Кризис внес существенные коррективы во взаимоотношения собственников и арендаторов торговых центров: «мяч» оказался на стороне последних. Именно ритейлеры сегодня диктуют параметры сделок, с особой тщательностью выбирая и торговый комплекс, и само помещение в нем. И сам подход арендаторов к выбору существенно изменился. Эксперты выделили пять основных отличий в требованиях «докризисного» и «кризисного» арендатора.
Общая политика
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG
Если раньше речь шла о захвате каких-то неосвоенных географических направлений, новых территорий, открытии магазинов в пику конкурентам, поддержании имиджа, то сегодня ритейлеры считают деньги — магазин должен просто приносить доход. Денежный фактор вышел на первое место. Все торговые точки открываются исключительно для того, чтобы заработать. Поэтому убыточные часто закрывают. В целом же маржинальность бизнеса упала в силу снижения потребительских расходов и роста себестоимости.
На первом месте – посещаемость
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG
Потенциальные арендаторы сегодня в обязательном порядке запрашивают данные о посещаемости, текущей или прогнозируемой. Однако последняя должна быть обоснована, что делается с помощью гравитационных моделей. Кроме того, для принятия положительного решения об аренде является обязательным присутствие в ТЦ сильного «якорного» арендатора, способного генерировать существенный объем покупательского траффика. Наиболее привлекательный такой арендатор — супер- или гипермаркет FMCG — то есть торговый объект, призванный удовлетворять первичные потребности потребителей.
Арендные ставки
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG
Большинство арендаторов требуют заключения договоров со ставкой, рассчитываемой от процента с оборота. Во многих новых торговых центрах Москвы фиксированные ставки действуют только для «якорных» арендаторов, в fashion-галереях речь идет только о проценте с оборота или о комбинированной арендной ставке с минимальной фиксированной суммой. Более того, собственники смотрят на прогноз по оборотам — причем математически обоснованный, рассчитанного с применением геомаркетинговых и других инструментов, часто привлекая к расчетам профессиональных консультантов рынка.
Только работающие ТЦ!
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG
Большинство арендаторов сегодня предпочитают действующие ТЦ вновь открывшимся. Это можно объяснить одинаковостью арендных условий: вследствие того, что практически во всех торговых центрах ставка рассчитывается от процента с оборота, больше нет смысла выбирать новые объекты, в которых до кризиса фиксированные ставки были традиционно ниже, чем в «старых» ТЦ. При этом вакантные помещения можно найти во всех категориях объектов. Хотя, конечно, во вновь открывшихся ТЦ уровень вакантных площадей на порядок выше и выбор помещений больше, чем в «динозаврах» рынка, — 50-процентная заполняемость при открытии уже считается победой. Но справедливости ради, стоит заметить, что многие крупные ТРЦ, открывшись за последний год с 20-40% заполняемостью сейчас уже имеют 60-85%. К такому результату приводит открытый подход к арендатору, готовность заключать договора с арендной платой в процентах с оборота, наличие качественной концепции, а также расширение функций ТРЦ в зону образования, спорта и т.д.
Экономия на ремонте
Денис Колокольников, председатель совета директоров компании RRG
Если до кризиса большинство арендаторов предпочитало помещения в состоянии «под чистовую отделку» и занимались ремонтом и оформлением интерьеров самостоятельно, то сегодня арендаторы ждут, что собственник произведет отделку за свой счет. Также востребованы торговые помещения с уже выполненной отделкой, полностью готовые к въезду. Обусловлено это желанием ритейлеров свести к минимуму объем инвестиций в открытие каждой новой торговой точки.
Источник: http://www.shopolog.ru/metodichka/kompanii-i-rynki/novye-trebovaniya-arendatorov-tc/
