Мосгосстройнадзор выдал турецкой компании Enka разрешение на строительство ТРК в Орехово-Борисово Северном.
Мосгосстройнадзор выдал турецкой компании Enka разрешение на строительство ТРК в Орехово-Борисово Северном. На пересечении Каширского шоссе с Шипиловской улицей должен появиться пятиэтажный ТЦ площадью 170 тыс. кв. м. В подземных этажах запланирована парковка на 1313 машиномест. Однако возможно застройщик сократит площади проекта до 92 тыс. кв. м за счет отказа от подземной части площадью 80 тыс. кв. м. Перспективы проекта обсудили наши эксперты.
Как вы оцениваете возможный размер инвестиций в строительство комплекса?
Максим Палт,старший консультант отдела исследований рынка CBRE
Объем инвестиций в строительство может составлять порядка 1 200 – 1 500 долл. за 1 кв. м. Итоговый объем сильно зависит от выбранных архитектурных и дизайнерских решений, которые могут сказываться как в большую, так и в меньшую сторону.
Константин Королев,директор по инфраструктурным проектам департамента стратегического консалтинга NAI Becar
Объем инвестиций при указанных ТЭПах может составить от 11,5 до 14 млрд рублей. Если подземная часть будет урезана, стоимость проекта может сократиться до 8-9 млрд рублей.
Марина Малахатько,директор по развитию бизнеса департамента торговых площадей компании JLL
Инвестиции могут составить около 7-10 млрд рублей без учета стоимости земли и сетей, в зависимости от окончательного объема наземной и подземной частей комплекса.
Наталья Круглова,директор бизнес-направления "недвижимость" компании Strategy Capital Advisor
В любом случае, более 100 млн. долларов У ENKA есть, конечно, собственные мощности, ввиду чего себестоимость может быть скорректирована. Однако в случае стремления к максимальным ТЭПам, себестоимость может достичь и 200 млн. долл.
Юрий Тараненко,директор департамента коммерческой недвижимости компании RRG Юрий Тараненко
Вложения в строительствоторгового центрамогут составить 35-40 тыс. рублей за кв.м. Для более точного расчета необходимы данные по условиям подключения коммуникаций.
Максим Раевский,член совета директоров девелоперской компании "СтройИнвестТопаз"
Большойторговый центрв черте города в принципе выглядит довольно авантюрным предприятием, учитывая, что потребительский рынок сейчас находится в состоянии спада и начнет своё восстановление только в перспективе 2-3 лет. Даже учитывая сроки строительства, сроки окупаемоститоргового центрас учетом географии могут растянуться на аналогичные 2-3 года.
Как вы оцениваете текущий и перспективный уровень развития конкурентного окружения для объекта? Насколько удачно выбран момент для начала строительства?
Максим Палт
Среди конкурентного окружения проекта находятся, в основном,торговые центрырайонного и окружного формата ("Домодедовский", "Галерея Водолей", "Облака"), которые, тем не менее, обладают хорошим местоположением вблизи станции метро, а значит, способны забирать на себя часть покупательского потока. Также на будущийторговый центрбудет оказывать влияние ТРЦ "Вегас", расположенной во вторичной зоне охвата проекта компании Enka. На сегодняшний день на рынкеторговой недвижимостиМосквы наблюдается дисбаланс между спросом и предложением: объемы ввода превышают уровень поглощения торговых площадей ритейлерами. К тому же в результате экономического кризиса доступ к финансовым инструментам для девелоперов фактически стал запретительно дорогим, что делает реализацию новых проектов экономически нецелесообразной. Поэтому в текущих условиях наиболее разумным является проведение подготовительных работ, а именно разработку концепцииторгового центра. Поэтому старт активной фазы девелопмента разумно отложить на 2-3 квартала.
Константин Королев
Я считаю, что строительство объекта такого масштаба в Москве почти в любой локации будет сопряжено с высокими рисками заполнения, как арендаторами, так и посетителями. В данной локации уже есть ряд торговых объектов, которые вполне успешно заполняют потребность жителей в торговых площадях, а большой объем спортивно-развлекательной функции не принесет высоких доходов. В частности, в радиусе 1,5км от стройплощадки находится 6 относительно качественныхторговых центров(не считая ТРЦ "Vegas", а это еще 480 тыс. кв. метров), общей площадью около 200 тыс. кв. метров и еще два специализированных ТЦ ("Москва" и "Мебельград" общей площадью 142 тыс. кв. метров). При заявленных изначальных ТЭПах ТРЦ компании Enka мог стать самым крупным в этой зоне после ТРЦ "Облака" общей площадью 96 тыс. кв. метров, а при сокращении площади они как раз будут равны.
Марина Малахатько
Конкурентная среда оценивается нами как высокая: ТРК "Vegas", "Облака", "Домодедовский", и будущий проект компании ТПС на станции метро "Домодедовская". В текущих экономических условиях время всегда не самое удачное, однако, с учетом того, что ENKA иностранная компания и не зависит от условий российских банков, а также имеет блестящую девелопмент-экспертизу, можно сказать, что у компании сейчас наилучшая возможность для успешного запуска проекта, т.к. ENKA сейчас продвинулась дальше главного конкурента - ТПС.
Наталья Круглова
Рынок перенасыщен площадями, спрос падает. Смысла выводить новые торговые площади нет. Решение тем более сомнительно, что у ENKA только что открылся "Кунцево-Плаза", который с большим трудом заполняется. Впрочем, если рассматривать ENKA не только как собственника торговых объектов, но и как строителя, то объяснение этому решению можно найти в необходимости загрузки строительных подразделений компании, при наличии доступа к "длинным" инвестиционным ресурсам.
Юрий Тараненко
В указанной локации на сегодняшний день уже работает достаточное количество торговых объектов, поэтому новому ТЦ придется конкурировать с окружающими на серьезном уровне. На мой взгляд, проект необходимо наделить ярко выраженной якорной функцией, чтобы ТЦ стал центром целевой покупки и за счет этого привлек посетителей в торговую галерею.
Максим Раевский
На мой взгляд, место для строительства новоготоргового центравыбрано не самым удачным образом. Каширское шоссе является одним из самых загруженных в московском регионе, поэтому транспортная доступностьторгового центрая бы поставил под сомнение. Каширское шоссе не является пустырем в плане наличия крупныхторговых центров. В самом его начале находится крупный комплекс "ГУДЗОН", чуть дальше в сторону области, в районе метро Каширская ТЦ "Москворечье", далее - ТЦ "Борисовский". Ближе к метро Домодедовская расположены ТЦ "Галерея Водолей" и "Домодедовский", и, наконец, на пересечении с МКАД обосновался крупнейшихторговый центрвсего направления – "Vegas". Проще говоря, конкуренция за посетителя на Каширском шоссе более чем высокая и для того, чтобы занять свою нишу придется постараться, поскольку здесь расположеныторговые центрыпрактически во всех категориях.
Считаете ли вы целесообразным возможное серьёзное сокращение площадей объекта?
Максим Палт
Пересмотр концепции вполне обоснован, особенно в условиях постепенного насыщения рынка Москвы торговыми площадями и удорожанием строительного процесса. Строительство подземной части, как правило, является одним из наиболее дорогих этапов работ, существенно увеличивающим среднюю себестоимость. Поскольку строительный объем уменьшен в 2 раза, то можно говорить о том, что затраты по сравнению с начальным вариантом могут снизиться на 60% и более.
Константин Королев
Я считаю, что размещение ТРЦ в данной локации слишком рискованно. В целом, в данном районе можно было бы сделать несколько торговых объектов районного и микрорайонного форматов, соответственно, гораздо меньшей общей площади – 20-50 тыс. кв. метров. Сокращение площадей в данной локации будет на пользу проекту, т.к. сейчас он выглядит слишком дорогим и рискованным. Правда, есть риск того, что из-за высокой конкуренции объект с меньшей, чем у конкурентов площадью не сможет перетянуть посетителей на себя. В любом случае, ситуация вокруг метро Домодедово в ритейле будет очень острой, может проявиться эффект каннибализма между объектами.
Марина Малахатько
Даже если компания оставит два с половиной уровня подземного паркинга, это решение минимум на 30% сократит затраты на паркинг по сравнению с первоначальным вариантом.
Наталья Круглова
Подземная часть к наземной будет относиться примерно как 1,3 в себестоимости. Поэтому сокращение затрат будет. Однако оно может повлиять на качество объекта, так как в подземной части запланирована парковка. Уменьшение количества машиномест должно повлечь за собой и уменьшение надземной площади (которая в ином случае не будет обеспечена паркингом) – у них и так сейчас заложен коэффициент примерно 1/100, что не много для описанного объекта.
Юрий Тараненко
Сокращение площадей объекта представляется разумным решением, так как, во-первых, локация уже хорошо обеспечена торговыми площадями, во-вторых — подземный уровень на 80 кв. м, в котором, скорее всего, планировалось разместить паркинг, не приносящий собственнику арендных доходов, — это, с учетом рыночных реалий, чрезмерная нагрузка на проект.
Максим Раевский,
Arendator.ru от 17.09.2015 г.,
http://www.arendator.ru/articles/142671-tesnaya_kashirka/
