборота: это относится, например, к McDonald’s и брендам группы Inditex. По словам брокеров DNA Realty, такие операторы практически никогда не рассматривали аренду с фиксированной ставкой. Сейчас тренд проник и в другие профили — от продуктовых ритейлеров до fashion-операторов. «В большинстве торговых центров, открытых в конце 2014 года и в 2015‑м, фиксированные ставки установлены только для «якорных» арендаторов», — говорит Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG.
И все-таки на рынке остались ритейлеры, которым такая схема взаиморасчетов невыгодна. Например, обороты ювелирных операторов или магазинов шуб имеют ярко выраженную сезонность; фиксированная ставка позволяет им «сглаживать» колебания и не раскрывать реального объема продаж в высокий сезон. Офисам банков и фитнес-клубам проблематично говорить о товарообороте, поэтому для них обычно обсуждается фиксированная ставка.
ТОНКИЙ РАСЧЕТ
Суть расчетов с оборота сводится к тому, что арендатор платит за помещение не фиксированную, а переменную сумму, которая зависит от его ежемесячной выручки. «Главный плюс этой схемы для оператора, — говорит Антон Белых (DNA Realty), — состоит в том, что арендная плата полностью привязана к выручке, и если объемы продаж падают, то и платежи снижаются».
Понятно, что для собственника такая схема не очень хороша: его прибыль снижается пропорционально уменьшению объемов продаж, он не может прогнозировать денежные поступления и зависит от бизнеса арендатора. Так, по результатам прошлого года выручка некоторых ритейлеров сократилась почти вдвое. В первую очередь речь идет о профилях «одежда» и «обувь». Аналитики RRG считают, что в обозримом будущем снижение здесь продолжится и распространится на сектор общепита и спорттоваров.
Чтобы сбалансировать интересы арендодателя и арендатора, в схему расчетов «процент от оборота» часто включают размер минимального арендного платежа, который арендатор обязан выплатить в любом случае — даже если его продажи упали до нуля («12% от выручки, но не менее такой-то суммы…»). Иногда устанавливается также и верхняя планка.
«Схема предельно прозрачна, поскольку все оформляется документально, — комментирует Михаил Рогожин (CBRE). — В конце каждого месяца арендатор представляет данные в форме так называемого Z-отчета (по кассовым чекам) о количестве проданной продукции и полученной выручки. От этой суммы исчисляется процент, который нужно выплатить за аренду».
На какой процент товарооборота может претендовать арендодатель? Как рассказывает Ольга Штода, директор по управлению BlackStone Keeping Company, это зависит от товарной группы, с которой работает арендатор, известности его бренда и объема рекламной активности. Кроме того, большое значение имеют метраж арендуемого помещения и его расположение в торговом центре. Процентная ставка может меняться в зависимости от этажа, ведь на каждом уровне — свой трафик. Обычно самыми престижными считаются первые этажи: здесь наиболее высокие арендные ставки и проходимость. «Если посещаемость первого уровня составляет 100%, то второго — 90%, а третьего — около 70%», — сообщает Кирилл Степанов, директор по маркетингу и рекламе ООО «РосЕвроДевелопмент».
В среднем диапазон составляет от 3 до 30%. «Магазины бытовой техники выплачивают арендодателю 3–5% с оборота, — детализирует Ольга Штода, — fashion-ритейлеры — до 14%, продавцы товаров для дома — в среднем 8–10%, а продуктов питания — 1–8% (в зависимости от формата)».
Свои плюсы от перехода на эту схему получают и собственники торговых площадей. Им крайне невыгодно подписывать долгосрочные договоры аренды по ставкам, которые сложились на рынке сейчас: ставки на дне, зачем фиксировать такое положение на срок от трех до семи лет вперед? Процент от оборота, как оперативная мера, позволяет снять эту проблему. «Такие условия собственник обычно рассматривает в качестве временных, — говорит Андрей Ковалев, собственник ГК «ЭКООФИС». — Договоры рассчитаны на полгода–год с возможностью пересмотра в случае изменения экономической ситуации».
Более того, такой формат взаимоотношений позволяет арендатору и собственнику торговых площадей разделить риски от снижения покупательской активности и увеличения конкуренции на рынке ритейла. «Это совершенно нормальная, здоровая форма отношений, — считает Татьяна Ключинская, начальник департамента торговых площадей компании JLL. — Она строится на паритетных началах, когда каждый несет ответственность за успешность торгового центра. В схеме нет ничего экстраординарного: на зрелых рынках она общепринята».
ДВОЙНОЕ ДНО
Основная сложность расчета по проценту с оборота — отслеживание реальных продаж арендатора. Российский рынок ритейла еще незрелый, и арендаторы находят самые разнообразные варианты занижения своих оборотов в отчетах.
«Для контроля над оборотами арендатора в договоре обязательно прописывается условие, по которому он обязан предоставлять данные о товарообороте: или в произвольной форме, или в формате Z-отчета (по кассовым чекам), — рассказывает Татьяна Ключинская (JLL). — Второй вариант, безусловно, предпочтителен. Управляющая компания, в свою очередь, имеет ряд инструментов для отслеживания предоставляемых данных — от тайных покупателей до закрепленного права проводить аудит, то есть сравнивать данные Z-отчета и финансовой отчетности арендатора: за этим следит группа финансового контроля управляющей компании». В частности, на кассу может быть установлено специальное устройство, которое считывает каждую транзакцию, поэтому в конце месяца у собственника есть полная картина финансовой ситуации магазина.
С международными брендами взаимодействовать намного проще. В этом случае схема безопасна, поскольку крупные сетевые компании работают «в белую» и отражают в отчетности полную выручку. А вот с небольшими операторами и частными предпринимателями риск утаивания доходов все-таки существует. Как рассказала Оксана Мостяева, старший директор отдела торговой недвижимости компании Cushman & Wakefield, некоторые из них все-таки практикуют нечестную игру — например, ставят две кассы, а отчет собственнику предоставляют только по одной. Такие нарушения преследуются законом и грозят ритейлеру штрафами, говорят эксперты.
Так что многое в успехе применения практики «процент с оборота» зависит от готовности арендатора раскрывать свои реальные доходы. Если честного диалога не получается, то фиксированная ставка — единственно возможный вариант сотрудничества.
Наталья Денисова,
Бизнес Журнал от 27.09.2015 г.,
http://b-mag.ru/2015/nedvizhimost/vzyat-v-oborot/
